Dauer des Mietvertrags nach dem Hausverkauf: Was besagt die LAU

Die Übertragung der vermieteten Immobilie gemäß Artikel 14 der LAU

Wird eine Immobilie mit einem laufenden Mietvertrag verkauft, schützt die spanische Gesetzgebung den Fortbestand des Mietverhältnisses. Artikel 14 der LAU verankert das Prinzip des Eintritts in den Vertrag (Subrogation), wonach der Erwerber der Immobilie in genau dieselbe Rechtsposition eintritt, die der ursprüngliche Vermieter innehatte.

Gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen richtet sich die Dauer des Mietvertrags nach der LAU hinsichtlich der Pflicht des Neuerwerbers zur Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses nach folgenden Parametern:

• Vermieter als natürliche Person: Der neue Eigentümer muss die Laufzeit des Mietvertrags für die gesetzliche Mindestdauer von fünf Jahren respektieren.
• Vermieter als juristische Person: Die gesetzliche Mindestdauer, für die der Käufer den Vertrag aufrechterhalten muss, beträgt sieben Jahre.

Wurde vertraglich eine längere Laufzeit als die gesetzlich vorgesehenen Mindestfristen von fünf oder sieben Jahren vereinbart, hängt die Verpflichtung des neuen Käufers zur Einhaltung der gesamten vereinbarten Dauer von der vorherigen Eintragung des Mietvertrags im Grundbuch (Registro de la Propiedad) ab. War der Vertrag vor dem Vollzug der Eigentumsübertragung formal eingetragen, ist der Erwerber an die gesamte Laufzeit gebunden. War der Vertrag hingegen nicht eingetragen, ist der neue Eigentümer nur verpflichtet, das Mietverhältnis bis zum Erreichen der gesetzlichen Mindestdauer zu dulden, es sei denn, er übernimmt in der Notarurkunde des Kaufs ausdrücklich sämtliche Bedingungen dieses Vertrags.

Die Mietvertragsdauer beim Hausverkauf mit anschließendem Verbleib als Mieter

Bei Transaktionen, bei denen der Eigentümer seine Immobilie verkauft und gleichzeitig einen Mietvertrag abschließt, um sie weiterhin zu bewohnen (Sale-and-Leaseback-Modell), erlischt der bisherige Eigentumstitel und es entsteht ein neues Vertragsverhältnis. In diesem Fall richtet sich die Festlegung der Dauer des Mietvertrags nach der LAU nach den Bestimmungen des Artikels 9 desselben Gesetzes.

Artikel 9.1 der LAU legt fest, dass die Vertragslaufzeit zwischen den Parteien frei vereinbart werden kann. Ist der vereinbarte Zeitraum jedoch kürzer als fünf Jahre (wenn der Käufer eine natürliche Person ist) oder sieben Jahre (wenn es sich um eine juristische Person handelt), verlängert sich der Vertrag zwingend um jeweils ein Jahr bis zum Erreichen dieser gesetzlichen Mindestlaufzeiten.

Diese Verlängerung ist für den neuen Vermieter verpflichtend und für den Mieter optional. Das bedeutet, dass der ehemalige Eigentümer, der nun Mieter ist, das gesetzlich garantierte Recht hat, mindestens fünf bzw. sieben Jahre lang durch jährliche Verlängerungen in der Immobilie zu verbleiben, sofern er nicht spätestens dreißig Tage vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit oder einer ihrer Verlängerungen seine Absicht mitteilt, den Vertrag nicht zu verlängern.

Ausnahmen von der zwingenden Verlängerung: Die Eigenbedarfsklausel

Bei der Analyse der Dauer des Mietvertrags nach der LAU bei Verkäufen mit anschließendem Verbleib ist die in Artikel 9.3 enthaltene Ausnahme von zentraler Bedeutung. Das Gesetz sieht vor, dass die zwingende Vertragsverlängerung entfällt, wenn der Vermieter (sofern er eine natürliche Person ist) nach Ablauf des ersten Vertragsjahres mitteilt, dass er die Wohnung als ständigen Wohnsitz für sich selbst, für Verwandte ersten Grades durch Blutverwandtschaft oder Adoption oder für seinen Ehegatten im Falle eines rechtskräftigen Urteils auf Trennung, Scheidung oder Ehenichtigkeit benötigt.

Damit dieses Recht die zwingende Vertragsverlängerung aussetzen kann, müssen zwingend formelle Voraussetzungen erfüllt sein:

• Diese Möglichkeit muss von Beginn an ausdrücklich in den Vertragsbedingungen des Mietvertrags geregelt worden sein.
• Der Käufer muss eine natürliche Person sein, da juristische Personen keinen Eigenbedarf für persönliche Wohnzwecke geltend machen können.
• Der Mieter muss mindestens zwei Monate vor dem geplanten Einzugsdatum unter Angabe der Begründung schriftlich benachrichtigt werden.

Bei Verhandlungen über Verkäufe mit garantiertem Mietverhältnis, bei denen der Käufer als Investor auftritt, ist es üblich, den Verzicht oder die Einschränkung dieser Klausel ausdrücklich zu vereinbaren. Dadurch wird dem Verkäufer eine solide Garantie für zeitliche Stabilität ohne das Risiko einer vorzeitigen Eigenbedarfskündigung geboten.

Rücktrittsrecht des Mieters und Regelung der stillschweigenden Verlängerung

Das Schutzsystem der LAU kombiniert Beständigkeit im Wohnrecht mit flexiblen Mechanismen für den Mieter, falls sich seine persönlichen oder finanziellen Bedürfnisse ändern.

Kündigung bzw. Rücktritt durch den Mieter (Artikel 11 LAU)

Der Verkäufer, der weiterhin als Mieter in der Immobilie wohnt, ist nicht unwiderruflich an die gesamte vereinbarte Laufzeit gebunden. Gemäß Artikel 11 der LAU kann der Mieter nach Ablauf der ersten sechs Mietmonate vom Vertrag zurücktreten, sofern er dies dem Vermieter mindestens dreißig Tage im Voraus mitteilt.

Die Parteien können im Vertrag eine Entschädigungsklausel zugunsten des Vermieters für den Fall des vorzeitigen Rücktritts vereinbaren. Diese Entschädigung darf einen Betrag in Höhe einer Monatsmiete pro verbleibendem Vertragsjahr nicht überschreiten, wobei Zeiträume von weniger als zwölf Monaten anteilig berechnet werden.

Stillschweigende Vertragsverlängerung (Artikel 10 LAU)

Ist die gesetzliche Mindestlaufzeit von fünf oder sieben Jahren abgelaufen und teilt keine der Parteien der anderen ihren Wunsch mit, den Vertrag nicht zu verlängern (mit einer Frist von vier Monaten beim Vermieter bzw. zwei Monaten beim Mieter), greift Artikel 10 der LAU. Dieser Paragraf legt fest, dass sich der Vertrag zwingend um jeweils ein Jahr bis zu maximal drei weiteren Jahren unter Beibehaltung derselben vertraglichen Garantien verlängert.

Normative Besonderheiten bei gefördertem Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid

Fällt die zu übertragende Immobilie unter eine Regelung für öffentlich geförderten Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid, muss die Transaktion einer eingehenden rechtlichen Prüfung hinsichtlich des administrativen Status des Objekts unterzogen werden. In der Comunidad de Madrid wirken sich die Schutzfristen sowie die Höchstpreisgrenzen für Verkauf und Vermietung direkt auf die unterzeichneten Verträge aus, weshalb eine vorherige Überprüfung der Aufhebungsverfahren (Descalificación) oder regionalen Genehmigungen zwingend erforderlich ist.

Rechtliche Garantien bei der vertraglichen Gestaltung

Die Gestaltung eines Kaufs mit anschließendem Mietverhältnis erfordert eine präzise Vertragstechnik. Der Kaufvertrag und der Mietvertrag müssen perfekt aufeinander abgestimmt werden, um sicherzustellen, dass die gewünschte Dauer des Mietvertrags nach der LAU vollständig abgesichert ist, wobei Aspekte wie Mietanpassungen, Kautionshinterlegungen und Instandhaltungspflichten genau festgelegt werden müssen.

Um eine transparente und rechtlich einwandfreie Transaktion zu gewährleisten, ist die Beratung durch spezialisierte Fachleute unerlässlich. Die Rechtsabteilung von Sky Real Estate wurde für ihre berufliche Spitzenleistung ausgezeichnet (Sky Law, ausgezeichnet bei den European Legal Awards 2023-2025). Zudem ist das Unternehmen im Register für Immobiliardarlehensvermittler der Banco de España unter dem Code ICI D-286 eingetragen, was einen strikten Rahmen zur Einhaltung aller anwendbaren Finanz- und Immobilienrichtlinien garantiert.

Schlüsselaspekte zur Sicherung der gewünschten Wohndauer nach dem Immobilienverkauf

Um die Aufenthaltsdauer beim Verkauf eines Hauses mit anschließendem Verbleib als Mieter sicher festzulegen, wird ein methodisches Vorgehen empfohlen:

1. Wohnhorizont festlegen: Im Voraus die Anzahl der Jahre bestimmen, die man voraussichtlich in der Immobilie wohnen möchte, und Käufer bzw. Investoren auswählen, die bereit sind, diese Zeiträume zu akzeptieren.
2. Eigenbedarfsklausel ausdrücklich regeln: Bei Verträgen mit Käufern als natürlichen Personen vereinbaren, ob die Anwendung von Artikel 9.3 der LAU ausdrücklich ausgeschlossen wird, um unerwünschte Kündigungen zu vermeiden.
3. Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung: Den Nutzen einer notariellen Beurkundung des Mietvertrags und dessen Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) prüfen, um die Rechtswirksamkeit gegenüber etwaigen Dritten zu maximieren.
4. Gleichzeitigkeit der Beurkundung: Die Eigentumsübertragung und den Mietvertrag gleichzeitig im selben Notartermin unterzeichnen.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, um Liquidität zu gewinnen, gleichzeitig aber beruhigt unter einem sicheren Rechtsrahmen darin wohnen bleiben wollen, können Sie sich ausführlich über unseren spezialisierten Service für den Verkauf mit garantierter Anmietung informieren, bei dem unsere Berater Ihren Fall individuell analysieren.