Welche Förderungen für die Deklassifizierung einer VPO zurückgezahlt werden müssen (und mit welchen Zinsen)

Welche Förderungen in die Berechnung einfließen

Bei der freiwilligen Deklassifizierung geht die regionale Stelle von den Angaben in Ihrer Klassifizierungsakte und den Bewilligungsbescheiden aus. In der Regel werden folgende Punkte berücksichtigt:

• Direkte finanzielle Förderungen, die beim Kauf oder bei der Klassifizierung der Immobilie gewährt wurden (Zuschüsse, öffentliche Beiträge, gestundete Beträge bei der Agencia de Vivienda Social, sofern eine Abrechnung erforderlich ist).
• Vergünstigungen, die an den Schutzstatus gebunden sind (beispielsweise Ermäßigungen bei lokalen Steuern, sofern sie Teil des Förderpakets waren).
• Befreiungen oder Ermäßigungen, die nach den rechtlichen Bestimmungen bei einem Ausstieg aus dem Schutzstatus als zurückzuzahlender Betrag behandelt werden.

Es gibt keine einheitliche Tabelle, die für alle Wohnungen gilt: Es hängt von Ihrer Bescheinigung (Cédula), dem Dekret, unter dem die Klassifizierung erfolgte (VPO de promoción pública, VPPB, VPPL usw.), und dem Vorhandensein bestimmter staatlicher Pläne ab. Der erste Schritt besteht daher darin, Bescheide, Zahlungsbelege und die Bescheinigung selbst zusammenzutragen, anstatt Zahlen zu erraten.

Gesetzlicher Zinssatz

Gemäß den von der Comunidad de Madrid zur freiwilligen Deklassifizierung veröffentlichten Informationen werden die zurückzuzahlenden Beträge ab dem Datum des Erhalts der Förderungen (oder ab dem im anwendbaren Bescheid angegebenen Zeitpunkt) mit dem gesetzlichen Zinssatz verzinst. Es handelt sich dabei nicht um einen willkürlichen Zuschlag des Verwalters, sondern um den gesetzlichen Mechanismus zur Aktualisierung des zurückzuzahlenden Betrags.

Der gesetzliche Zinssatz wird vom Staat festgelegt und kann sich von Geschäftsjahr zu Geschäftsjahr ändern. Um festzustellen, wie stark Sie davon betroffen sind, ist Folgendes erforderlich:

1. Jede Förderung und ihren ursprünglichen Betrag identifizieren.
2. Bestimmen, ab welchem Datum die Zinsen für jeden Posten anfallen.
3. Die Zinsen bis zum von der Behörde geforderten Zahlungs- oder Abrechnungsdatum aufsummieren.

Wenn Sie die Unterlagen nicht vorliegen haben, verhindert eine Überprüfung der Akte bei der Wohnungsbaubehörde der Comunidad de Madrid (oder mit Ihrem Berater) Überraschungen während des Verfahrens.

Kommunale Vergünstigungen (ICIO und andere)

Die Zuständigkeit für die Deklassifizierung von gefördertem Wohnraum liegt bei der Comunidad de Madrid, aber kommunale Vergünstigungen können ein separates Verfahren erfordern. In der Stadt Madrid verfügt die Stadtverwaltung über Verfahren zur Rückzahlung von Vergünstigungen (einschließlich der ICIO-Steuer in den entsprechenden Fällen), wenn Sie eine Deklassifizierung vornehmen. Dies ersetzt nicht das regionale Verfahren, sondern besteht parallel dazu.

Praktischer Hinweis: Betrachten Sie die Gesamtkosten erst dann als abgeschlossen, wenn Sie wissen, ob in Ihrem Fall neben der regionalen Rückzahlung auch lokale Abrechnungen anfallen.

Geförderte Darlehen und staatliche Pläne

Einige Immobilien lassen keine freiwillige Deklassifizierung zu, wenn sie Förderungen oder Darlehen aus bestimmten Plänen in Anspruch genommen haben (z. B. häufige Verweise auf die Pläne RD 801/2005 oder RD 2066/2008 in den Unterlagen der Behörde). In diesen Fällen kann die Frage der Rückzahlung von Förderungen zweitrangig sein: Sie können das von Ihnen vorgesehene freiwillige Verfahren gar nicht erst einleiten.

Andere häufige Ausschlüsse (VIS, Vermietung mit ausdrücklicher Klassifizierung für diese Nutzung, bestimmte Klassifizierungen, die nur durch Zeitablauf erlöschen) bestimmen den Weg, noch bevor es zur wirtschaftlichen Berechnung kommt. Wenn Sie Zweifel haben, prüfen Sie die Bescheinigung gemeinsam mit jemandem, der sich mit den Abläufen in Madrid auskennt.

Verwaltungsgebühr und sonstige Kosten

Zusätzlich zur Rückzahlung von Förderungen wird in der Regel die von der Comunidad de Madrid veröffentlichte Gebühr für die Einleitung oder Bearbeitung der Akte fällig. Honorare für eine professionelle Abwicklung werden, sofern Sie diese in Anspruch nehmen, separat berechnet und sollten schriftlich veranschlagt werden.

Die Behörde gibt eine maximale Bearbeitungsfrist an (in den veröffentlichten Informationen orientierend bis zu fünf Monate ab Antragstellung). Dies garantiert jedoch nicht, dass Ihr konkreter Fall in der Mindestzeit gelöst wird: unvollständig dokumentierte Förderungen, neu zu verhandelnde Darlehen oder Nachforderungen verlängern den tatsächlichen Zeitplan.

So schätzen Sie ab, ob es sich lohnt

Bevor Sie für Dienstleistungen bezahlen, sollten Sie Folgendes vergleichen:

• Geschätzter Gesamtbetrag der Förderungen zuzüglich gesetzlicher Zinsen (und ggf. kommunaler Vergünstigungen).
• Gebühr und Bearbeitungskosten.
• Marktwert, zu dem Sie nach der Deklassifizierung verkaufen oder vermieten könnten, im Vergleich zu den aktuellen Beschränkungen des Schutzstatus.

Wenn die Rückzahlung den Vorteil eines Ausstiegs aus dem Schutzstatus zunichtemacht, lohnt es sich möglicherweise derzeit nicht, das Verfahren einzuleiten. Wir sagen Ihnen das lieber vor der vollständigen Honorierung der Abwicklung, als es erst zu entdecken, wenn Sie bereits Gebühren und Zeit investiert haben.

Dokumente, die in der Regel verlangt werden

Um Rückzahlungen zu berechnen und nachzuweisen, umfasst die Akte in der Regel Fördernachweise, Bewilligungsbescheide, Urkunden, Grundbuchauszug (Nota Simple), Katasterreferenz und Eigentumsnachweis. Bei einer Erbschaft oder mehreren Miteigentümern muss abgestimmt werden, wer den Antrag stellt und wer zahlt. Eine umfassendere Checkliste finden Sie in unserem Artikel über Unterlagen zur Deklassifizierung einer VPO in Madrid.

Fehler, die den Prozess verteuern

• Die Annahme, dass „ich keinen Scheck erhalten habe“ bedeutet, dass keine Förderungen vorliegen (manchmal gab es Vergünstigungen oder Stundungen).
• Verwechslung von Schutzfristen von 5, 15 oder 30 Jahren mit den Voraussetzungen für eine freiwillige Deklassifizierung, ohne die Bescheinigung gelesen zu haben.
• Planung des Verkaufs zum freien Marktpreis vor dem Vorliegen des Bescheids und der Grundbucheintragung.
• Sich die kommunale Abrechnung zu sparen, wenn die ICIO-Steuer oder eine andere lokale Vergünstigung Teil des Pakets ist.

Zusammenhang mit dem anschließenden Verkauf

Die Deklassifizierung ist nicht gleichbedeutend mit dem Verkauf, aber viele Eigentümer verknüpfen beide Schritte. Das ist sinnvoll, wenn die Rückzahlungskosten klar sind und der Markt es Ihnen ermöglicht, diese wieder einzubringen. Sky Real Estate übernimmt die Deklassifizierung in der CAM und kann auf Wunsch die Vermarktung fortführen, sobald die Immobilie frei von Beschränkungen ist.

Für eine erste Überprüfung von Schutzstatus, Förderungen und Zinsen in Ihrer konkreten Akte ist unser Service für die VPO / VPP-Deklassifizierung in der Comunidad de Madrid der beste Einstiegspunkt.