Was bedeutet der Kauf einer gebrauchten VPO in der Comunidad de Madrid?

Eine gebrauchte geförderte Wohnung ist eine Immobilie, die nach dem Erstverkauf durch den ursprünglichen Bauträger erneut zum Verkauf angeboten wird, während ihr rechtlicher Schutzstatus weiterhin in Kraft ist. In Madrid umfasst die maßgebliche Gesetzgebung verschiedene regionale Dekrete wie das Decreto 74/2009 oder das Decreto 84/2020, je nachdem, wann die Immobilie ihre endgültige Einstufung (calificación definitiva) erhalten hat.

Bei der Entscheidung, eine gebrauchte VPO zu kaufen, profitiert der Erwerber von einem begrenzten Verkaufspreis pro Quadratmeter, dem sogenannten Precio Máximo de Venta (PMV). Im Gegenzug für diese Preisobergrenze unterliegt die Wohnung einer Reihe zwingend einzuhaltender gesetzlicher Pflichten. Dazu gehört insbesondere die Notwendigkeit, die Immobilie als dauerhaften Hauptwohnsitz zu nutzen, sowie die Einschränkung, sie ohne vorherige Genehmigung auf dem freien Markt zu verkaufen oder zu vermieten.

Unerlässliche Voraussetzungen für VPO-Käufer in Madrid

Um die Übertragung einer gebrauchten geförderten Immobilie in der Region zu formalisieren, verlangt das für Wohnungswesen zuständige Ministerium (Consejería) der Comunidad de Madrid die Überprüfung, ob der zukünftige Käufer die in den geltenden Vorschriften festgelegten Anforderungen strikt erfüllt.

1. Nutzung der Immobilie als dauerhaften Hauptwohnsitz

Der grundlegende Zweck öffentlich geförderten Wohnraums besteht darin, Personen und Familien, die die Immobilie tatsächlich bewohnen werden, den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern. Daher ist es nicht gestattet, eine gebrauchte VPO als Kapitalanlage, zur Vermietung auf dem freien Markt oder als Zweit- beziehungsweise Ferienwohnung zu erwerben. Der Erwerber ist verpflichtet, sich innerhalb der nach der notarischen Beurkundung festgelegten gesetzlichen Frist anzumelden und seinen Hauptwohnsitz in der Immobilie einzurichten.

2. Kein Eigentum an einer anderen Wohnung

Als allgemeine Regel darf der Käufer im gesamten spanischen Staatsgebiet, insbesondere aber in der Comunidad de Madrid, weder Alleineigentümer sein noch ein dingliches Nutzungs- oder Nießbrauchrecht an einer anderen Wohnung besitzen. Es gibt jedoch gesetzlich geregelte Ausnahmen, darunter:

• Nachweis der Unmöglichkeit der Nutzung der bisherigen Immobilie aus Gründen, die sich aus gerichtlichen Trennungs- oder Scheidungsverfahren ergeben.
• Nachweis, dass die vorhandene Wohnung aufgrund eines deutlichen Zuwachses an Familienmitgliedern nachträglich unzureichend geworden ist.
• Dass die bisherige Immobilie die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit nicht erfüllt oder für Personen mit Behinderungen oder eingeschränkter Mobilität nicht barrierefrei ist.

3. Jährliche Einkommensgrenzen der Haushaltseinheit

Das Einkommen der Haushaltseinheit des Erwerbers darf die von der Comunidad de Madrid festgelegten Höchstgrenzen nicht überschreiten. Diese Grenzen werden unter Bezugnahme auf den Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) berechnet, auf den je nach Schutzart Gewichtungen und Koeffizienten angewendet werden:

• VPPB (Vivienda de Protección Pública Básica): Das Haushaltseinkommen darf in der Regel das 5,5-fache des IPREM nicht überschreiten.
• VPPL (Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado): Die Höchstgrenze liegt üblicherweise beim 7,5-fachen des IPREM.

Die Gewichtungskoeffizienten variieren auch in Abhängigkeit von der Anzahl der Haushaltsmitglieder und dem Vorliegen besonderer Umstände, wie etwa zu versorgenden Personen oder anerkannten Behinderungsgraden.

4. Territorialer Bezug zur Comunidad de Madrid

Sofern in einzelnen Bekanntmachungen keine Ausnahmen geregelt sind, muss der Käufer in einer der Gemeinden der Comunidad de Madrid gemeldet sein oder ersatzweise nachweisen, dass er seine berufliche Tätigkeit kontinuierlich im Gebiet der Region ausübt.

Arten von gebrauchten geförderten Wohnungen auf dem Madrider Markt

Um die Entscheidung für den Kauf einer gebrauchten VPO erfolgreich umzusetzen, ist es unerlässlich, die genaue Art der Wohnung zu bestimmen, da die Beschränkungen erheblich variieren:

• VPO des allgemeinen Regimes (ältere Pläne): Immobilien, die nach staatlichen Vorschriften oder früheren regionalen Dekreten eingestuft wurden und deren Schutzfristen in der Regel 30 Jahre betragen.
• VPPB: Für Familien mit mittlerem und moderatem Einkommen konzipiert, mit sehr spezifischen Nutzflächengrenzen und einem durch ein offizielles Modul festgesetzten Preis.
• VPPL: Für Haushalte mit etwas höherem Einkommen als im Basisregime gedacht, was häufig größere bebauten Flächen ermöglicht.

Verwaltungsverfahren: Genehmigung und Vorkaufs- sowie Eintrittsrecht

Der Kaufprozess einer gebrauchten Vivienda de Protección Oficial erfordert vor dem Notartermin eine Reihe von Verwaltungsschritten bei der autonomen Verwaltung:

Zertifikat über den Höchstverkaufspreis (Precio Máximo de Venta)

Vor dem Abschluss eines privaten Anzahlungs- oder Reservierungsvertrags ist es unerlässlich, bei der Consejería de Vivienda der Comunidad de Madrid das offizielle Zertifikat anzufordern, in dem der derzeit zulässige Höchstverkaufspreis (Precio Máximo de Venta) für die jeweilige Immobilie ausgewiesen ist.

Verkaufsanzeige und Rechte der Verwaltung

In der Comunidad de Madrid ist die Übertragung gebrauchter geförderter Wohnungen gewöhnlich an Vorkaufs- und Eintrittsrechte zugunsten der autonomen öffentlichen Verwaltung gebunden. Der Verkäufer muss die Bedingungen der Übertragung formell mitteilen, damit die Comunidad de Madrid entscheiden kann, ob sie ihr bevorzugtes Erwerbsrecht ausübt. Erst nach einer ausdrücklichen Verzichtserklärung oder dem Ablauf der gesetzlichen Frist ohne Rückmeldung kann der Verkauf durchgeführt werden.

Risiken von Aufpreisen und finanzielle Aspekte

Ein kritischer Aspekt beim Kauf einer gebrauchten VPO ist das absolute Verbot, Beträge zu verlangen oder zu zahlen, die über dem von der Comunidad de Madrid festgesetzten Precio Máximo de Venta liegen. Unversteuerte Zahlungen ("Aufpreise in B") stellen einen schweren Verwaltungsverstoß im Wohnungswesen dar, der erhebliche Geldbußen und sogar die Verpflichtung zur Rückzahlung unberechtigt kassierter Beträge nach sich zieht.

Aus Hypothekensicht bewerten Kreditinstitute das Darlehen unter Anwendung des Schätzwerts oder des Precio Máximo de Venta als Obergrenze. Um die wirtschaftliche Machbarkeit des Kaufs zu sichern und mit absoluter Transparenz zu agieren, empfiehlt es sich, Experten für Kreditvermittlung hinzuzuziehen, die ordnungsgemäß im Register der Kreditvermittler der Banco de España unter dem Code ICI D-286 eingetragen sind.

Die Alternative: die Deklassifizierung der VPO

In verschiedenen Situationen stellen Käufer und Verkäufer fest, dass Nutzungsbeschränkungen, gebundene Preise und administrative Auflagen den Kauf und Verkauf der geförderten Wohnung erschweren oder verlangsamen. Angesichts dieser Situation bietet sich die freiwillige Deklassifizierung als Möglichkeit an, die Immobilie endgültig aus dem öffentlichen Schutzstatus herauszulösen und in eine frei finanzierte Wohnung umzuwandeln.

Um eine VPO in der Comunidad de Madrid zu deklassifizieren, muss geprüft werden, ob die für das jeweilige Bauvorhaben geltende Regelung eine vorzeitige Deklassifizierung zulässt, die geforderte Mindestschutzdauer erfüllt ist und die in Anspruch genommenen Subventionen, Vergünstigungen oder Steuerbefreiungen zuzüglich der entsprechenden gesetzlichen Zinsen zurückgezahlt werden.

Eine spezialisierte professionelle Beratung ist entscheidend, um zu analysieren, ob es ratsam ist, die Immobilie im geschützten Status zu erwerben oder vorab die Beendigung dieses Status zu beantragen. Mit der juristischen Unterstützung von Sky Law, einer bei den European Legal Awards in den Ausgaben 2023, 2024 und 2025 ausgezeichneten Kanzlei, bieten wir während des gesamten Verwaltungsverfahrens eine präzise technische Betreuung.

Wenn Sie die Besonderheiten der Immobilie, die Sie interessiert, analysieren oder die Aufhebung der rechtlichen Bindungen prüfen möchten, laden wir Sie ein, sich detailliert über unseren spezialisierten Service für die Deklassifizierung von VPO in der Comunidad de Madrid zu informieren.