Plusvalía municipal: Berechnung, Besonderheiten in Madrid und wann keine Steuer anfällt

Wer zahlt und wann die Steuer fällig wird

Bei einem typischen Kaufvertrag ist der Verkäufer (Übertragende) der Steuerschuldner. Die Selbstveranlagung oder Festsetzung wird innerhalb der in den Bestimmungen und Gemeindeverordnungen festgelegten Frist beim zuständigen Rathaus eingereicht. Verzögerungen können zu Säumniszuschlägen und Zinsen führen.

Der Käufer tritt bei dieser Steuer nicht an die Stelle des Verkäufers, es sei denn, es wurde eine abweichende private Vereinbarung getroffen. Eine solche ändert jedoch nichts an der gesetzlichen Pflicht gegenüber der Gemeinde. In der Praxis übernimmt in der Regel der Verkäufer diese Abgabe als Teil seiner Verkaufskosten.

Was die IIVTNU genau besteuert

Gegenstand der Steuer ist der städtische Grund und Boden, selbst wenn Sie eine Eigentumswohnung im Teileigentum übertragen. Deshalb sind der Katasterwert des Bodens und die Haltedauer maßgeblich, nicht allein der Verkaufspreis der gesamten Immobilie.

Hat der Boden nach den gesetzlichen Ermittlungsmethoden keinen Wertzuwachs erfahren, kann der Steuerbetrag null Euro betragen. Das ist nicht dasselbe wie eine Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz: Es handelt sich um unterschiedliche Tatbestände, die im Einzelfall geprüft werden müssen.

Die Reform durch das RDL 26/2021 kurz erklärt

Das Real Decreto-ley 26/2021 hat die IIVTNU maßgeblich verändert, um Fälligkeiten in Fällen zu vermeiden, in denen zwar kein tatsächlicher Wertzuwachs stattfand, die objektive Methode aber dennoch eine Steuerschuld ergab. Seitdem existieren zwei Methoden mit eigenen technischen Regeln nebeneinander:

• Objektive Methode: basiert auf dem Katasterwert des Bodens und Koeffizienten, die von den Haltedauerjahren abhängen.
• Reale Methode: knüpft an den tatsächlichen Wertzuwachs zwischen Erwerbs- und Übertragungswert des Bodens an, unter Beachtung bestimmter Grenzen und formaler Anforderungen.

Der Steuerpflichtige kann die für ihn günstigere Methode wählen, sofern die Bestimmungen dies zulassen. Die Wahl erfordert konkrete Daten (Daten, Werte, Nachweisdokumente der Transaktion) und es empfiehlt sich, beide Wege vor der Einreichung der Selbstveranlagung durchzurechnen.

Objektive Methode: Wovon die Gemeinden ausgehen

Im Allgemeinen zieht die objektive Methode den Katasterwert des Bodens zum relevanten Stichtag heran und wendet Koeffizienten an, die die Haltedauer widerspiegeln. Auf diese Steuerbemessungsgrundlage wird der in der Gemeindeverordnung festgelegte Steuersatz angewendet (innerhalb der gesetzlichen Grenzen).

Angaben, die das Steueramt oder das elektronische Behördenportal üblicherweise anfordert:

• Katasterreferenz und aufgeschlüsselter Katasterwert (Boden vs. Gebäude).
• Erwerbs- und Übertragungsdatum.
• Nachweis der Transaktion (Notarurkunde oder gültiger Rechtsbeleg).

Die Koeffizienten und Steuersätze können aktualisiert werden. Übernehmen Sie daher keine Steuerberechnung aus vergangenen Jahren oder generische Vorlagen aus dem Internet.

Reale Methode: Wenn der Markt keinen Wertzuwachs beim Boden widerspiegelt

Die reale Methode vergleicht den Bodenwert bei der Übertragung mit dem beim Erwerb nach den Regeln und Höchstgrenzen der geltenden Gesetzgebung. Sie kann vorteilhaft sein, wenn Sie unter dem Kaufpreis verkaufen oder der Boden effektiv nicht an Wert gewonnen hat.

Der Nachweis der Werte erfordert eine fundierte Dokumentation (Notarurkunden, zulässige Berechnungsgrundlagen). Ein Fehler beim Nachweis kann dazu führen, dass Sie korrigieren müssen oder nach der objektiven Methode besteuert werden, wenn Voraussetzungen nicht erfüllt sind.

Wann keine Steuer anfällt (oder der Betrag sehr gering ausfällt)

Häufige Szenarien, in denen eine Vorabprüfung mit der Gemeinde oder einem Berater ratsam ist, bevor ein Betrag gezahlt wird:

• Kein Wertzuwachs nach der jeweiligen Methode (objektiv oder real).
• Übertragungen mit Sonderregelung im Gesetz (Erbschaften, bestimmte Einbringungen, einige Fälle unentgeltlicher Übertragungen). Für jede gelten eigene Voraussetzungen.
• Gemeindliche Vergünstigungen in lokalen Verordnungen (nicht alle Städte bieten diese an oder wenden sie in gleicher Weise an).

Dass Ihr Nachbar „nichts bezahlt hat“, bedeutet nicht, dass Sie ebenfalls befreit sind: Das Kaufjahr, der Katasterwert des Bodens oder die Gemeinde können völlig unterschiedlich sein.

Plusvalía municipal und IRPF: Das ist nicht dasselbe

Die IIVTNU ist eine lokale Steuer auf den Bodenwertzuwachs. Die Einkommensteuer (IRPF) hingegen besteuert den Veräußerungsgewinn bei der Immobilienübertragung nach abweichenden staatlichen Regeln. Je nach Werten und Befreiungen kann eine Steuerpflicht bei einer, bei beiden oder in komplexeren Konstellationen entstehen. Beide Steuern bei der Ermittlung Ihres Nettoerlöses zu verwechseln, ist ein häufiger Fehler; wir erläutern dies ausführlicher in unserem Leitfaden zur Einkommensteuer (IRPF) beim Immobilienverkauf.

Plusvalía municipal in Madrid

Befindet sich die Immobilie in der Gemeinde Madrid, wird die IIVTNU von der Stadtverwaltung Madrid (Ayuntamiento de Madrid) verwaltet. Die staatliche Gesetzgebung gibt den Rahmen vor (Steuerpflicht, Bemessungsgrundlage und Berechnungsoptionen); die Gemeindeverordnung legt Steuersätze, aktualisierte Koeffizienten sowie den Ablauf der Selbstveranlagung fest.

Bevor Sie den Steuerbetrag bei einem Verkauf in Madrid schätzen:

• Konsultieren Sie das offizielle Merkblatt der Steuer bei der Stadtverwaltung Madrid und das elektronische Steuerportal.
• Verwenden Sie den Katasterwert des Bodens, der zum Zeitpunkt des Steuertatbestands gilt, und nicht den Gesamtwert aus dem Grundsteuerbescheid (IBI) ohne Aufschlüsselung.
• Prüfen Sie anhand der Daten Ihrer Notarurkunde, ob die objektive oder die reale Methode für Sie günstiger ist.
• Übernehmen Sie kein Beispiel aus einer anderen Gemeinde: Alcobendas, Móstoles oder Pozuelo haben jeweils eigene Verordnungen.

Die städtische Website zur Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke ist die erste Anlaufstelle für Fristen, Formulare und Unterlagen: IIVTNU auf madrid.es.

Plusvalía municipal bei Erbschaften

Bei Übertragungen von Todes wegen (mortis causa) ist der Steuerschuldner der IIVTNU in der Regel der Erwerber (Erbe oder Vermächtnisnehmer), nicht der Erblasser. Frist und Art der Veranlagung richten sich nach den staatlichen Vorschriften und der Verordnung der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

Die Plusvalía municipal bei einer Erbschaft ist unabhängig von der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Sie unterscheidet sich auch von der Bewertung, die Sie später heranziehen, wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen. Informationen zur Immobilienbewertung in diesem Kontext finden Sie in unserem Beitrag Wertermittlung einer geerbten Immobilie.

Umfasst die Erbschaft bloßes Eigentum (nuda propiedad) oder Nießbrauch (usufructo), wird die Bemessungsgrundlage der IIVTNU nach spezifischen Regeln aufgeteilt: Gehen Sie ohne Prüfung des Erbtitels nicht vom selben Steuerbetrag wie bei einem entgeltlichen Kaufvertrag aus.

Was vor der Festlegung des benötigten Nettoerlöses zu prüfen ist

1. Fordern Sie aktuelle Katasterdaten der Immobilie an.
2. Bitten Sie die Gemeinde oder eine auf die IIVTNU dieser Gemeinde spezialisierte Gestoría um eine Proberechnung.
3. Berechnen Sie gegebenenfalls sowohl die objektive als auch die reale Methode und wählen Sie die gesetzlich günstigste Option.
4. Fließen Sie das Ergebnis zusammen mit Maklergebühren, Hypothekenlöschung und einer Orientierung zur Einkommensteuer in Ihre Kostenaufstellung ein (Kosten beim Hausverkauf).

Häufige Fehler bei der Selbstveranlagung

• Verwendung des Gesamtkatasterwerts anstelle des reinen Bodenwerts.
• Verwechslung des Notardatums mit dem Steuerentstehungsdatum bei aufeinanderfolgenden Transaktionen.
• Verspätete Einreichung und dadurch vermeidbare Säumniszuschläge.
• Annahme, dass bei einem Verlust beim Gesamtverkauf automatisch keine Plusvalía anfällt, ohne den Bodenwert separat zu berechnen.

Orientierungshilfe, keine Steuerberatung

Die Vorschriften zur IIVTNU sind technisch komplex und stehen im Zusammenspiel mit lokalen Gemeindeverordnungen. Vor Abschluss eines Vorvertrags (Contrato de arras) empfiehlt es sich, eine schriftliche Schätzung der Plusvalía municipal für Ihre Gemeinde einzuholen und diese bei größeren Transaktionen, kürzlichen Erbschaften oder unklaren Werten von einem Gestor oder Steuerberater prüfen zu lassen.

Bei Sky Real Estate unterstützen wir Sie bei der Strukturierung des Verkaufsprozesses und der Fristenkoordination mit Notar und Käufer; die konkrete Steuerabrechnung muss von Ihrem Steuerberater bestätigt werden. Wenn Sie professionelle Unterstützung beim Verkauf suchen, informieren Sie sich über unseren Service für Verkauf und Vermarktung von Wohnimmobilien.