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Welche Unterlagen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie benötigen (Checkliste)

Unterlagen verkaufen die Wohnung nicht von allein, aber ohne sie gerät der Verkauf ins Stocken. Wer sie vor der Veröffentlichung vorbereitet hat, vermeidet böse Überraschungen beim Vorvertrag (Arras) und beim Notartermin.

Diese Checkliste deckt die üblichen Dokumente bei einem Immobilienverkauf in Spanien ab. Je nach Grundbuch, Eigentümergemeinschaft, Hypothek oder Status der Immobilie (zum Beispiel geförderter Wohnungsbau in der Comunidad de Madrid) können bei einzelnen Transaktionen weitere Unterlagen erforderlich sein.

Wichtige Checkliste für Verkäufer

1. Identität und Geschäftsfähigkeit

  • Gültiger DNI/NIE aller Eigentümer.
  • Bei Vertretung: ausreichende Notarvollmacht.
  • Bei mehreren Eigentümern: klare Vereinbarung über Preis und Konditionen.

2. Eigentumsnachweis und Grundbuch

  • Escritura de propiedad (Kaufurkunde bzw. Eigentumsnachweis).
  • Aktuelle Nota simple informativa aus dem Grundbuchamt (Registro de la Propiedad): Eigentum, Lasten, Pfändungen, Dienstbarkeiten.
  • Katasterreferenz (Referencia catastral) und, falls hilfreich, Katasterauszug oder -bescheinigung.

Die Nota simple ist die Landkarte dessen, was Sie tatsächlich verkaufen. Beantragen Sie diese frühzeitig und nicht erst am Tag vor der Unterschrift.

3. Steuern und kommunale Abgaben

  • Letzter Nachweis über die Grundsteuer (IBI) und, sofern gefordert, eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit oder offene Beträge.
  • Weitere lokale Abgaben, die die Immobilie betreffen, sofern in Ihrer Gemeinde vorhanden.

4. Eigentümergemeinschaft

  • Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (oder des Verwalters) über die Schuldenfreiheit.
  • Informationen über beschlossene oder geplante Sonderumlagen, falls vorhanden.
  • Relevante Satzungen oder Hausordnungen auf Wunsch des Käufers (Terrassennutzung, Baumaßnahmen, Tierhaltung etc.).

5. Energieausweis (CEE)

Er ist für den Verkauf verpflichtend (abgesehen von den jeweiligen gesetzlichen Ausnahmen). Ohne gültigen Energieausweis gestalten sich Inserat und Verkauf schwierig. Ist er abgelaufen, sollten Sie ihn erneuern, bevor Sie die Immobilie offiziell anbieten.

6. Bewohnbarkeit und Erstbezug

Je nach Autonomer Gemeinschaft und Alter der Immobilie kann eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad), eine Erstbezugsgenehmigung (Licencia de primera ocupación) oder ein gleichwertiges Dokument verlangt werden. In Madrid unterscheidet sich die Regelung von anderen Autonomen Gemeinschaften: Prüfen Sie die spezifischen Anforderungen für Ihren Fall, bevor Sie davon ausgehen, dass "die Kaufurkunde ausreicht".

7. Versorgungsanschlüsse und Inspektionen

  • Letzte Rechnungen für Strom, Wasser und Gas (nützlich für die Umschreibung und den Nachweis des tatsächlichen Verbrauchs).
  • Falls in Ihrer Region und für Ihre Immobilienart zutreffend: technische Gebäudeinspektion oder ein gültiger Elektrizitätsnachweis (Boletín eléctrico).

8. Hypothek und sonstige Lasten

  • Restschuldbescheinigung des gläubigerführenden Kreditinstituts.
  • Konditionen für eine vorzeitige Tilgung (Gebühren, Zinsen).
  • Bei Pfändungen oder sonstigen Lasten: Eine vereinbarte Löschungsstrategie vor der verbindlichen Unterzeichnung des Vorvertrags.

Dokumente, die in der Praxis oft verlangt (und manchmal vergessen) werden

  • Grundrisse oder Baubeschreibung, falls vorhanden.
  • Baugenehmigungen für wesentliche Umbaumaßnahmen.
  • Bestehender Mietvertrag und Status der Mietkaution, falls die Immobilie vermietet verkauft wird.
  • Bei Erbschaften: Nachweis über die Erbauseinandersetzung und Grundbucheintragung auf den Namen des Verkäufers.
  • Bei VPO/VPP in der Comunidad de Madrid: Einstufung (Calificación), Regelung und gegebenenfalls Genehmigung oder Entbindung aus der Bindung (Descalificación). Nicht mit Vorschriften anderer Autonomer Gemeinschaften verwechseln.

Empfohlene Reihenfolge (um Improvisation zu vermeiden)

  1. Nota simple und Kaufurkunde (Escritura).
  2. Energieausweis (CEE) sowie Status von Eigentümergemeinschaft und IBI.
  3. Hypothekenschulden, falls vorhanden.
  4. Übrige Bescheinigungen je nach Immobilienart und Autonomer Gemeinschaft.
  5. Rechtliche Prüfung vor dem Vorvertrag.

Ein Inserat ohne Nota simple zu schalten ist so, als würde man ein Auto verkaufen, ohne zu prüfen, ob ein Eigentumsvorbehalt besteht: Man kann Glück haben oder das Problem erst entdecken, wenn der Käufer schon verhandelt.

Was die Immobilienagentur in dieser Phase leistet

Eine seriöse Agentur "erfindet" keine Unterlagen, erkennt aber Lücken im Voraus, fordert Bescheinigungen rechtzeitig an und stimmt sich mit Notar sowie Bank ab. Das verkürzt die Zeitspanne zwischen der Annahme des Angebots und der Unterschrift.

Wenn Sie möchten, dass wir Ihre Unterlagen vor dem Marktstart prüfen, bieten wir dies bei Sky Real Estate im Rahmen unseres Services für den Verkauf und die Vermarktung von Immobilien an. Je früher wir ein Hindernis erkennen, desto geringer ist das Risiko, dass ein gutes Angebot scheitert.