Verkauf mit garantierter Miete und IRPF: Steuerbefreiung für über 65-Jährige

Was bei der IRPF beim Verkauf versteuert wird

Der Verkauf erzeugt grundsätzlich einen Kapitalgewinn oder -verlust: Veräußerungswert abzüglich Anschaffungswert (zuzüglich der nach den Vorschriften zulässigen abzugsfähigen Kosten). Dieser Gewinn wird in die Sparbemessungsgrundlage eingestellt und nach den im Verkaufssteuerjahr geltenden Stufen versteuert.

Parallel dazu kann die Gemeinde eine Gemeinde-Plusvalía (IIVTNU) auf den Wertzuwachs des Bodens erheben, sofern keine Nichtunterwerfung oder Ermäßigung vorliegt. IRPF und Plusvalía sind unterschiedliche Steuerebenen: Die Befreiung von der einen befreit nicht automatisch von der anderen.

Steuerbefreiung für über 65-Jährige (Art. 33.4.b LIRPF)

Die IRPF befreit den Gewinn von Steuerpflichtigen ab 65 Jahren, die ihren Hauptwohnsitz veräußern. Die Steuerbehörde erläutert den Begriff des Hauptwohnsitzes in ihren Leitfäden und Handbüchern (Nutzungsdauer, Melderegistereintragung, Mittelpunkt der Lebensinteressen).

Bei einem Verkauf mit garantierter Miete:

• Sie übertragen das volle Eigentum zum Zeitpunkt der Notarurkunde.
• Unmittelbar danach (oder im selben koordinierten Akt) unterzeichnen Sie einen Mietvertrag mit dem Käufer.
• Sie wohnen weiterhin in der Immobilie, nun jedoch als Mieter und nicht mehr als Eigentümer.

Die Steuerbefreiung wird, sofern anwendbar, zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung geprüft, nicht anhand der anschließenden Vermietung. Entscheidend ist der Nachweis, dass die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz war und Sie am Verkaufsdatum das erforderliche Alter sowie die sonstigen Voraussetzungen erfüllen.

Unterschied zum bloßen Eigentum (Nuda Propiedad)

Beim Verkauf des bloßen Eigentums (Nuda Propiedad) unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs behalten Sie ein dingliches Nutzungsrecht. Beim Verkauf mit garantierter Miete verlieren Sie das Eigentum und behalten Mieterrechte. Die Befreiung nach Art. 33.4.b ist für den Verkauf des Hauptwohnsitzes vorgesehen; die Verwaltungspraxis behandelt den Verkauf mit Nießbrauchsvorbehalt spezifisch. Bei der garantierten Miete behalten Sie keinen Nießbrauch zurück: Sie verkaufen das volle Eigentum.

Dies verhindert die Steuerbefreiung nicht automatisch, ändert jedoch die Analyse der Hauptwohnsitzeigenschaft und den Dokumentennachweis. Übernehmen Sie keine Schlussfolgerungen aus einem Artikel über Nuda Propiedad, ohne sie an einen vollständigen Kaufvertrag anzupassen.

Was der Artikel nicht befreit

• Die Mietzahlungen, die Sie später als Mieter leisten (sie sind Wohnkosten, kein Kapitalgewinn aus dem Verkauf).
• Andere Übertragungen, die nicht den Hauptwohnsitz betreffen.
• Fälle, in denen das Eigentum bereits zwischen bloßem Eigentümer und Nießbraucher aufgeteilt war (andere Regelung als beim Verkauf mit Nießbrauchsvorbehalt durch den Alleineigentümer).

Wenn Sie einen Zweitwohnsitz oder eine Wohnung verkaufen, die die Kriterien eines Hauptwohnsitzes nicht erfüllt, greift die Befreiung auch dann nicht, wenn Sie über 65 Jahre alt sind.

Dokumentation und Nachweis des Hauptwohnsitzes

Vor der Unterzeichnung empfiehlt es sich, Folgendes zusammenzutragen:

1. Melderegisterauszug (Empadronamiento) und Belegungsverlauf.
2. Versorgungsrechnungen auf Ihren Namen an der Adresse.
3. Notarurkunden und Anschaffungsdaten zur Berechnung des Gewinns.
4. Orientierender Bericht zur Gemeinde-Plusvalía.

Der Notar und der Käufer prüfen Ihre IRPF nicht: Sie geben die Steuererklärung für das entsprechende Steuerjahr mit den richtigen Kriterien oder mit fachlicher Beratung ab.

Referenzwert und Steuern des Käufers

Der Käufer entrichtet die Grunderwerbsteuer (ITP/AJD) je nach Autonomer Gemeinschaft auf der Grundlage des höheren Wertes zwischen Kaufpreis und Kataster-Referenzwert (Gesetz 11/2021, Art. 10 TRLITPAJD). Das betrifft nicht Ihre IRPF, beeinflusst jedoch, ob der Investor den Preis akzeptiert und die Transaktion zustande kommt.

Planung vor Verkauf und Anmietung

Praktische Fragen:

• Wäre der Kapitalgewinn in meinem konkreten Fall steuerbefreit?
• Welche Gemeinde-Plusvalía erwartet die Stadtverwaltung?
• Passt die vereinbarte Miete zu meinem langfristigen Budget?
• Was passiert, wenn das Mietverhältnis endet oder vertragsgemäß angepasst wird?

Die Besteuerung des Verkaufs ist ein einmaliges Ereignis; die Miete ist ein monatlicher Zahlungsstrom. Es empfiehlt sich, beide Horizonte durchzusimulieren.

Häufige Fehler

• Die Annahme, dass „Ich wohne weiterhin hier“ ausreicht, ohne den Hauptwohnsitz beim Verkauf nachzuweisen.
• Verwechselung der IRPF-Befreiung mit der Plusvalía-Befreiung.
• Einholen von Beratung erst nach der Beurkundung.
• Unterzeichnung des Mietvertrags ohne Prüfung der Klauseln zu Dauer, Mietanpassung und Instandhaltung.

Alternativen und Vergleich

Wenn Ihre Priorität Liquidität ohne den Verlust eines dinglichen Nutzungsrechts ist, stellt das bloße Eigentum (Nuda Propiedad) einen weiteren steuerlichen und rechtlichen Weg dar. Sie können den Vergleich zwischen garantierter Miete und bloßem Eigentum oder den Artikel über Steuern beim Verkauf des bloßen Eigentums lesen.

Um einen Verkauf mit garantierter Miete in den von uns betreuten Regionen zu prüfen, ist der Ausgangspunkt Verkauf mit garantierter Miete. Jede Transaktion wird nach kaufmännischen Kriterien geprüft und bei Bedarf von Sky Law beim Kauf und der Vermietung unterstützt.