Wie der Nießbrauch steuerlich bewertet wird: Die Regel 89 minus Alter

Worin besteht die Regel 89 minus Alter?

Die Bewertung des lebenslangen Nießbrauchs hängt nicht von subjektiven Einschätzungen der Gesundheit oder Lebenserwartung des Nießbrauchers ab. Das Gesetz 29/1987 über die Erbschafts- und Schenkungssteuer legt zusammen mit dem neugefassten Text des Grunderwerbsteuergesetzes eine geschlossene Formel fest, die im gesamten Staatsgebiet gilt.

Die Bestimmung sieht vor, dass zur Ermittlung des prozentualen Anteils des lebenslangen Nießbrauchs am Gesamtwert der Immobilie das Alter des Nießbrauchers von der festen Zahl 89 abgezogen werden muss. Als Referenzalter gilt das Alter des Nießbrauchers zum Zeitpunkt der Steuerentstehung (beispielsweise das Todesdatum des Erblassers bei einer Erbschaft oder das Datum der notariellen Beurkundung bei einem Kaufvertrag).

Gesetzliche Ober- und Untergrenzen beim lebenslangen Nießbrauch

Die Anwendung der Nießbrauchsberechnung 89 minus Alter ist nicht unbegrenzt. Das Gesetz selbst sieht zwei Obergrenzen bzw. Untergrenzen vor, die den resultierenden Prozentsatz bei extremen Altersgruppen begrenzen:

• Obergrenze von 70 %: Der Wert des lebenslangen Nießbrauchs darf 70 % des Gesamtwerts des Vermögenswerts nicht überschreiten. Aus diesem Grund beträgt der steuerbare Wert des Nießbrauchs für jede Person von 19 Jahren oder jünger automatisch 70 %.
• Untergrenze von 10 %: Der lebenslange Nießbrauch darf nicht weniger als 10 % des Gesamtwerts des Vermögenswerts betragen. Für Nießbraucher im Alter von 79 Jahren oder älter bleibt der anwendbare Wert daher stets bei 10 %, unabhängig davon, ob die mathematische Subtraktion ein kleineres oder negatives Ergebnis liefert.

Sobald der auf den Nießbrauch entfallende Prozentsatz feststeht, ergibt sich die Bewertung des bloßen Eigentums (nuda propiedad) subsidiär: Es ist der verbleibende Prozentsatz bis zu 100 % des Immobilienwerts. Auf diese Weise schwankt das bloße Eigentum stets zwischen einem Mindestwert von 30 % und einem Höchstwert von 90 %.

Anwendungsbeispiele für die Nießbrauchsberechnung 89 minus Alter

Um zu veranschaulichen, wie sich die Regel auf den Steuerwert einer Wohnung auswirkt, nehmen wir eine Immobilie an, deren zurechenbarer Steuerwert (nach dem offiziellen Referenzwert / Valor de Referencia) 200.000 Euro beträgt.

Beispiel 1: Nießbraucher im Alter von 65 Jahren

Es wird die direkte Subtraktion angewendet: 89 minus 65 ergibt 24. Da dieser Prozentsatz im Bereich zwischen 10 % und 70 % liegt, ist dies der endgültige Prozentsatz.

• Wert des lebenslangen Nießbrauchs (24 %): 48.000 Euro.
• Wert des bloßen Eigentums (76 %): 152.000 Euro.

Beispiel 2: Nießbraucher im Alter von 83 Jahren

Zieht man 89 minus 83 ab, erhielte man 6 %. Da dieser Wert jedoch unter der gesetzlich zulässigen Untergrenze liegt, greift das Minimum von 10 %.

• Wert des lebenslangen Nießbrauchs (10 %): 20.000 Euro.
• Wert des bloßen Eigentums (90 %): 180.000 Euro.

Beispiel 3: Nießbraucher im Alter von 16 Jahren

Die mathematische Subtraktion ergibt 73 % (89 minus 16). Da die gesetzliche Obergrenze überschritten wird, wird die Bewertung auf das zulässige Maximum von 70 % angepasst.

• Wert des lebenslangen Nießbrauchs (70 %): 140.000 Euro.
• Wert des bloßen Eigentums (30 %): 60.000 Euro.

Unterschiede zwischen lebenslangem und befristetem Nießbrauch

Man sollte die für den lebenslangen Nießbrauch geltende Formel nicht mit der des befristeten Nießbrauchs verwechseln. Beim befristeten Nießbrauch wird die Nutzung und Fruchtziehung der Immobilie für eine bestimmte Anzahl von Jahren gewährt und erlischt mit Ablauf dieser Frist, unabhängig vom Leben des Nießbrauchers.

Steuerlich wird der befristete Nießbrauch mit 2 % des Gesamtwerts der Immobilie für jedes vereinbarte Laufzeitjahr bewertet, bis zu einer Obergrenze von 70 %. So entspricht ein für einen Zeitraum von 5 Jahren vereinbarter Nießbrauch 10 % des Gesamtwerts der Immobilie, während ein für 35 Jahre oder mehr vereinbarter Nießbrauch die Höchstbewertung von 70 % erreicht.

Komplexe Situationen: Mehrheit von Nießbrauchern

Bei der Vermögensplanung oder bei Familienkäufen kommt es häufig vor, dass der Nießbrauch mehreren Personen gleichzeitig oder nacheinander zusteht, wie etwa bei Ehepaaren. Die maßgebliche Regelung sieht für diese Fälle spezifische Vorschriften vor:

• Gleichzeitiger Nießbrauch (usufructo simultáneo): Wird der Nießbrauch mehreren Inhabern gemeinsam eingeräumt, erfolgt die Gesamtbewertung des Nießbrauchs ausschließlich auf der Grundlage des Alters des jüngsten Nießbrauchers, indem die Nießbrauchsberechnung 89 minus Alter auf das gesamte Vermögen angewendet wird. Der resultierende Betrag wird verhältnismäßig unter den Miteigentümern aufgeteilt.
• Nachnießbrauch (usufructo sucesivo): Ist geregelt, dass der Nießbrauch bei Tod eines Inhabers auf einen anderen übergeht, erfolgt die Berechnung unter Berücksichtigung des Alters jedes Begünstigten an dem Tag, an dem er das Recht effektiv antritt.

Besteuerung bei Veräußerung des bloßen Eigentums und Einbehalt des Nießbrauchs

Die genaue Bewertung des Nießbrauchs bestimmt die Festsetzung der Steuern im Zusammenhang mit dem Verkauf des bloßen Eigentums:

Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF)

Der Eigentümer, der das bloße Eigentum verkauft, muss den Veräußerungsgewinn oder -verlust ermitteln, indem er die Differenz zwischen dem dem bloßen Eigentum zuzurechnenden Veräußerungswert und dessen angepasstem Anschaffungswert ansetzt. Zu beachten ist, dass Veräußerer über 65 Jahre bei der IRPF eine vollständige Steuerbefreiung genießen, wenn die übertragene Immobilie ihren Hauptwohnsitz darstellt.

Grunderwerbsteuer (ITP)

Der Käufer oder Erwerber des bloßen Eigentums muss die regionale Grunderwerbsteuer (ITP) auf die Steuerbemessungsgrundlage entrichten, die sich ergibt, wenn vom Immobilienwert der dem Nießbrauch nach der gesetzlichen Regel zugewiesene Wert abgezogen wird.

Kommunale Wertzuwachssteuer (IIVTNU / Plusvalía Municipal)

Die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (IIVTNU) entsteht bei der Übertragung des bloßen Eigentums. Ihre Steuerbemessungsgrundlage wird berechnet, indem der auf das bloße Eigentum entfallende Anteil auf den Katasterwert angewendet wird, der ausschließlich dem Grund und Boden zugewiesen ist.

Die Bedeutung des Kataster-Referenzwerts (Valor de Referencia)

Seit dem Inkrafttreten des Referenzwerts der Generaldirektion des Katasters (Valor de Referencia) als Steuerbemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuern müssen die steuerlichen Berechnungen zum Nießbrauch von dieser offiziellen Zahl ausgehen.

Sofern der in der Urkunde angegebene Wert nicht höher ist (in diesem Fall ist Letzterer maßgebend), wird der Prozentsatz, der sich aus der Subtraktion des Alters des Nießbrauchers von 89 ergibt, auf diesen Referenzwert angewendet. Eine korrekte vorherige Überprüfung dieser Bewertung vermeidet Nachforderungen seitens der regionalen Finanzbehörden.

Rechtssicherheit und Sorgfalt bei der Vermögensstrukturierung

Die korrekte Berechnung von dinglichen Lasten und Steuern ist unerlässlich, um solide und rechtlich transparente Transaktionen zu gewährleisten. Komplexe Immobilientransaktionen erfordern die Mitwirkung von akkreditierten Fachleuten aus dem Rechts- und Immobiliensektor.

Die Mitwirkung von Stellen mit ordnungsgemäßer behördlicher Registrierung, wie dem Eintrag im Register der Immobiliardarlehensvermittler der Banco de España (Code ICI D-286), bietet wesentliche Garantien für die Einhaltung von Vorschriften. Ebenso untermauert eine berufliche Anerkennung im rechtlichen Bereich, wie der Erhalt von Auszeichnungen wie den Sky Law European Legal Awards zwischen 2023 und 2025, die sachgerechte Anwendung der Vorschriften über dingliche Rechte und Immobilienbesteuerung.

Wenn Sie Ihre persönliche Situation analysieren oder die entsprechende Bewertung Ihrer Wohnung berechnen möchten, um Ihr Vermögen zu monetarisieren und gleichzeitig das lebenslange Nutzungsrecht zu behalten, können Sie detaillierte Informationen über unseren Service zum Verkauf des bloßen Eigentums anfordern.