Welche Kosten zahlt der Mieter und welche der neue Eigentümer?

Rechtlicher Rahmen für die Kostenverteilung bei der Vermietung

Die spanische Gesetzgebung gewährt der Vertragsfreiheit der Parteien gewissen Spielraum, setzt jedoch strenge Grenzen in Bezug auf die Bewohnbarkeit der Immobilie und die mit dem Eigentum verbundenen Pflichten. Im Allgemeinen unterscheidet das Gesetz zwischen den Kosten, die sich aus der Nutzung und dem gewöhnlichen Gebrauch der Wohnung ergeben, und den Steuern sowie Verpflichtungen, die an das Eigentum des Vermögenswerts gebunden sind.

Tritt ein Investor in den Kauf einer Immobilie ein, die bereits vermietet ist, tritt der neue Erwerber in die Vertragsposition des bisherigen Vermieters ein. Dies bedeutet, dass er alle im bestehenden Vertrag festgelegten Rechte und Pflichten übernimmt, es sei denn, die Parteien vereinbaren vor der Transaktion die Auflösung oder formelle Erneuerung des Dokuments.

Welche Kosten der Mieter nach geltendem Recht zahlt

Um Konflikte während der Mietdauer zu vermeiden, ist es unerlässlich, genau zu wissen, welche Kosten der Mieter verpflichtend oder marktüblich zahlt. In der Regel muss der Mieter alle Kosten tragen, die mit seinem persönlichen Verbrauch und der gewöhnlichen Abnutzung durch das tägliche Wohnen verbunden sind:

• Individuelle Versorgungskosten mit Zähler: Die Kosten für Strom, Erdgas, Leitungswasser, Telekommunikation und individuelle Heizung gehen zu Lasten des Mieters. Es wird empfohlen, einen Inhaberwechsel bei den Versorgungsunternehmen vorzunehmen, anstatt nur die Bankverbindung zu ändern. Auf diese Weise liegt die Haftung bei Zahlungsverzug oder Versorgungssperren direkt beim tatsächlichen Nutzer.
• Kleinreparaturen durch gewöhnliche Nutzung: Gemäß Artikel 21.4 der LAU gehen Kleinreparaturen, die durch den natürlichen Verschleiß der täglichen Nutzung erforderlich werden, zu Lasten des Mieters. Dazu gehören Aufgaben wie das Auswechseln von Leuchtmitteln, der Austausch von Dichtungen an Wasserhähnen, die Reparatur kleinerer Rolladenmechanismen oder die grundlegende Pflege von Keramik- und Beschlagteilen.
• Schäden durch Fahrlässigkeit oder unsachgemäße Nutzung: Entsteht ein Schaden, Defekt oder Verfall, der auf fahrlässiges Verhalten oder unsachgemäße Nutzung durch die Bewohner zurückzuführen ist, muss der gesamte Betrag für die Reparatur oder den Ersatz vom Mieter getragen werden.
• Kommunale Müllgebühr (laut Vertrag): Die Zahlung der kommunalen Abfallgebühr hängt von der Steuersatzung der jeweiligen Gemeinde und den vertraglichen Vereinbarungen ab. Da es sich um eine Dienstleistung handelt, die direkt mit dem Bewohnen der Immobilie und der Abfallerzeugung zusammenhängt, wird sie gewöhnlich vom Mieter übernommen, sofern dies explizit im Vertrag vereinbart ist.
• Gesetzliche Kaution und zusätzliche Sicherheiten: Bei Vertragsabschluss muss der Mieter den Betrag von einer Monatsmiete als gesetzliche Kaution hinterlegen, zuzüglich vereinbarter ergänzender vertraglicher Sicherheiten im Rahmen der gesetzlichen Höchstgrenzen.

Welche Kosten der neue Eigentümer nach der Übertragung übernimmt

Der Erwerber der Immobilie übernimmt mit dem Eintritt als neuer Eigentümer die strukturellen Pflichten, die Vermögenssteuern sowie die Gemeinschaftskosten, die für die Erhaltung des Objekts in optimalem Zustand erforderlich sind:

• Grundsteuer (IBI): Diese kommunale Steuer besteuert das Eigentum an der Immobilie. Obwohl das Gesetz die Möglichkeit vorsieht, die Umlegung auf den Mieter unter Angabe des Jahresbetrags im Vertrag zu vereinbaren, übernimmt in der allgemeinen Marktpraxis und bei Investitionsgeschäften der Eigentümer diese Kosten direkt.
• Laufende Gemeinschaftskosten der Eigentümergemeinschaft: Die Instandhaltungskosten für Gemeinschaftsflächen, Aufzug, Pförtnerdienst, Gemeinschaftsbeleuchtung und Reinigung liegen in der Verantwortung des Eigentümers, es sei denn, im Vertrag ist ausdrücklich unter Angabe des Jahresbetrags etwas anderes vereinbart.
• Außerordentliche Sonderumlagen: Diese fallen stets dem Eigentümer zu. Die Gesetzgebung verbietet es, Sonderumlagen auf den Mieter umzulegen, die in der Eigentümerversammlung für Strukturreformen, Fassadensanierungen, den Abbau von architektonischen Barrieren oder Dachreparaturen beschlossen wurden.
• Für die Bewohnbarkeit unerlässliche Reparaturen: Gemäß Artikel 21.1 der LAU ist der Vermieter verpflichtet, alle Arbeiten und Reparaturen auszuführen, die erforderlich sind, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, ohne dass er das Recht hat, deswegen die Miete zu erhöhen. Dies umfasst die Reparatur oder den Austausch von Heizungsanlagen, Boilern, Elektroinstallationen, Rohrleitungen oder erhebliche Defekte an wesentlichen Haushaltsgeräten, die nicht durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden sind.
• Gebäudeversicherung (Gebäudesubstanz): Es liegt in der Verantwortung des neuen Eigentümers, die Gebäudestruktur versichert zu halten und über eine Haftpflichtversicherung zu verfügen, die mögliche Schäden an Dritten abdeckt, die durch Mängel am Gebäude oder an festen Installationen verursacht werden.

Besonderheiten in der Comunidad de Madrid bei gefördertem Wohnraum

Im spezifischen Bereich der Comunidad de Madrid gelten besondere Regeln, wenn die Transaktion Wohnungen mit öffentlich gefördertem Status (VPO oder VPP) betrifft. Bei diesen Immobilien unterliegen sowohl der maximale Verkaufspreis als auch die maximale Mietgebühr Modulen, die von der regionalen Verwaltung reguliert werden.

Wenn eine geförderte Wohnung in der Comunidad de Madrid vermietet wird oder Teil einer Übertragungsvereinbarung mit anschließender Vermietung ist, darf die Umlegung von Kosten wie Gemeinschaftsgebühren oder IBI die festgelegten gesetzlichen Grenzen nicht überschreiten. Die Weitergabe von Beträgen oberhalb der offiziellen Richtwerte verstößt gegen die Wohnungsbauvorschriften der Comunidad de Madrid und kann zur Nichtigkeit von Vertragsklauseln oder zur Verhängung von Verwaltungssanktionen führen.

Kostenverteilung beim Verkauf mit garantierter Rückanmietung

Eine Alternative von wachsender Bedeutung auf dem Immobilienmarkt ist die Strukturierung von Transaktionen, bei denen der Eigentümer das Eigentum an seiner Immobilie auf einen Investor überträgt, aber im Rahmen eines Mietverhältnisses darin verbleibt, oder bei denen eine Immobilie mit einem ab der Unterzeichnung vollständig gesicherten Mietmodell erworben wird.

Beim Modell des Verkaufs mit garantierter Rückanmietung ist eine klare Kostenverteilung entscheidend für die finanzielle Ruhe beider Parteien. Wer seine Immobilie verkauft, erhält sofortige Liquidität und wird zum Mieter, wodurch er von den mit dem Eigentum verbundenen Kosten befreit wird:

• Der neue Investor oder Erwerber übernimmt die Zahlung der IBI, der Gemeinschaftskosten, der außerordentlichen Sonderumlagen und den Ersatz defekter struktureller Anlagen.
• Der Verkäufer, der zum Mieter wird, konzentriert seine finanzielle Verpflichtung ausschließlich auf die Zahlung der vereinbarten Miete, seinen eigenen Versorgungsverbrauch und die grundlegende nutzungsbedingte Instandhaltung.

Dieses System bietet dem Mieter Budgetplanbarkeit und sichert dem Investor den ordnungsgemäßen Erhalt des Objekts durch eine Person, die die Immobilie bestens kennt.

Unterschied zwischen Mietkosten und Kaufnebenkosten

Es ist sinnvoll, zwischen den laufenden Kosten des Mietvertrags und den anfänglichen Ausgaben bei der Übertragung des Immobilieneigentums zu unterscheiden.

Kosten zu Lasten des Käufers

Der Erwerber der Immobilie muss die Notargebühren für die Ausfertigung der öffentlichen Urkunde, die Grundbucheintragungsgebühren, die Abwicklung durch die Gestoría und die entsprechenden indirekten Steuern (Grunderwerbsteuer / Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales bei Gebrauchtimmobilien oder MwSt. zzgl. Stempelsteuer / Actos Jurídicos Documentados bei Neubauten) tragen.

Kosten zu Lasten des Verkäufers

Der Verkäufer muss die Wertzuwachssteuer auf städtischen Grund und Boden (Plusvalía Municipal) entrichten und die entstandene Vermögensänderung in seiner Einkommensteuererklärung (IRPF) angeben.

Vorgehensweise zur Verwaltung des Versorgerwechsels und der Verträge

Um Konflikte bei der Formalisierung des Eigentümerwechsels sowie dem Beginn oder der Fortführung des Mietverhältnisses zu vermeiden, empfiehlt sich ein geordnetes Protokoll für die Verwaltung der alltäglichen Kosten:

1. Zählerablesung: Zum genauen Datum der notariellen Unterzeichnung oder des Inkrafttretens des Mietvertrags empfiehlt es sich, die Zählerstände von Wasser, Gas und Strom abzulesen, um die vorherigen Verbräuche anteilig abzurechnen.
2. Inhaberwechsel bei Versorgern: Der Mieter sollte gegenüber den Versorgungsunternehmen direkt als Vertragsinhaber eingetragen werden, was den neuen Eigentümer von möglichen Zahlungsverzögerungen bei Strom oder Wasser freistellt.
3. Regelmäßige Vertragsprüfung: Die Klauseln bezüglich der Mietanpassung und der Zuweisung von Steuern sollten jährlich gemäß den gesetzlichen Bestimmungen und den freien Vereinbarungen der Parteien überprüft werden.

Rechtssicherheit und Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung

Der Schlüssel zur Vermeidung von Unstimmigkeiten bei der Kostenverteilung liegt in einer sauberen, umfassenden und vollständig an das geltende Recht angepassten Vertragsformulierung. Das Auslassen von Details darüber, wer bestimmte Steuern oder Gemeinschaftsgebühren zahlt, führt während der Vertragslaufzeit häufig zu widersprüchlichen Auslegungen.

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