Was ist Nackteigentum und wie ist der Kaufvertrag strukturiert?

In der spanischen Rechtsordnung setzt sich das vollständige Eigentum an einer Wohnung (Volleigentum) aus zwei unterschiedlichen dinglichen Rechten zusammen:

• Der Nießbrauch: das Recht, die Wohnung zu nutzen, darin zu wohnen oder Erträge aus ihr zu ziehen.
• Das Nackteigentum: das reine Eigentumsrecht an der Immobilie, jedoch ohne das direkte Nutzungsrecht, solange der Nießbrauch besteht.

Beim Investieren in Nackteigentum wird der Käufer als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen und nimmt die Stellung des Nackteigentümers ein. Der Verkäufer behält seinerseits das Nießbrauchsrecht (in der Regel auf Lebenszeit), was ihm die rechtliche Garantie gibt, weiterhin privat und ununterbrochen in der Wohnung zu leben. Die Zusammenführung zum Volleigentum zugunsten des Käufers erfolgt automatisch nach Erlöschen des Nießbrauchs, ohne dass zusätzliche Zahlungen für den Wert der Immobilie geleistet werden müssen.

Vermögensvorteile einer Investition in Nackteigentum

Der Kauf von Nackteigentum bietet strategische Vorteile, die ihn von herkömmlichen Immobilieninvestitionen unterscheiden:

• Erwerb mit Abschlag auf den Marktwert: Der Kaufpreis errechnet sich durch einen Abschlag auf den Marktwert des Volleigentums. Dieser Rabatt hängt im Wesentlichen von der Lebenserwartung des Nießbrauchers oder der festgelegten Dauer bei einem befristeten Nießbrauch ab.
• Kein Aufwand für die Mietverwaltung: Der Nackteigentümer übernimmt keine der üblichen Aufgaben eines Vermieters: Es gibt keine Mietersuche, keine Mietausfälle, keine Leerstandszeiten und keine Mieterfluktuation.
• Schrittweise Wertsteigerung des Objekts: Die Immobilie profitiert im Laufe der Zeit von der Entwicklung des Immobilienmarktes. Zur natürlichen Wertsteigerung der Lage kommt der progressive Wertzuwachs hinzu, je näher das Ende der Nießbrauchsfrist rückt.
• Steuereffizienz beim Erwerb: Die Abrechnung der Grunderwerbsteuer (ITP) wird auf der Grundlage des Wertes des Nackteigentums und nicht des Gesamtwertes des Volleigentums berechnet, wodurch die anfängliche Steuerbelastung gemäß den Bewertungsregeln für dingliche Rechte angepasst wird.

Risiken und Faktoren, die vor dem Kauf zu bewerten sind

Trotz der Stärken sollte die Entscheidung, in Nackteigentum zu investieren, erst nach einer detaillierten Analyse der dem Vertrag innewohnenden Risiken getroffen werden:

• Unbestimmter Zeitrahmen: Bei Transaktionen, die an einen lebenslangen Nießbrauch gekoppelt sind, lässt sich der genaue Zeitpunkt, zu dem der Käufer die Nutzung der Wohnung zurückerhält, nicht präzise festlegen. Schätzungen werden anhand versicherungsmathematischer Sterbetafeln vorgenommen, doch die Langlebigkeit des Nießbrauchers bringt eine zeitliche Variabilität mit sich.
• Geringer kurzfristiger Liquiditätshorizont: Wenn der Käufer sein Kapital vor Ablauf des Nießbrauchs zurückgewinnen muss, ist der Verkauf des Nackteigentums auf dem Sekundärmarkt zwar möglich, aber die Zahl der Käufer ist begrenzter als auf dem herkömmlichen freien Wohnungsmarkt.
• Instandhaltungszustand der Immobilie: Obwohl das Gesetz den Nießbraucher verpflichtet, die Sache mit der gebotenen Sorgfalt zu pflegen, besteht das Risiko eines gewissen Verschleißes, wenn keine vertraglichen Garantien für eine präventive Instandhaltung vereinbart werden.

Rechtliche Kostenverteilung zwischen Nackteigentümer und Nießbraucher

Um eine harmonische und transparente Beziehung während der gesamten Dauer des Nießbrauchs zu gewährleisten, ist es unerlässlich, dass die öffentliche Urkunde die Zuordnung von Lasten und steuerlichen Pflichten genau abgrenzt. Das Código Civil bildet die regulatorische Grundlage, die in der Praxis meist wie folgt umgesetzt wird:

Kosten, die der Nackteigentümer übernimmt

• Außerordentliche Gemeinschaftsumlagen: Alle Maßnahmen, die der baulichen Erhaltung des Gebäudes dienen, wie etwa die Sanierung von Fassaden, Dächern, Fallrohren oder der Einbau von Aufzügen.
• Gebäudeversicherung: Die Versicherungspolice, die die Gebäudestruktur gegen schwere Schäden oder Haftpflichtansprüche Dritter schützt, die von festen Elementen ausgehen.
• Immobilienbezogene Steuern: Je nach Vereinbarung in den Verhandlungen bringt das reine Eigentum häufig die Übernahme bestimmter vermögensbezogener Steuern oder der Grundsteuer (IBI) mit sich, sofern dies ausdrücklich zwischen den Parteien vereinbart wurde.

Kosten, die der Nießbraucher übernimmt

• Laufende Gemeinschaftskosten: Die laufenden Ausgaben für Reinigung, Beleuchtung, Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen und Concierge-Dienste.
• Individuelle Verbrauchskosten: Verbrauch von Wasser, Strom, Gas, Telefon und sonstigen Dienstleistungen im Zusammenhang mit der täglichen Nutzung.
• Ordentliche Instandhaltung: Kleinere Reparaturen, die erforderlich sind, um die Wohnung in einem angemessenen bewohnbaren Zustand zu erhalten.

Besonderheiten von öffentlich geförderten Wohnungen (VPO) in der Comunidad de Madrid

Wenn die Immobilie, mit der gehandelt werden soll, einer öffentlich geförderten Regelung unterliegt, erfordert die Transaktion eine vorherige administrative Überprüfung. In der Comunidad de Madrid unterliegen öffentlich geförderte Wohnungen (VPO) gesetzlichen Höchstverkaufsrahmenbedingungen sowie Vorkaufs- und Rückkaufsrechten der Regionalverwaltung.

Vor dem Kauf von Nackteigentum an einer geförderten Immobilie in der Comunidad de Madrid ist es unerlässlich, die städtebauliche Akte zu prüfen, um festzustellen, ob die gesetzliche Schutzfrist noch gilt oder ob eine freiwillige Descalificación der Wohnung beantragt werden kann. Eine Übertragung ohne Beachtung der regionalen Auflagen kann zu Verwaltungsstrafen oder zur Ungültigkeit des Vertrags führen.

Schlüssel zur Strukturierung einer sicheren Investition

Um die Rentabilität zu optimieren und Unsicherheiten beim Investieren in Nackteigentum zu reduzieren, empfiehlt sich ein strukturierter Prüfprozess:

1. Aktuarische und demografische Analyse: Bewertung der theoretischen Lebenserwartung des Nießbrauchers zum Abgleich mit dem dem Nießbrauch zugewiesenen Wert und dem angewendeten Abzinsungssatz.
2. Technische Gebäudeprüfung: Überprüfung der technischen Gebäudeinspektion (ITE) oder des Gebäudebewertungsberichts (IEE), um mittelfristige Gemeinschaftsumlagen vorherzusehen.
3. Ausarbeitung spezifischer Vereinbarungen: Aufnahme von Klauseln, die die Inspektionsrechte des Eigentümers an der Immobilie regeln, sowie die Verpflichtung zum Abschluss einer Wohngebäude- und Hausratversicherung.

Rechtliche Beratung und Vermögensgarantien

Die Komplexität bei der Strukturierung von Transaktionen im Bereich Nackteigentum erfordert einen strengen vertraglichen Rahmen, der die Position des Käufers vor unvorhergesehenen Ereignissen schützt und gleichzeitig die gesetzlichen Garantien des Nießbrauchers respektiert.

Bei Sky Real Estate begleiten wir Investoren und Eigentümer durch eine multidisziplinäre Beratung, die von der Rechtsabteilung von Sky Law unterstützt wird, die bei den European Legal Awards 2023-2025 ausgezeichnet wurde, sowie durch die Akkreditierung als Immobilien- und Kreditvermittler, die bei der Banco de España unter dem Code ICI D-286 registriert ist.

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