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Ich habe eine VPO-Wohnung in Madrid geerbt: Kann ich sie verkaufen?

Das Erben einer VPO in der Comunidad de Madrid macht Sie nicht automatisch zu einem verkaufsbereiten Eigentümer. Zunächst muss das Erbe geregelt und geklärt werden, welche Schutzbestimmungen weiterhin gelten. Anschließend wird entschieden, ob die Immobilie innerhalb des geschützten Regimes verkauft oder eine Descalificación angestrebt wird.

Die hilfreiche Antwort lautet: Ja, Sie können sie verkaufen, aber die Reihenfolge ist entscheidend.

Schritt 1: Erbschaft und Grundbucheintragung

Solange die Immobilie nicht auf den Namen des potenziellen Verkäufers übertragen und eingetragen ist, gestaltet sich der Verkauf schwierig (oder ist in der üblichen Notarpraxis direkt undurchführbar). Die Erbannahme, die Erbteilung bei mehreren Erben, die Begleichung der Erbschaftssteuer und die Grundbucheintragung stehen an erster Stelle, bevor ein Inserat auf einem Portal geschaltet wird.

Gibt es mehrere Miterben, ist die Einigung über Preis und Verwendungszweck der Immobilie ebenso entscheidend wie das VPO-Regime.

Schritt 2: Welches Schutzregime liegt vor?

Die geerbte Immobilie kann weiterhin dem Preisbindungsschutz unterliegen. Prüfen Sie die Klassifizierung, Vermerke in der Urkunde und im Grundbuchauszug (nota simple). VPO, VPPB oder VPPL werden bei der Übertragung oder der Descalificación unterschiedlich gehandhabt.

Gehen Sie nicht davon aus, dass die Wohnung durch das Erben automatisch freigestellt wird. Der Schutzstatus erlischt nicht allein durch den Tod des bisherigen Eigentümers.

Schritt 3: Verkauf im gebundenen Regime oder Descalificación

  • Geschützter Verkauf: Mögliche Beschränkungen beim Preis und bei den Käufern sowie entsprechende behördliche Formalitäten.
  • Descalificación: Wenn der freie Markt das Ziel ist und die Akte dies zulässt, unter Erfüllung der jeweiligen Pflichten (einschließlich einer eventuellen Rückzahlung von Fördergeldern).

Die Fristen für das Descalificación-Verfahren variieren je nach Regime, zurückzuzahlenden Förderungen und Unterlagen. Es gibt keinen einheitlichen Zeitplan für alle Erben in Madrid.

Rechtlicher Vergleich zwischen geschütztem Verkauf und freiwilliger Aufhebung des Schutzstatus

Unterschiede bei den rechtlichen Anforderungen und der Preisgestaltung bei der Übertragung einer geförderten Wohnung in der Comunidad de Madrid je nach gewählter Option.

  • Geregelter Aspekt

    Veräußerungspreis

    Verkauf unter Beibehaltung des öffentlichen Schutzstatus

    Unterliegt dem von der Comunidad de Madrid festgesetzten gesetzlichen Höchstpreis.

    Verkauf nach vorheriger freiwilliger Aufhebung des Schutzstatus

    Freier, zwischen den Parteien vereinbarter Preis nach dem endgültigen Bescheid.

  • Geregelter Aspekt

    Rückzahlung von Subventionen

    Verkauf unter Beibehaltung des öffentlichen Schutzstatus

    Erfordert keine Rückzahlung von Hilfen bei bloßer geschützter Übertragung.

    Verkauf nach vorheriger freiwilliger Aufhebung des Schutzstatus

    Erfordert die Rückzahlung der erhaltenen öffentlichen Hilfen zuzüglich gesetzlicher Zinsen.

Informationen auf der Grundlage des offiziellen Verfahrens zur Aufhebung des Schutzstatus von gefördertem Wohnraum der Comunidad de Madrid.

Fuente: Comunidad de Madrid: Descalificación voluntaria de viviendas protegidas

Förderungen und Schulden: frühzeitig prüfen

Falls für die Immobilie öffentliche Förderungen gewährt wurden, können diese die Übertragung oder die Descalificación beeinflussen. Zudem sollten IBI (Grundsteuer), Hausgeld (Comunidad) und eine etwaige Rest-Hypothek geklärt werden. Das Erben der Wohnung löscht keine Belastungen.

Häufige Fehler nach dem Erben einer VPO

  • Veröffentlichung zu einem freien Marktpreis, ohne das Regime zu prüfen.
  • Unterzeichnung eines Arras-Vertrags (Anzahlungsvertrags), solange die Immobilie noch auf den Erblasser eingetragen ist.
  • Übergehen eines Miterben, was später die Unterzeichnung blockiert.
  • Verwechseln von Fristen oder Regeln anderer Autonomer Gemeinschaften.

Wann eine umfassende Beratung sinnvoll ist

Die Kombination aus Erbschaft und preisgebundenem Wohnraum ist eine Schnittstelle, an der sich pauschale Ratschläge besonders negativ auswirken können. Meist ist sowohl eine rechtliche (Erbzuteilung, Steuern) als auch eine administrative Perspektive (Schutzstatus / Descalificación) erforderlich, ergänzt durch die kommerzielle Sichtweise, wenn der Verkauf das Ziel ist.

Bei Sky Real Estate können Sie bezüglich des Schutzstatus in Madrid mit der Descalificación VPO / VPP beginnen. Wenn Ihr Fall eine komplexe Erbschaft und einen Verkauf kombiniert, stimmen wir dies mit der rechtlichen Begleitung unserer Gruppe ab, um vorschnelle Unterschriften zu vermeiden.

Häufig gestellte Fragen

Erfordert die freiwillige Aufhebung des Schutzstatus einer VPO in Madrid die Rückzahlung öffentlicher Fördermittel?
Die Vorschriften der Comunidad de Madrid sehen vor, dass die freiwillige Aufhebung des Schutzstatus auf Antrag der Eigentümer die Rückzahlung der erhaltenen öffentlichen Hilfen oder Subventionen zuzüglich der entsprechenden gesetzlichen Zinsen erfordert.

Fuente: Comunidad de Madrid, Tramitación de descalificación voluntaria de viviendas protegidas

Kann der Verkauf einer geerbten Immobilie ohne vorherige Eintragung der Erbschaftsannahme eingetragen werden?
Artikel 20 der Ley Hipotecaria verlangt die Einhaltung des Vorbefassungsprinzips (principio de tracto sucesivo), sodass für die Eintragung von Titeln zur Übertragung von Rechten an Immobilien das Recht des Übertragenden zuvor eingetragen sein muss.

Fuente: BOE, Ley Hipotecaria, art. 20

Was passiert, wenn ein Erbe seinen Erbteil vor der Erbauseinandersetzung an einen Dritten verkauft?
Artikel 1067 des Código Civil bestimmt, dass, wenn einer der Erben sein Erbrecht vor der Erbteilung an einen Dritten verkauft, alle oder jeder einzelne der Miterben anstelle des Käufers eintreten können, indem sie ihm den Kaufpreis erstatten.

Fuente: BOE, Código Civil, art. 1067

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