房贷绑定产品究竟是什么？

房贷绑定产品涵盖了银行在您申请购房贷款时建议您同时购买的所有金融产品或服务。在历史上，金融机构常将贷款发放与购买保险、信用卡或养老金计划挂钩，以实现每笔信贷业务利润的最大化。

随着2019年推行的法律改革，监管框架发生了实质性变化，旨在提高交易透明度并保护消费者。自那时起，有必要明确区分两种不同的合同模式：捆绑销售（ventas vinculadas）和组合销售（ventas combinadas）。

捆绑销售与组合销售

为了深入了解房贷绑定产品的运作机制，分析这两个法律概念之间的区别至关重要：

捆绑销售（原则上禁止，存在例外）

捆绑销售是指金融机构强制要求购买其自带的产品套餐，并将其作为批准住房抵押贷款的必备条件。现行法律明确禁止此类做法。银行不能以您不想购买其特定的信用卡、基金或保险为由拒绝为您提供融资。

法律规定的唯一例外是要求提供一份保证履行贷款义务的保险（例如房屋财产损失险或人寿保险），但借款人始终可以自由选择在自己偏好的保险公司购买该保险。

组合销售（允许并受到监管）

组合销售是指银行独立提供房贷，但提出可以通过自愿购买某些商业产品来降低利率（TIN，名义利率）。在这种情况下，购买是自愿的：如果您决定不购买建议的产品，银行仍须向您发放房贷，但会适用未经优惠的（更高的）利率。

房贷绑定中最常见的附加产品

尽管法律并未规定获取贷款必须购买房贷绑定产品，但银行通常会以购买以下产品为条件提供利率优惠：

• 工资或收入直接入账：这是最常见的优惠产品。作为将您的工资收入或自雇人士（autónomos）缴纳款项留在该银行的条件，银行会降低一部分利率。
• 房屋保险：法律规定必须购买一份涵盖受押房屋主体结构（continente）火灾及其他风险的保险。然而，您没有义务购买由银行直接销售的保单。
• 人寿保险：在持有人身故或伤残的情况下，为未偿还的本金提供保障。与房屋保险一样，您可以出示在其他保险公司购买的同等效力的人寿保险保单。
• 养老金计划或投资基金：通常需要每年固定缴纳最低金额，以维持合同约定的月供折扣。
• 信用卡或借记卡的使用：银行通常要求每季度完成一定次数的交易，或累计达到一定的年度消费金额。

为了降低利率，接受房贷绑定产品划算吗？

接受优惠产品并不总是意味着能为客户省钱。利率的降低必须与保险保费或随着时间推移产生的额外服务维持费用总额进行对比评估。

在许多情况下，银行销售的人寿保险或房屋保险保费明显高于自由市场的平均价格。要确定购买房贷绑定产品是否划算，建议在银行的报价中索取两个关键数据：

1. FEIN（欧洲标准化信息表），其中将列出优惠月供模式下以及无优惠模式下的实际年利率（TAE）。
2. 维持最高优惠所需的全部绑定产品预计年度总费用。

如果附加产品的年度总支出超过了您在贷款月供中获得的节省额，那么不选择优惠，或者寻求不动产信贷中介的专业咨询以协商最佳条件、避免不必要的额外成本，会是更有利的方案。

如果在签署合同后取消了优惠产品会怎样？

如果您决定在贷款存续期间取消任何绑定服务（例如将工资打款转移至另一家银行或不再续保），银行将实施契约中约定的惩罚措施。这一后果表现为在下一次定期利率复核时失去相应的利率优惠。

利率的上浮在任何情况下都不得超过初始报价条件中列出的优惠百分比。此外，法律禁止银行仅仅因为您将保险保费更换至外部公司而收取额外的手续费或罚款，前提是新保单符合法律规定的最低要求。

保障房（VPO）的注意事项

在购买 Comunidad de Madrid 的保障房（VPO）业务中，住房抵押贷款的办理可能享有特定的条件或协议，从而进一步限制交叉销售的要求。深入核对适用于 Comunidad de Madrid 的大区法规至关重要，以避免承担额外的成本，破坏为此类住房所规定的税收优惠或限价福利。

关于住房抵押贷款绑定产品的常见问题

如果我不接受购买银行的保险，银行可以拒绝发放房贷吗？

不可以。银行不能仅凭客户拒绝购买该机构自有的保险或服务而拒绝发放住房抵押贷款。不过，银行可以基于严格的偿付能力标准拒绝该业务，或者适用无优惠的利率标准。

必须在办理房贷的银行购买房屋保险吗？

不需要。您在法律上有义务投保房屋财产损失险，但您可以完全自由地选择在自己偏好的保险公司购买该保单。如果您提交了一份由独立保险公司出具且保障范围同等的保单，金融机构必须接受，且不得因审核该保单而收取任何手续费。