Schlüsselaspekte bei der Due Diligence eines Grundstücks

Um die Untersuchung eines Grundstücks ordnungsgemäß zu strukturieren, muss die Analyse in verschiedene Arbeitsbereiche unterteilt werden. Jeder dieser Bereiche liefert ergänzende Erkenntnisse über die rechtliche, technische und finanzielle Machbarkeit der Transaktion.

Rechtliche und grundbuchrechtliche Analyse

Die Überprüfung der rechtlichen Situation bildet das Fundament jeder Grundstücks-Due-Diligence. Es ist unerlässlich, die von der Verkäuferseite bereitgestellten Daten mit den offiziellen Informationen des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) über unbeglaubigte Grundbuchauszüge (notas simples) sowie Beglaubigungen über Eigentum und Belastungen abzugleichen.

In diesem Prüfungsblock muss Folgendes überprüft werden:

• Eigentumsverhältnisse und Verfügungsbefugnis: Überprüfung, wer aktueller Eigentümer des Grundstücks ist, Gültigkeit vorheriger Erwerbstitel sowie das Vorliegen etwaiger Insolvenzverfahren, Vollstreckungen oder anhängiger Gerichtsverfahren.
• Lasten und Beschränkungen: Identifizierung von Hypotheken, Pfändungen, auflösenden Bedingungen oder Vorkaufs- und Rückkaufsrechten zugunsten von öffentlichen Verwaltungen oder Dritten.
• Dienstbarkeiten und grundbuchrechtliche Vermerke: Analyse der Auswirkungen von Stromleitungen, Wasserleitungen, Abstandsflächen an Straßen, öffentlichen Gewässern oder Wegerechten, die die effektive Bebaubarkeit des Grundstücks einschränken.

Städtebauliche Analyse und Flächennutzungsplanung

Die Einstufung des Grundstücks gemäß dem allgemeinen Flächennutzungsplan (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU) der jeweiligen Gemeinde bestimmt die tatsächliche Entwicklungsfähigkeit. Ein Fehler bei der Interpretation der Ausweisung oder Klassifizierung des Bodens macht jede finanzielle Rentabilitätsberechnung hinfällig.

Im Rahmen der städtebaulichen Prüfung müssen folgende Punkte analysiert werden:

• Baurechtliche Einstufung des Bodens: Feststellung, ob es sich um Bauland (suelo urbano: erschlossen oder unerschlossen), Bauerwartungsland (suelo urbanizable: überplant oder nicht überplant) oder Außengebiet (suelo no urbanizable: allgemein oder besonders geschützt) handelt.
• Nutzungsart und Ausnutzungsziffer: Überprüfung des Datenblatts zur Bebauung (ficha urbanística), um die zulässigen Nutzungsarten (Wohnen, Gewerbe, Dienstleistung, Gemeinbedarf), maximale Gebäudehöhen, Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl zu bestätigen.
• Ausstehende städtebauliche Verfahren: Feststellung, ob für das Grundstück die Ausarbeitung von Bebauungs- oder Umsetzungsinstrumenten erforderlich ist (wie Bebauungspläne / Planes Parciales, Detailstudien / Estudios de Detalle, Umlegungs- oder Erschließungspläne). Ebenso ist die Überprüfung der Beitragsrückstände in der jeweiligen Erschließungsgemeinschaft (Junta de Compensación) entscheidend.

Umwelt- und geotechnische Aspekte

Der physische Zustand des Grundstücks bestimmt die bauliche Umsetzung. Eine vorläufige geotechnische und umweltbezogene Analyse verhindert kritische Budgetabweichungen während der Aushub-, Gründungs- oder Erdarbeiten.

Besondere Aufmerksamkeit ist zu richten auf:

• Bodenbeschaffenheit und Altlasten: Untersuchung der Vorgeschichte früherer industrialisierter oder landwirtschaftlicher Nutzungen, die zu Bodenverunreinigungen geführt haben könnten. Bei Verdacht sollte eine historische Untersuchung oder Bodenanalyse angefordert werden, um nicht die rechtliche Haftung für eine Sanierung zu übernehmen.
• Tragfähigkeit des Bodens: Untersuchung der Baugrundverhältnisse, um abzuschätzen, ob Spezialgründungen oder Tiefpfähle erforderlich sein werden.
• Umweltauflagen und öffentliches Gut: Bewertung der Nähe zu Schutzgebieten, küstenschutz- oder wasserrechtlichem Public Domain sowie dem Vorhandensein von Viehtriebwegen (vías pecuarias) oder temporären Wasserläufen.

Wirtschaftliche Machbarkeit und steuerliche Lasten

Der Kauf eines Grundstücks beschränkt sich nicht auf den vereinbarten Kaufpreis. Die Grundstücks-Due-Diligence muss sämtliche mit dem Grundstück verbundenen finanziellen Verpflichtungen beziffern, bevor die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet wird.

Im Einzelnen sollte Folgendes detailliert analysiert werden:

• Erschließungsbeiträge: Quantifizierung ausstehender oder noch festzusetzender Erschließungskosten durch die Erschließungsgemeinschaft (Junta de Compensación) oder die beteiligte Erschließungsgesellschaft.
• Anfallende Steuern: Überprüfung der aktuellen Zahlungen der Grundsteuer (IBI), etwaiger Nachzahlungen der städtischen Wertzuwachssteuer (IIVTNU) sowie der Anwendbarkeit von Umsatzsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP).

Phasen einer gründlichen Grundstücksanalyse

Ein strukturierter Untersuchungsprozess verkürzt die Prüfzeiten und stellt sicher, dass keine kritischen Aspekte ungeprüft bleiben, bevor Finanzmittel gebunden oder ein Vorvertrag (Arras) unterzeichnet werden.

1. Dokumentenbeschaffung im Vorfeld: Anforderung der vollständigen Eigentumsnachweise, eines aktuellen Grundbuchauszugs (nota simple), IBI-Quittungen, der städtebaulichen Auskunft (certificado de aprovechamiento urbanístico), der Satzung der Erschließungsgemeinschaft (falls zutreffend) sowie bekannter Gutachten zu Beschränkungen beim Verkäufer.
2. Überprüfung offizieller Quellen und Vor-Ort-Begehung: Das interdisziplinäre Expertenteam gleicht die Daten mit dem Katasteramt (Catastro), dem Grundbuchamt (Registro de la Propiedad), den kommunalen Satzungen und der zuständigen Wasserwirtschaftsbehörde (Confederación Hidrográfica) ab. Bei einer Vor-Ort-Begehung des Grundstücks werden die tatsächlichen Grundstücksgrenzen, eine eventuelle Fremdnutzung, sichtbare Dienstbarkeiten oder unzulässige Müllablagerungen überprüft.
3. Erstellung des Due-Diligence-Berichts: Abfassung eines umfassenden Dokuments, das die Ergebnisse nach Risikostufen kategorisiert (unheilbare Mängel, behebbare Risiken oder bloße Anmerkungen) und notwendige Wege zur Bereinigung aufzeigt.
4. Verhandlung und vertragliche Anpassung: Auf Basis der Erkenntnisse aus der Grundstücks-Due-Diligence werden die Klauseln des Kauf- oder Optionsvertrags gestaltet, einschließlich Garantien und Zusicherungen, aufschiebender Bedingungen im Zusammenhang mit Genehmigungen oder Kaufpreisanpassungen.

Besonderheiten in der Comunidad de Madrid und bei geschütztem Grund und Boden

Im Rahmen der Comunidad de Madrid weisen das Baurecht und die Regulierung des geförderten Wohnungsbaus spezifische Besonderheiten auf, die bei der Due Diligence des Grundstücks genau untersucht werden müssen.

Wenn das zu analysierende Grundstück für die Entwicklung von öffentlich gefördertem Wohnraum (Viviendas de Protección Pública, VPP) ausgewiesen ist – einschließlich der Typen VPPL (Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado) und VPPB (Vivienda de Protección Pública de Régimen General) –, muss die Due Diligence die geltenden Höchstverkaufspreise (módulos), die von der regionalen Planung vorgeschriebene Mindestreserve sowie die Bindungsfristen dieses Regimes überprüfen.

In Fällen, in denen die Entbindung von der Bindung (descalificación) oder die Umwandlung eines bisher geförderten Objekts in der Comunidad de Madrid in Betracht gezogen wird, müssen die Verwaltungsverfahren strikt den regionalen Vorschriften für geschützten Boden entsprechen. Es ist unerlässlich, das Aufkommen historisch erhaltener öffentlicher Fördermittel zu prüfen und die rechtliche Machbarkeit einer Freistellung von Preisbindungen zu verifizieren, bevor dieses Szenario in das Geschäftsmodell des Bauprojekts integriert wird.

Hauptrisiken bei Verzicht auf eine vorherige Due Diligence

Der Erwerb eines Grundstücks ausschließlich auf der Grundlage der vom Verkäufer bereitgestellten Informationen oder eines einfachen Katasterauszugs birgt hohe Risiken für schwer lösbare Probleme:

• Projektstillstand wegen fehlender Erschließung: Feststellung nach dem Kauf, dass das Grundstück rechtlich nicht als baureifes Land (solar) gilt, da erforderliche Anschlüsse an Wasser, Strom o. Ä. fehlen, was ungeplante Erschließungsarbeiten erforderlich macht.
• Unvereinbarkeit der Nutzungsart: Feststellung, dass die beabsichtigte Nutzung (z. B. Mehrfamilienhaus) nach der geltenden kommunalen Satzung nicht zulässig ist oder Dichte-Beschränkungen unterliegt.
• Grenzstreitigkeiten und Abweichungen der Grundstücksfläche: Erhebliche Abweichungen zwischen der im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragenen Fläche, den Katasterdaten und den tatsächlichen physischen Grenzen vor Ort.
• Übernahme städtebaulicher Schulden: Gesetzliche Verpflichtung zur Übernahme ausstehender Erschließungsbeiträge ehemaliger Eigentümer gegenüber der Erschließungsgemeinschaft (Junta de Compensación).

Beratung bei der Grundstücksbewertung und -entwicklung

Die Komplexität beim Grundstückserwerb erfordert eine Expertenperspektive, die rechtliche Analyse, Städtebaurecht und Immobilienentwicklung kombiniert. Bei Sky Real Estate bieten wir fundierte technische Expertise, die durch Branchenauszeichnungen wie die Sky Law European Legal Awards 2023-2025 untermauert wird, und liefern eine umfassende Analyse zur Gewährleistung der Rechtssicherheit jeder Transaktion. Darüber hinaus ist unser Unternehmen im entsprechenden Register eingetragen (ICI D-286 Banco de España) und achtet auf die Einhaltung höchster Standards an Transparenz und analytischer Sorgfalt.

Um die mit dem Grundstückskauf verbundenen Risiken zu minimieren und Ihr Projekt von der ersten Analysephase bis zur Ausführung zu strukturieren, informieren Sie sich über unseren spezialisierten Service für ganzheitliche städtebauliche Entwicklung.