Vender un piso alquilado: derechos del inquilino y derecho de adquisición preferente
Vender un piso con inquilino dentro es legal y habitual, pero no es igual que vender una vivienda libre. El contrato de arrendamiento sigue vivo y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) protege al arrendatario en la transmisión del dominio.
El comprador adquiere la propiedad, no necesariamente la posibilidad de desalojar al día siguiente. Ordenar tanteo, retracto y comunicaciones evita nulidades, retrasos y pleitos.
Qué compra realmente el tercero
En la compraventa se transmite la nuda propiedad con arrendamiento vigente: el comprador entra en la posición del arrendador respecto al contrato existente (salvo pacto distinto muy concreto y siempre respetando límites legales). Las condiciones de renta, duración y prórrogas siguen las reglas del contrato y la LAU aplicable en su momento.
Quien compra «para entrar a vivir» sin revisar el arrendamiento puede encontrarse con un inquilino con derecho a permanecer. Eso condiciona el precio y el pool de compradores.
Derecho de tanteo y retracto (artículo 25 LAU)
En muchos supuestos de venta de vivienda arrendada, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente. El mecanismo clásico es:
- Comunicación al inquilino de la intención de vender y de las condiciones esenciales (precio, plazos, forma de pago).
- Tanteo: plazo para que decida si compra en esas condiciones.
- Si no ejerce tanteo y vendes a un tercero, puede abrirse el retracto si la venta se hace en condiciones más favorables o dentro del plazo legal.
Los plazos y requisitos formales del artículo 25 LAU deben cumplirse con rigor. Un error en la notificación puede dar lugar a que el inquilino reclame la transmisión a su favor o a la nulidad de la venta frente a él. Contrastar el texto legal actualizado y el contrato concreto (fecha de firma del arrendamiento) es imprescindible.
Arrendamientos anteriores y posteriores a reformas LAU
No todos los contratos se rigen igual: la fecha de celebración y las prórrogas aplicadas cambian duración mínima, desahucio por venta y derechos preferentes. Mezclar consejos genéricos de internet con un contrato de 2010 o de 2020 sin leer la cláusula de duración es un error frecuente.
Antes de fijar precio y calendario, pide copia del contrato, recibos y comunicaciones previas con el inquilino.
Vender con inquilino dentro: visitas y privacidad
El propietario puede enseñar la vivienda, pero debe avisar con antelación razonable y respetar la privacidad del arrendatario. Visitas sorpresa o conflictivas alargan la venta y pueden generar denuncias.
Coordina horarios, explica al comprador que hay arrendamiento y muestra renta y estado del contrato de forma transparente. Ocultar al inquilino hasta las arras suele terminar mal.
¿Se puede vender «libre de inquilino»?
Solo si el contrato ha extinguido legalmente, hay acuerdo de fin anticipado válido o supuestos muy concretos de no renovación o desahucio según LAU y jurisprudencia. No basta con «pactar en arras» que el inquilino se va si la ley no lo permite aún.
La compraventa puede condicionarse a que el piso quede vacío en fecha X, pero esa condición debe ser realista y compatible con los derechos del arrendatario. Aquí conviene asesoramiento jurídico inmobiliario antes de prometer vacío al comprador.
Precio y marketing
Un piso alquilado con renta bajo mercado se valora distinto que uno con renta alta o con contrato próximo a expirar sin prórroga obligatoria. El comprador inversor mira rentabilidad; el comprador usuario mira cuándo podrá entrar.
En el anuncio, indica situación de arrendamiento de forma clara (sin datos personales del inquilino). Las fotos pueden hacerse por fuera o en zonas comunes si el arrendatario no autoriza interiores: limita el alcance del marketing pero es preferible a conflicto.
Pasos prácticos antes de publicar
- Revisar contrato de arrendamiento y anexos.
- Consultar con abogado el guion de comunicación de venta al inquilino.
- Preparar nota simple y certificado de comunidad igual que en venta libre.
- Definir si vendes con inquilino o buscas fin de contrato antes (con calendario realista).
- Informar a compradores interesados antes de arras.
Errores que encarecen la operación
- Firmar arras con comprador que cree entrar en 30 días con LAU en contra.
- No notificar al inquilino según artículo 25 LAU.
- Subarrendar o «olvidar» mencionar arrendamiento en notaría.
- Confundir desahucio por necesidad del nuevo propietario con venta en cualquier momento.
Vender con inquilino exige coordinación comercial y legal. En Sky Real Estate combinamos difusión y negociación en venta y promoción de viviendas con revisión de contratos cuando hace falta a través de Sky Law y abogados inmobiliarios.