Nota de encargo de venta: qué es y qué debe incluir

Qué es exactamente la nota de encargo

Es un contrato de prestación de servicios de intermediación. En la práctica española muchas agencias usan modelos propios o adaptados a la normativa autonómica de agentes inmobiliarios. El nombre puede variar (encargo de venta, mandato de venta), pero la función es la misma: autorizar a la agencia a buscar comprador, publicitar y coordinar visitas bajo unas condiciones.

No te obliga a vender a un precio concreto si el contrato no lo dice con claridad, pero sí puede obligarte a pagar honorarios en supuestos concretos aunque la venta la cierre otro canal. Por eso importan la exclusiva, la duración y la cláusula de provisión de fondos o honorarios.

Datos que no deberían faltar

• Identificación completa del propietario (o apoderado) y de la agencia.
• Descripción de la finca: dirección, referencia catastral si consta, titularidad registral orientativa.
• Precio de venta orientativo o rango acordado para publicar.
• Honorarios: porcentaje o importe fijo, IVA si aplica, y momento en que se devengan (en firma de escritura, en arras, etc.).
• Duración del encargo y forma de prórroga o renovación.
• Exclusiva o encargo sin exclusiva (y qué pasa si vendes por tu cuenta).
• Gastos de marketing asumidos por cada parte (fotos, portales, cartelería).
• Protección de datos y uso de imágenes de la vivienda.

Exclusiva vs encargo abierto

En un encargo sin exclusiva puedes seguir anunciando por tu cuenta o contratar otra agencia, pero debes leer si hay cláusula de «protección de comprador»: si un interesado entra por la agencia y tú cierras con él fuera del encargo, a veces siguen devengándose honorarios.

En exclusiva, solo esa agencia comercializa durante el plazo pactado. Suele implicar más inversión en marketing, pero también más compromiso tuyo de no vender por otros canales sin pagar. Los detalles están en contrato de exclusiva con una inmobiliaria.

Honorarios: preguntas antes de firmar

1. ¿Se pagan solo si hay venta efectiva en escritura o también con arras?
2. ¿Qué ocurre si el comprador es un familiar o un contacto tuyo previo al encargo?
3. ¿Incluyen IVA y otros gastos desglosados?
4. ¿Hay mínimo de días de exclusiva aunque quieras rescindir?

La normativa autonómica y el Código Civil (mandato) pueden limitar cláusulas abusivas en contratos con consumidores. Si algo te suena desproporcionado, conviene revisión jurídica antes de firmar, no después de recibir una factura.

Relación con el resto de la venta

La nota de encargo no sustituye la documentación para vender ni el contrato de arras con el comprador. La agencia coordina la comercialización; la operación jurídica sigue siendo tuya (con abogado y notaría cuando corresponda).

Si aún no has elegido con quién trabajar, los criterios de comparación están en cómo elegir inmobiliaria para vender (mandato, zona, acompañamiento).

Errores frecuentes al firmar

• No leer la cláusula de honorarios si vendes por tu cuenta durante la exclusiva.
• Firmar duración larga sin cláusula clara de rescisión.
• Autorizar precio de publicación muy distinto del neto que necesitas.
• No acordar por escrito quién paga certificado energético o reportaje fotográfico.

Un encargo bien redactado alinea expectativas: tú sabes qué pagarás y la agencia sabe qué margen de marketing tiene. Si quieres vender con acompañamiento en Madrid, Valencia, Mallorca o Zaragoza, en Sky Real Estate lo gestionamos en venta y promoción de viviendas.