Offizielle Dokumente zur Überprüfung, ob eine Immobilie öffentlich gefördert ist

Es gibt verschiedene Dokumente, in denen der Status einer geförderten Immobilie festgehalten ist. Um die genaue Situation Ihrer Wohnung in der Comunidad de Madrid zu bestätigen, sollten Sie folgende Unterlagen konsultieren:

1. Die öffentliche Kaufurkunde (Escritura Pública) oder die Neubauerklärung (Declaración de Obra Nueva)

Im Hauptteil der Kaufurkunde muss der Notar ausdrücklich vermerken, ob die erworbene Immobilie einem öffentlichen Schutzstatus unterliegt. In den anfänglichen Klauseln oder im Abschnitt über Lasten und Dienstbarkeiten werden gewöhnlich das Gesetz oder Dekret, unter dem die Immobilie gefördert wurde, die Aktennummer des Verwaltungsverfahrens sowie die geltenden Beschränkungen angegeben.

2. Der Grundbuchauszug (Nota Simple) des Grundbuchamtes

Die vom zuständigen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) ausgestellte Nota Simple ist eines der schnellsten und zuverlässigsten Mittel. Im Abschnitt über steuerliche Vermerke, Lasten oder Verfügungsbeschränkungen wird aufgeführt, ob die Immobilie den Status VPO oder VPP besitzt. Ebenso wird angegeben, ob aktive Verfügungsverbote bestehen, die gesetzlich verankert sind, um Spekulationen über einen bestimmten Zeitraum ab dem Kauf zu verhindern.

3. Die finale Förderbescheinigung (Cédula de Calificación Definitiva)

Dieses Verwaltungsdokument, das von der für Wohnungswesen zuständigen Stelle der Comunidad de Madrid ausgestellt wird, ist der endgültige Nachweis über den rechtlichen Status der Immobilie. In der Cédula de Calificación Definitiva werden wesentliche Aspekte aufgeführt, darunter:

• Die Aktennummer der offiziellen Förderung (beispielsweise mit der üblichen Nomenklatur der Art 06-VP-XXXXX/XX).
• Der konkret gewährte Schutzstatus (VPO, VPPB, VPPL etc.).
• Das genaue Datum der endgültigen Einstufung, welches den Beginn der Frist für die Dauer des Schutzstatus markiert.
• Der staatliche oder regionale Wohnungsbauplan (Plan de Vivienda), dem das Bauprojekt zugeordnet ist.

Arten und Regelungen des öffentlichen Wohnungsbaus in der Comunidad de Madrid

Um die Informationen in der Förderbescheinigung oder den Urkunden korrekt zu interpretieren, muss man verstehen, dass die Comunidad de Madrid im Laufe der verschiedenen Wohnungsbaupläne unterschiedliche Schutzformen geregelt hat. Um vollständig zu verstehen, wie Sie erkennen, ob Ihre Wohnung eine VPO ist und welche Einschränkungen dies mit sich bringt, müssen Sie feststellen, zu welcher Kategorie Ihre Immobilie gehört:

• Vivienda de Protección Oficial (VPO): Traditionelle Bezeichnung, die an ältere staatliche Regelungen und regionale Dekrete gebunden ist. Die Schutzfristen variieren je nach Jahr der Einstufung erheblich.
• Vivienda de Protección Pública Básica (VPPB): Eine in der Gesetzgebung von Madrid übliche Kategorie für Käufer, die bestimmte Einkommensgrenzen einhalten. Für sie gelten Festpreise pro Quadratmeter Wohnfläche sowie für zugewiesene Garagenplätze oder Abstellräume.
• Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL): Konzipiert für Bauprojekte mit einem etwas höheren Höchstpreismodul als bei der VPPB, was ebenfalls spezifische Anforderungen an die Käufer stellt.
• Sozialwohnungen oder Sonderrégime (Viviendas Sociales): Immobilien für Personengruppen mit besonderem Schutzbedarf, die sehr strengen behördlichen Kontrollen unterliegen.

Jedes Regime legt eine unterschiedliche gesetzliche Schutzfrist fest, die zwischen 10, 15, 20 oder 30 Jahren liegen kann, oder im Falle bestimmter Erschließungen auf öffentlichem Grund gemäß den zum Zeitpunkt der endgültigen Einstufung geltenden Vorschriften sogar unbegrenzt aufrechterhalten wird.

Wo und wie Sie die Informationen bei der regionalen Verwaltung anfordern können

Wenn Sie nicht über die Cédula de Calificación Definitiva verfügen oder die Nota Simple die Daten nicht ausreichend klar wiedergibt, können Sie sich direkt an die Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras der Comunidad de Madrid wenden. Das Verfahren zur Anforderung dieser Informationen umfasst mehrere Schritte:

1. Ermittlung der Aktennummer: Prüfen Sie die Belege der Grundsteuer (IBI) oder Gründungsverträge der Eigentümergemeinschaft, in denen häufig das Aktenzeichen des geförderten Bauprojekts angegeben ist.
2. Beantragung der Bescheinigung über den Höchstpreis für Verkauf oder Vermietung (Certificado de Precio Máximo de Venta o Alquiler): Hierbei handelt es sich um einen formalen Antrag bei der Consejería de Vivienda. Die Behörde stellt eine offizielle Bescheinigung aus, die feststellt, ob die Immobilie weiterhin geschützt ist, und legt gegebenenfalls den rechtlich zulässigen Preis fest, zu dem sie zu diesem Zeitpunkt übertragen oder vermietet werden darf.
3. Prüfung von Verfügungsbeschränkungen: In derselben Bescheinigung wird darüber informiert, ob für die Wohnung ein Verfügungsverbot gilt, das eine vorherige Genehmigung für den Verkauf oder die Erfüllung bestimmter Anforderungen durch den Erwerber erfordert.

Auswirkungen und Einschränkungen bei Aufrechterhaltung des Schutzstatus

Die Feststellung, dass eine Immobilie den Status VPO oder VPP behält, bedeutet, dass der Eigentümer in der Comunidad de Madrid einem besonderen rechtlichen Rahmen unterliegt. Die wesentlichen Folgen sind:

Erstens ist der Verkaufspreis gesetzlich begrenzt. Die Immobilie darf nicht zu einem Preis verkauft werden, der über dem gesetzlichen Höchstwert liegt, der durch das für die jeweilige Akte geltende Modul festgelegt ist. Die Einnahme von Beträgen, die über das zulässige Maß hinausgehen, stellt nach regionalem Recht eine schwere oder sehr schwere Verwaltungsübertretung dar.

Zweitens gelten Vorkaufs- und Rückkaufsrechte (derechos de tanteo y retracto). Während des gesetzlich festgelegten Zeitraums steht der Comunidad de Madrid bei einer kostenpflichtigen Übertragung der Immobilie ein bevorzugtes Erwerbsrecht zu, wobei die Verkaufsabsicht und die vereinbarten Bedingungen vorab mitgeteilt werden müssen.

Schließlich müssen künftige Erwerber die Zugangsvoraussetzungen für geförderten Wohnraum erfüllen, z. B. nicht Eigentümer einer anderen freien oder geförderten Wohnung im nationalen Hoheitsgebiet zu sein und das für den jeweiligen Akten-Typ festgelegte maximale Familieneinkommen nicht zu überschreiten.

Die Möglichkeit, die Aufhebung des Schutzstatus (Descalificación) der VPO in Madrid zu beantragen

Wenn ein Eigentümer seine Immobilie zum freien Marktpreis verkaufen oder ohne die von der Verwaltung auferlegten Beschränkungen übertragen möchte, besteht die Option der Aufhebung des Schutzstatus (Descalificación). Es gibt zwei Wege, wie eine Immobilie ihren Schutzstatus verliert:

Der erste Weg ist das automatische Erlöschen des Schutzstatus nach Ablauf der in der jeweiligen Gesetzgebung festgelegten Frist. Nach Ablauf dieser Frist wird die Immobilie zu einer freien Immobilie, ohne dass komplexe Formalitäten erforderlich sind, abgesehen von der formalen Löschung im Grundbuch, falls erforderlich.

Die zweite Option ist die freiwillige Aufhebung auf Antrag des Eigentümers. In der Comunidad de Madrid ist es möglich, die Aufhebung des Schutzstatus vor Ablauf der gesetzlichen Frist zu beantragen, sofern die spezifischen Vorschriften der Akte dies zulassen und die erforderlichen Bedingungen erfüllt sind. Zu diesen Voraussetzungen gehören ein Mindestalter seit der endgültigen Einstufung, die Rückzahlung erhaltener öffentlicher Subventionen oder Beihilfen (nebst den entsprechenden gesetzlichen Zinsen) sowie die Erstattung etwaiger steuerlicher Vergünstigungen.

Das Verwaltungsverfahren zur Aufhebung des Schutzstatus einer Immobilie erfordert eine gründliche rechtliche und dokumentarische Prüfung, um die Machbarkeit der Akte zu überprüfen, die an die Finanzbehörden zu zahlenden Beträge zu berechnen und die rechtliche Löschung bei der Consejería de Vivienda und dem Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) abzuwickeln.

Bei Sky Real Estate verfügen wir über ein spezialisiertes Juristenteam für Immobilienrecht und regionale Wohnungsbauvorschriften. Die Kanzlei Sky Law wurde mit den European Legal Awards 2023-2025 ausgezeichnet, was eine solide Erfolgsbilanz in der Branche belegt. Darüber hinaus agieren wir mit der Sorgfalt, die durch die Eintragung im Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario des Banco de España (ICI D-286) vorgeschrieben ist.

Wenn Sie Gewissheit über den rechtlichen Status Ihrer Wohnung haben, den gesetzlichen Höchstpreis berechnen oder die vollständige Befreiung von öffentlichen Schutzlasten veranlassen möchten, können Sie Informationen zu unserem Service für die Aufhebung des Schutzstatus von VPO in der Comunidad de Madrid anfordern und eine auf Ihre Akte zugeschnittene professionelle Beratung erhalten.