Eine VPO in Madrid vermieten: Voraussetzungen und Genehmigung

Ist es legal, eine VPO in der Comunidad de Madrid zu vermieten?

Die kurze Antwort lautet ja, jedoch mit gewissen Einschränkungen und unter strenger behördlicher Kontrolle. In der Regel muss die Wohnung während der Gültigkeit des Förderstatus als ständiger Hauptwohnsitz des Eigentümers genutzt werden. Die regionale Regelung sieht jedoch die Möglichkeit vor, die Vermietung zu genehmigen, wenn ordnungsgemäß begründete Ursachen vorliegen oder der entsprechende Wohnungsbauplan, unter dem die Immobilie gefördert wurde, dies ausdrücklich erlaubt.

Es gibt zwei Hauptsituationen, in denen die Vermietung einer VPO oder VPP in der Region vorgesehen ist:

• Vermietung mit vorheriger Genehmigung aus wichtigem Grund: Während des Zeitraums, in dem die Wohnung den vorläufigen oder endgültigen Förderstatus und die Nutzungsbeschränkung behält, kann der Eigentümer eine Genehmigung zur Vermietung beantragen, wenn er einen nachträglich eingetretenen Grund nachweist, der ihn daran hindert, selbst darin zu wohnen.
• Vermietung nach Ablauf des Förderstatus oder nach Entbindung aus der Zweckbindung (descalificación): Wenn die gesetzliche Schutzfrist vollständig abgelaufen ist oder der Eigentümer das Verwaltungsverfahren der freiwilligen Entbindung aus der Zweckbindung erfolgreich durchführt, geht die Immobilie auf den freien Markt über und kann ohne Preisbindung oder erforderliche Genehmigungen vermietet werden.

Anforderungen an den Eigentümer für die Vermietung einer VPO

Damit die Consejería de Vivienda der Comunidad de Madrid die Vermietung einer geförderten Immobilie während ihrer Schutzfrist genehmigt, muss der Eigentümer eine Reihe grundlegender Voraussetzungen nachweisen:

1. Gerechtfertigter und nachträglich eingetretener Grund

Der Eigentümer kann die Wohnung nicht willkürlich oder aus rein spekulativen Gründen vermieten. Er muss persönliche, familiäre oder berufliche Gründe darlegen und belegen, die ihn daran hindern, die Immobilie weiterhin als Hauptwohnsitz zu nutzen. Zu den von der regionalen Verwaltung üblicherweise anerkannten Gründen gehören:

• Beruflich bedingter Umzug in eine andere Gemeinde oder Comunidad Autónoma.
• Vergrößerung der Familie, wodurch die Kapazität der Wohnung unzureichend wird.
• Gesundheitliche Gründe oder Pflegebedürftigkeit eines Familienmitglieds.
• Plötzliche Arbeitslosigkeit oder eine erhebliche Verschlechterung der finanziellen Situation.
• Trennung, Scheidung oder Ehenichtigkeitserklärung des Eigentümers.

2. Einhaltung der Höchstmiete

Selbst bei Erhalt der Genehmigung kann der Eigentümer die Miete nicht frei festlegen. Die Comunidad de Madrid legt eine jährliche Höchstmiete fest, die als Prozentsatz des maximalen Verkaufspreises berechnet wird, der der Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entsprechen würde. Diese Berechnung variiert je nach spezifischem Förderstatus der Immobilie, wie z. B. Vivienda de Protección Pública Básica (VPPB) oder Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL), und schließt Nebenräume wie Garagenstellplatz oder Abstellraum ein.

3. Ordnungsgemäße Ausgestaltung des Mietvertrags

Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag muss dem spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) entsprechen und der zuständigen regionalen Behörde zur Prüfung oder Genehmigung vorgelegt werden. In den Vertragsklauseln müssen der Förderstatus der Immobilie und die Aktennummer des Bescheids ausdrücklich angegeben werden.

Voraussetzungen für den Mieter einer VPO in Madrid

Bei der Entscheidung, eine VPO in Madrid zu vermieten, richten sich die behördlichen Anforderungen nicht nur an den Vermieter. Auch der Mieter muss ein bestimmtes Profil erfüllen, um von der Verwaltung der Comunidad de Madrid bestätigt zu werden:

• Ausschließliche Nutzung als Hauptwohnsitz: Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung als seinen Haupt- und Dauerwohnsitz zu nutzen; sie darf weder als Zweitwohnsitz noch für touristische oder gewerbliche Zwecke genutzt werden.
• Einkommensgrenzen des Haushalts: Das Jahreseinkommen des Mieters darf die im jeweiligen Wohnungsbauplan festgelegten Schwellenwerte nicht überschreiten, die üblicherweise in Vielfachen des Referenzindexes IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) angegeben werden.
• Kein Eigentum an einer anderen Wohnung: In der Regel dürfen die Mitglieder des Haushalts des Mieters kein Eigentum oder Nießbrauchsrecht an einer anderen Wohnung im gesamten Gebiet der Comunidad de Madrid besitzen, abgesehen von begründeten Ausnahmen.
• Absolutes Untervermietungsverbot: Der Mieter darf die Wohnung weder ganz noch teilweise an Dritte untervermieten oder den Vertrag überfragen.

Verwaltungsverfahren für die Mietgenehmigung

Das Verfahren zur Formalisierung eines Mietvertrags über eine geförderte Wohnung in Madrid umfasst mehrere obligatorische Verwaltungsschritte, bevor der Mieter einziehen kann:

1. Genehmigungsantrag: Der Eigentümer reicht den offiziellen Antrag zusammen mit den Unterlagen zur Begründung des Mietgrundes bei der für Wohnungswesen zuständigen Consejería ein.
2. Dokumentenprüfung: Die Behörde prüft die Gültigkeit der vorgebrachten Gründe, die Aktennummer der Wohnung und das Bestehen des Förderstatus.
3. Erstellung des Mietvertrags: Der Vertragsentwurf wird verfasst, wobei sichergestellt wird, dass die festgelegte Miete die Obergrenzen pro Quadratmeter Nutzfläche nicht überschreitet.
4. Einreichung und Visierung: Die Unterlagen des vorgesehenen Mieters werden eingereicht, um die Einhaltung der Einkommensgrenzen und Eigentumsverhältnisse zu überprüfen.
5. Verwaltungsbescheid: Sobald der positive Bescheid zugestellt wurde, erlangt der Vertrag volle Rechtsgültigkeit.

Risiken und Sanktionen bei der Vermietung einer VPO ohne Genehmigung

Die unerlaubte Vermietung einer geförderten Wohnung oder das Verlangen eines nicht angegebenen Aufpreises stellt einen schweren Verstoß gegen das regionale Wohnungsrecht dar. Die behördlichen Inspektionen der Comunidad de Madrid überwachen die Nutzung dieser Immobilien aktiv.

Die Folgen einer Vermietung einer VPO außerhalb des gesetzlichen Verfahrens können schwerwiegend sein:

• Verwaltungsverstöße: Diese werden als schwer oder sehr schwer eingestuft und können hohe Geldbußen nach sich ziehen.
• Rückzahlung öffentlicher Förderungen: Verpflichtung zur Rückzahlung von Zuschüssen, Steuerbefreiungen oder Vergünstigungen, die beim Kauf oder Bau der Wohnung gewährt wurden, zuzüglich Verzugszinsen.
• Ausschluss von Förderungen: Verlust der Berechtigung als Begünstigter geförderter Wohnungsbaumaßnahmen für einen bestimmten Zeitraum.

Die freiwillige Entbindung aus der Zweckbindung (descalificación): Vermieten ohne Einschränkungen auf dem freien Markt

Für Eigentümer, die die Voraussetzungen für einen temporären Genehmigungsantrag nicht erfüllen oder eine Marktmiete ohne Einschränkungen und behördliche Aufsicht festlegen möchten, gibt es eine endgültige rechtliche Alternative: die Entbindung der Wohnung aus der Zweckbindung (descalificación).

Die Entbindung aus der Zweckbindung ist das Verwaltungsverfahren, durch das eine geförderte Wohnung diesen Status verliert und vor dem regulären Ablauf der Schutzfrist zu einer völlig freien Immobilie wird. In der Comunidad de Madrid hängt die Durchführbarkeit dieses Verfahrens vom Datum des ursprünglichen Förderbescheids, dem maßgeblichen Dekret für das Bauvorhaben und den verstreichenen Jahren seit der Erteilung ab.

Durch das Verfahren der freiwilligen Entbindung zahlt der Eigentümer die erhaltenen öffentlichen Förderungen zurück und erreicht die vollständige Befreiung von den Beschränkungen der Zweckbindung. Sobald ein positiver Bescheid ergangen und im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen ist, kann der Eigentümer:

• Den Mietpreis entsprechend den Marktschwankungen frei festlegen.
• Die Immobilie an jede beliebige Person vermieten, ohne deren Einkommen oder Vermögensverhältnisse zu prüfen.
• Auf vorherige Genehmigungsanträge bei der Consejería de Vivienda verzichten.
• Die Immobilie jederzeit zum freien Marktpreis verkaufen.

Da die Wohnungsbauregelung in der Region Madrid im Laufe der verschiedenen regionalen Vorschriften Änderungen erfahren hat, ist es essenziell, die Verwaltungsakte der Wohnung individuell zu analysieren, bevor Schritte eingeleitet oder Mietverträge unterzeichnet werden.

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