公证处要求的必备基础文件

在西班牙将房地产买卖协议进行公证时，公证处要求提供一系列具有法律约束力的身份和财务证明。西班牙法律（尤其是防范洗钱的相关法规）要求核实交易各方的身份，并审查交易所使用的支付方式。

1. 外国人身份号码（NIE）

NIE 是警察总局分配给外国公民的个人、唯一且具标识性的代码。它是购买任何房产、缴纳相关的自治区税或国家税以及随后在房产注册局进行登记的绝对必备要求。该文件可在西班牙境内的指定警察局，或买家居住国的西班牙大使馆及领事馆办理。

2. 护照或国家身份证明文件

来自欧洲联盟或欧洲经济区成员国的买家，可通过其本国的国家身份证件或护照进行身份验证。对于非欧盟买家，则必须出示有效的护照原件。务必确认证件的有效期不会早于预定的公证签署契约日期。

3. 资金来源及支付方式证明

根据关于预防洗钱的第 10/2010 号法律，买家必须通过文件证明购房所用资金的来源。为此，须提供由资金汇出金融机构出具的证明、近期银行对账单、以往资产出售合同或纳税申报单。如果资金来自欧元区以外的银行账户，则需要提供发送至西班牙收款账户的国际银行转账凭证。

4. 在西班牙开立的银行账户

为了在签署当日办理付款，西班牙的银行及公证惯例要求通过由在西班牙运营的信贷机构签发的保付支票或核实支票进行支付。此外，拥有本地账户便于结算财产转让税（ITP）或增值税（IVA）、公证费和注册费，以及后续绑定房产水电气网等公用事业费用的扣缴。

根据税务居民身份所需的附加文件

买家在购房时的税务状况决定了是否需要办理补充行政手续。

非税务居民买家

在西班牙一年内停留少于 183 天且主要经济利益中心不在西班牙境内的人员被视为非居民。在此情况下，需要提供：

• 非居民证明（Certificado de No Residencia）： 由国家警察局签发的官方文件，证明该人员不在西班牙居住。许多金融机构在开立非居民银行账户时会协助办理此文件。
• D-1A 表格（外商投资申报）： 提交给经济、贸易和企业部投资登记处的行政表格，用于通报来自境外的房地产投资。
• 税务居民身份证明： 由买家常住纳税国税务机关签发的文件，有助于避免双重征税问题。

税务居民买家

如果外籍公民在西班牙合法居住并在该国申报税收，则文件要求与本国居民相同：

• 外国人身份证（TIE）： 证明合法居留许可并包含 NIE 号码的实体证件。
• 税务居民身份证明： 由 AEAT 签发，用以确认在西班牙境内的税务地址。

买卖交易的融资与中介服务

当购买住宅需要申请抵押贷款时，西班牙银行会要求提供更详细的文件材料，以评估申请人在海外的信用状况与还款能力。

常见文件包括在母国申报的近两个年度个人所得税申报单、最近的工资单或经审计的收入证明、近十二个月的银行对账单，以及由买家居住国认可机构出具的信用历史报告。所有使用外语书写的文件均须附带相应的宣誓翻译件。

由于与西班牙银行协调房产评估、文件核验以及绑定性报价具有组织复杂性，建议寻求专业协助。借助房产信贷中介的服务，有助于更顺畅地办理银行审批手续，对比针对非居民的不同融资方案，并确保文件符合公证处要求的规范标准。

通过授权委托书在公证处签署

如果外籍买家在签署公证契约当天无法亲自前往西班牙，可以选择指定一名法定代理人代为办理。

境外授予的公证授权委托书的要求

1. 专项公证委托书： 须明确包含购买不动产、办理 NIE、开立或关闭银行账户以及向公共行政机关缴纳税费的明确授权。
2. 海牙认证或领事认证： 如果委托书是在西班牙境外公证员面前签署的，则必须附有海牙认证（适用于公约缔约国）或相应的领事认证，以确保其在西班牙的法律效力。
3. 宣誓翻译： 除非出具委托书的公证员直接以双语格式（西班牙语和母语）撰写，否则需要由西班牙外交、欧洲联盟与合作部任命的官方翻译员出具宣誓翻译。

保障性住房（VPO）

如果在 Comunidad de Madrid 地理范围内购买官方保障房（VPO），拥有合法居留权的外国居民必须提供证明符合该大区住房计划规定条件的文件。

必须提交户籍登记证明（empadronamiento）、所得税申报单（以证明年收入未超过马德里自治区法规规定的上限），以及房产注册局出具的证明在该国境内无其他住房所有权的证书。此外，还须附上由 Comunidad de Madrid 住房主管部门出具的预先销售许可或最高销售价格通知。