Worin besteht der Verkauf mit garantierter Miete?

Der Verkauf mit garantierter Miete ist eine Immobilientransaktion, bei der der Eigentümer das Eigentum an seiner Hauptwohnung an einen Investor oder Käufer überträgt und den vereinbarten Betrag als Einmalzahlung oder in strukturierten Raten erhält. Gleichzeitig wird in derselben notariellen Urkunde ein abgesicherter Mietvertrag abgeschlossen, der es dem Verkäufer ermöglicht, lebenslang oder für einen vereinbarten Zeitraum in der Immobilie zu wohnen.

Im Gegensatz zu anderen Modellen wie dem bloßen Eigentum (nuda propiedad) oder der Leibrente bietet dieses Modell eine klare Regelung im Rahmen des Spanischen Mietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos) und des Zivilgesetzbuches (Código Civil), indem es transparente Bedingungen für Miete, Laufzeit sowie die Übernahme von Nebenkosten und Reparaturen festlegt.

Hausverkauf zu Lebzeiten und das Erbe: Der Wechsel von Immobilie zu Liquidität

Bei der Entscheidung für einen Hausverkauf zu Lebzeiten mit Blick auf das Erbe verändert sich die Zusammensetzung des Familienvermögens direkt. Die Immobilie gehört nicht mehr zum Nachlassvermögen und wird durch Finanzkapital ersetzt. Diese Änderung hat verschiedene rechtliche und praktische Konsequenzen für Kinder und Erben:

• Ersetzung der Immobilie durch Geldvermögen: Die Erben erhalten nicht die im Grundbuch eingetragene Immobilie, sondern das verbleibende liquide Geld auf den Bankkonten oder in den Geldanlagen, in denen die Eltern den Verkaufserlös angelegt haben.
• Beseitigung von Miteigentum (proindiviso) und Familienstreitigkeiten: Eines der größten Probleme bei der Annahme einer Erbschaft ist die Aufteilung einer Immobilie unter mehreren Geschwistern. Durch das Erben von Liquidität anstelle eines unteilbaren Gutswerts werden Miteigentumssituationen vermieden, was eine exakte und konfliktfreie Aufteilung ermöglicht.
• Wegfall laufender Immobilienkosten: Die Kinder werden von der Verpflichtung befreit, künftige eigentumsbezogene Steuern, Sonderumlagen oder Instandhaltungskosten für die Immobilie zu tragen.

Steuerliche Auswirkungen auf Nachkommen und Verkäufer

Die steuerliche Seite ist entscheidend bei der Bewertung der Auswirkungen dieser Transaktion auf Eigentümer und Erben.

Steuerliche Behandlung für die Eltern

Eigentümer über 65 Jahre genießen eine vollständige Befreiung von der Einkommensteuer (IRPF) auf Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf ihrer Hauptwohnung. Dieser steuerliche Vorteil ermöglicht es, das gesamte erzielte Kapital zu bewahren, ohne dass Einbehalte oder regionale Steuern auf den Wertzuwachs der Immobilie anfallen.

Falls die verkaufte Wohnung zu irgendeinem Zeitpunkt als geförderter Wohnungsbau (VPO) in der Comunidad de Madrid eingestuft war, muss vor der Formalisierung der Übertragung geprüft werden, ob die gesetzlichen Fristen zur Entbindung von der Bindung (descalificación) eingehalten wurden oder die von den autonomen Vorschriften Madrids festgelegten Höchstverkaufspreise beachtet werden.

Steuerliche Behandlung für die Erben

Nach dem Tod der Eigentümer veranlassen die Kinder die Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD) je nach der autonomen Gemeinschaft des Wohnsitzes des Erblassers. Beim Erben von flüssigem Kapital gilt:

• Die Bewertung der Vermögenswerte erfolgt direkt und entspricht dem Bankguthaben am Todestag, im Gegensatz zu Immobilien, die den Katasterreferenzwert (Valor de Referencia del Catastro) erfordern und zu Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt führen können.
• Es entsteht für die Erben keine Pflicht zur Entrichtung der kommunalen Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal / IIVTNU), da die Immobilie nicht mehr Teil des Nachlasses ist.

Was passiert mit dem Mietvertrag beim Tod der Eigentümer?

Der während des Verkaufs geschlossene Mietvertrag ist an die Verkäufer gebunden. Je nachdem, ob eine bestimmte Laufzeit oder ein lebenslanges Mietverhältnis vereinbart wurde, erlischt der Vertrag mit dem Tod des letzten Mieters.

An diesem Punkt übernehmen die Erben keine Verpflichtung zur Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses und sind keinen Schulden gegenüber dem Vermieter ausgesetzt, solange die Mietverpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt wurden. Hinterlegte Garantien oder Kautionen werden gesetzeskonform abgewickelt, und die Wohnung steht dem Endkäufer zügig zur vollständigen Verfügung.

Der Schutz des Pflichtteils und die Rechte der Kinder

In der spanischen Rechtsordnung stellt der Pflichtteil (legítima) den Teil des Erbes dar, über den der Erblasser nicht frei verfügen kann, da er per Gesetz den Pflichtteilsberechtigten vorbehalten ist. Es ist essenziell zu verstehen, dass die Entscheidung für einen Hausverkauf zu Lebzeiten mit Blick auf das Erbe die Pflichtteilsrechte nicht verletzt, da der Eigentümer zu Lebzeiten die volle Verfügungsgewalt besitzt, sein Eigentum gegen Entgelt zu veräußern.

Wird ein Verkauf zu Marktpreisen getätigt und die finanzielle Gegenleistung verbucht, fließt der Gegenwert in das Vermögen des Eigentümers ein. Daher gilt die Transaktion weder als verdeckte Schenkung noch als betrügerische Schmälerung der Erbschaftsmasse, solange sie realen Marktbedingungen entspricht und ordnungsgemäß in einer öffentlichen Urkunde formalisiert wird.

Strukturierung des Verkaufs mit rechtlichen Garantien

Um sowohl für die Eigentümer als auch für ihre Familien Ruhe und Sicherheit zu gewährleisten, erfordert die Ausgestaltung solcher Verträge eine genaue Analyse der Mietklauseln, die Berechnung der Mieten und die ordnungsgemäße Eintragung der Garantien im Grundbuch (Registro de la Propiedad).

Bei Sky Real Estate begleiten wir Familien durch den gesamten Prozess der Vermögensplanung. Wir verfügen über die spezialisierte technische und rechtliche Unterstützung von Sky Law, anerkannt bei den European Legal Awards (2023-2025), was höchste Exzellenz bei der Vertragsgestaltung garantiert. Darüber hinaus erfüllt unsere Tätigkeit die Anforderungen an Finanz- und Immobilienvermittler, da wir als Immobiliarkreditvermittler (Intermediario de Crédito Inmobiliario) unter dem Code D-286 beim Banco de España eingetragen sind.

Eine korrekte Vorabwertung ermöglicht die Festlegung der idealen Bedingungen, damit die Eltern das in ihrer Immobilie angesammelte Kapital genießen können, ohne die Sicherheit ihres Zuhauses zu verlieren, und ihren Nachkommen ein strukturiertes, transparentes und von Immobilienlasten freies finanzielles Erbe hinterlassen.

Um die Machbarkeit für Ihre Immobilie und die operativen Bedingungen im Detail zu erfahren, können Sie die Spezifikationen unseres Service für venta con alquiler garantizado einsehen.