Steuern beim Verkauf von Blosseigentum: IRPF und Befreiung für Personen ab 65
Der Verkauf von Blosseigentum ist steuerlich nicht identisch mit dem Verkauf einer gesamten Eigentumswohnung. Sie übertragen ein Eigentumsrecht, das durch den Nießbrauch eingeschränkt ist, den Sie sich in der Regel vorbehalten, und das Finanzamt bewertet diesen Vorgang nach eigenen Regeln. Wenn Sie zudem 65 Jahre oder älter sind und die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist, kann eine IRPF-Befreiung greifen, die Sie vor der Unterzeichnung verstehen sollten.
Dieser Text dient der allgemeinen Orientierung und stellt keine individuelle Steuerberatung dar. Stimmen Sie Ihren Fall vor der notariellen Beurkundung mit der Steuerbehörde (AEAT) oder einem Steuerberater ab.
Was steuerlich übertragen wird
Bei einer typischen Transaktion behält der Verkäufer den lebenslangen Nießbrauch und überträgt das Blosseigentum. Für die Grunderwerbsteuer sowie für die IRPF ist es wichtig, folgende Punkte zu unterscheiden:
- Den Wert der Immobilie im Volleigentum (Marktreferenz).
- Die Bewertung des Nießbrauchs (nach gesetzlichen Regeln und Orientierungstabellen nach Alter oder Laufzeit).
- Den für das Blosseigentum vereinbarten Preis, den Sie mit dem Käufer aushandeln.
Marktpreis und steuerliche Bewertung müssen nicht zwingend übereinstimmen. Beide unüberlegt zu vermischen, gehört zu den häufigsten Fehlern.
IRPF: Veräußerungsgewinn
Bei der IRPF kann der Verkauf von Blosseigentum einen Veräußerungsgewinn oder -verlust erzeugen, indem der Übertragungswert mit dem Anschaffungswert sowie den im Einzelfall abzugsfähigen Kosten (Modernisierungen, Übertragungskosten usw.) verglichen wird.
Der Gewinn wird nach den im Steuerjahr des Verkaufs geltenden Stufen und Regeln besteuert. Konkrete Steuersätze werden hier nicht genannt, da sie sich mit dem Haushaltsgesetz sowie regional je nach Autonomer Gemeinschaft ändern.
Steuerbefreiung Art. 33.4.b LIRPF (über 65 Jahre, Hauptwohnsitz)
Das IRPF-Gesetz sieht eine Steuerbefreiung für Steuerpflichtige ab 65 Jahren vor, die ihren Hauptwohnsitz übertragen. Die Steuerbehörde AEAT führt in ihren Steuerhandbüchern für Personen ab 65 aus, dass diese Befreiung angewendet werden kann, wenn das Blosseigentum unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs an eben diesem Hauptwohnsitz übertragen wird.
Orientierende Voraussetzungen (jeder Fall erfordert eine individuelle Prüfung):
- Mindestalter des Übertragenden zum Zeitpunkt der Übertragung.
- Dass die Immobilie die Kriterien eines Hauptwohnsitzes nach den gesetzlichen Bestimmungen und der erforderlichen Nutzungsdauer erfüllt.
- Dass die Transaktion genau der Konstellation einer Übertragung unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs entspricht und keinen anderen Modellen.
Wichtig: War das Eigentum bereits aufgeteilt (wenn Sie z. B. bereits Blosseigentümer waren und eine andere Person Nießbraucher war), gilt die Befreiung für keinen von beiden unter den Bedingungen, die die Verwaltungspraxis für den Verkauf mit Nießbrauchsvorbehalt durch den alleinigen Eigentümer vorsieht, der weiterhin dort wohnt. Die vorherige Rechtsstruktur ist entscheidend.
Behandlung in der IRPF für Personen ab 65 Jahren je nach übertragenem Recht
Vergleich der im IRPF-Gesetz vorgeschriebenen rechtlichen Bedingungen je nach Art der am Hauptwohnsitz vorgenommenen Übertragung.
| Rechtliches Kriterium | Übertragung von Volleigentum | Übertragung von Blosseigentum mit Nießbrauchsvorbehalt |
|---|---|---|
| Befreiung vom Veräußerungsgewinn | Gilt, wenn es sich um den Hauptwohnsitz handelt | Gilt, wenn es sich um den Hauptwohnsitz und einen lebenslangen Nießbrauch handelt |
| Mindestalter des Eigentümers | 65 Jahre zum Zeitpunkt der Übertragung | 65 Jahre zum Zeitpunkt der Übertragung |
| Nutzungsrecht an der Immobilie | Erlischt mit dem Verkauf | Bleibt lebenslang bestehen |
Rechtliches Kriterium
Befreiung vom Veräußerungsgewinn
Übertragung von Volleigentum
Gilt, wenn es sich um den Hauptwohnsitz handelt
Übertragung von Blosseigentum mit Nießbrauchsvorbehalt
Gilt, wenn es sich um den Hauptwohnsitz und einen lebenslangen Nießbrauch handelt
Rechtliches Kriterium
Mindestalter des Eigentümers
Übertragung von Volleigentum
65 Jahre zum Zeitpunkt der Übertragung
Übertragung von Blosseigentum mit Nießbrauchsvorbehalt
65 Jahre zum Zeitpunkt der Übertragung
Rechtliches Kriterium
Nutzungsrecht an der Immobilie
Übertragung von Volleigentum
Erlischt mit dem Verkauf
Übertragung von Blosseigentum mit Nießbrauchsvorbehalt
Bleibt lebenslang bestehen
Geregelt in Artikel 33.4.b des Gesetzes 35/2006 über die Einkommensteuer von natürlichen Personen (IRPF).
Fuente: BOE: art. 33.4.b Ley 35/2006
Städtische Wertzuwachssteuer (IIVTNU / Plusvalía municipal)
Die Steuer auf den Wertzuwachs städtischen Grund und Bodens wird von der jeweiligen Gemeinde verwaltet. Bei der Übertragung von Blosseigentum hängt die Festsetzung davon ab, wie die Gemeinde ihre Satzung anwendet und wie die jüngste Rechtsprechung zu Steuertatbeständen und Vergünstigungen aussieht.
Erkundigen Sie sich vor dem Preisabschluss bei der Gemeinde oder Ihrem Berater, wie die Übertragung von Blosseigentum in Ihrer Gemeinde gehandhabt wird. Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass derselbe Steuerbetrag wie bei einem gewöhnlichen Freiverkauf anfällt.
Grunderwerbsteuer beim Erwerb durch den Käufer
Auch auf den Käufer von Blosseigentum kommen steuerliche Pflichten zu (ITP/AJD bei Gebrauchtimmobilien, je nach Autonomer Gemeinschaft). Der Referenzwert des Katasters kann steuerliche Mindestwerte festlegen, falls der angegebene Preis darunter liegt. Dies beeinflusst die Gesamtverhandlung und nicht nur Ihre IRPF als Verkäufer.
Lebenslange Rente oder Ratenzahlungen
Wenn Sie Zahlungen in Form einer lebenslangen Rente oder in periodischen Raten statt eines Einmalkapitals erhalten, kann sich der steuerliche Ablauf je nach Einstufung der einzelnen Zuflüsse zeitlich verteilen. Die Zahlungsart verändert den Cashflow und häufig auch die jährliche Steuererklärung. Sie muss in der Notarurkunde und im Steuerplan klar verankert sein.
Vermögensplanung und Erben
Eine Steuerbefreiung zu Lebzeiten beseitigt nicht alle erbrechtlichen Konsequenzen. Durch den Vorbehalt des Nießbrauchs reduzieren Sie das, was durch das Blosseigentum zum Zeitpunkt des Verkaufs auf die Erben übergeht. Es empfiehlt sich, die Transaktion mit Testament, Nießbrauch und familiären Erwartungen abzustimmen, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Was vor der Unterzeichnung vorzubereiten ist
- Bescheinigung oder Nachweis des Hauptwohnsitzes, falls Sie die Steuerbefreiung in Anspruch nehmen möchten.
- Erwerbsurkunden und Nachweise über abzugsfähige Modernisierungen.
- IRPF-Simulation mit und ohne Steuerbefreiung.
- Anfrage bei der Gemeinde bezüglich der IIVTNU.
- Rechtliche Prüfung der Nießbrauchsklauseln (Kosten, Baumaßnahmen, Erlöschen).
Wenn die Transaktion es erfordert, prüft Sky Law (die hauseigene Kanzlei der Gruppe) den Kaufvertrag und den Nießbrauch in Abstimmung mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fehler
- Die Steuerbefreiung vorauszusetzen, ohne Alter, Hauptwohnsitzstatus und Übertragungsart zu prüfen.
- Die städtische Plusvalía zu ignorieren, weil man sich nur auf die IRPF konzentriert.
- Einen mehrdeutigen Nießbrauch zu unterzeichnen und später darüber zu streiten, wer Hausgeld (Comunidad) oder Grundsteuer (IBI) zahlt.
- Nur die anfängliche Auszahlung zu vergleichen, ohne Steuern und laufende Renten zu berücksichtigen.
Um zu prüfen, ob der Verkauf von Blosseigentum zu Ihrem Profil und Ihrer Region passt (Madrid, Mallorca, Valencia und weitere Gebiete je nach Verfügbarkeit), besuchen Sie die Seite Verkauf von Blosseigentum. Für die Alternative, das Volleigentum zu verkaufen und als Mieter wohnen zu bleiben, lesen Sie den Vergleich mit garantierter Miete.
Häufig gestellte Fragen
Ist der Verkauf des Blosseigentums am Hauptwohnsitz durch Personen über 65 Jahren von der IRPF befreit?
Fuente: BOE, art. 33.4.b Ley 35/2006