买房需要准备多少积蓄？

银行通常提供哪些融资，哪些不提供

通常情况下，按揭贷款覆盖房屋价格或评估价值的一定比例（在许多风险评估中取两者中的较低者）。其余部分由您作为首付款或自有资金出资。此外，银行几乎从不为100%的购房费用提供贷款：ITP或IVA、特定情况下的AJD、公证费、产权登记费、代办费和银行手续费通常都需要由您自理。

Banco de España会发布关于按揭贷款和偿付能力标准的资讯；建议将其与银行向您提供的具体方案结合阅读。切勿因为熟人获得了80%的贷款，就认为在不同的年龄、劳动合同类型或房产类型下，您也能获得相同的贷款额度。

会消耗您积蓄储备的各类费用

对于二手房，财产转让税（ITP）由各个自治区制定，并可能根据买家年龄、是否为主住所或房产类型而有所不同。对于新房，则涉及增值税（IVA）以及适用的印花税（AJD）。此外，还需加上公证费和登记费（取决于官方资费标准和复杂程度）、如果您聘请了代办公司所产生的代办费，以及银行要求的按揭房产评估费。

自最低计税依据改革以来，即使您协商出的成交价更低，Catastro的参考价值也可能会产生影响。因此，按理论公式（仅房屋售价减去贷款额）计算出的积蓄往往是不够用的。

过户公证之外的流动资金储备

建议保留一部分备用金，用于购买家具、微调装修、支付首月物业费和水电燃气开户费，以及应对银行可能产生的突发费用（仅在您知情同意的情况下才购买捆绑保险）。第5/2019号法律规定金融机构必须提前提供信息（FEIN、FiAE）；请利用这些文件查看信贷的总成本，而非仅仅关注每月还款额。

如何在不预设固定比例的情况下进行计算

1. 设定一个切合实际的最高预算价格，并根据您当前的收入和负债情况申请按揭贷款试算。
2. 向银行或中介咨询基于评估价的融资比例范围（而非房产网站挂牌价）。
3. 加上您购房所在自治区的预计税费及相关费用（ITP或IVA+AJD）。
4. 用房屋售价减去银行可贷款金额，再加上各项费用：该差额即为参考性的最低所需积蓄。

如果计算出的结果资金过于紧张，在降低购房需求标准之前，可以先重新评估贷款期限、利率水平，或者考虑是否值得积累更多积蓄以换取更优的贷款条件。

资金极为紧俏的信号

• 首付款几乎完全依赖个人消费贷款或信用卡（金融机构通常会对此予以扣分/否定）。
• 付完首付款后，您没有足够的资金支付税费和公证费。
• 银行按最高额度提供贷款，但要求购买捆绑产品，从而推高了实际融资成本。

在这些情况下，房产信贷中介可以协助比对不同金融机构的方案；而房产买方代理（PSI）则能在您支付定金（arras）前，帮助谈判房屋价格和交易条件。

定金与预付款：切勿与银行首付款混淆

您向卖家支付的意向金或定金（arras）属于房屋总价的一部分，但并不能替代银行的偿付能力审核。只有当您明确自身的积蓄加上预计的按揭贷款足以覆盖公证过户费用和税费时，才交纳定金；或者在专业人士的建议下，将合同条款设定为以获得融资为前提条件。

共同买家与担保人

如果是夫妻或与家人共同购房，银行在合并计算收入的同时也会合并计算债务。有时一方贡献较多积蓄，另一方具备较强还款能力：建议以书面形式明确每笔资金的出资方，以免贷款审批延迟时产生分歧。担保人并不能替代首付款：他们只是降低了银行的风险，并不能免除购房费用。

新房与二手房的区别

在新房开发项目中，付款日程包括向开发商分期支付预付款；而在二手房交易中，资金支出则集中在公证过户时刻。您的资金规划必须遵循您签署的实际合同时间表，而非网上的通用模板。

下一步行动

在实地看数十套房子之前，不妨反向计算：“在拥有X额度积蓄和合理贷款的情况下，我能负担的最高房价是多少？”。这种筛选能节省大量时间，避免对超出预算的房源徒劳倾心。如果您在Madrid、Valencia、Mallorca或Zaragoza购房，Sky Real Estate可以在寻房过程中全程陪同，并在需要时协助您对接融资专家。