Bloßes Eigentum und Erbschaft: Wie es die Kinder betrifft

Wichtige Rechtsbegriffe: Volleigentum, Nießbrauch und bloßes Eigentum

Um die erbrechtlichen Auswirkungen dieser Transaktion zu analysieren, lohnt sich ein Blick auf die Zusammensetzung des Eigentumsrechts im spanischen Zivilrecht. Das Volleigentum teilt sich in zwei unterschiedliche Befugnisse auf:

• Usufructo vitalicio (Lebenslanger Nießbrauch): Es ist das Recht, eine Sache bis zum Tod des Nießbrauchers zu nutzen, zu bewohnen und deren Erträge oder Früchte zu ziehen.
• Nuda propiedad (Bloßes Eigentum): Es ist das rechtliche Eigentum an der Sache, jedoch ohne das direkte Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht, solange der Nießbraucher sein Recht behält.

Wenn der Eigentümer einer Immobilie das bloße Eigentum verkauft und sich den lebenslangen Nießbrauch vorbehält, besitzt er nicht mehr das Volleigentum. Ab diesem Moment behält die Person das unverzichtbare Recht, die Immobilie lebenslang zu bewohnen oder bei Bedarf zu vermieten, während der Käufer das Eigentum an der Immobilie innehat und auf das Erlöschen des Nießbrauchs wartet.

Auswirkungen des Verkaufs des bloßen Eigentums auf das Erbe der Kinder

Der zentrale Punkt, der in Familien oft Fragen aufwirft, ist die Klärung der Frage, was mit der Immobilie geschieht, wenn die Eltern versterben. Bei der Bewertung der Verbindung zwischen bloßem Eigentum und Erbschaft ist die rechtliche Hauptfolge direkt: Die zu Lebzeiten übertragene Immobilie gehört nicht mehr zur Erbmasse des Verstorbenen.

Mit dem Tod des Nießbrauchers kommt es zur sogenannten Konsolidierung des Eigentums. Der Käufer des bloßen Eigentums wird automatisch Inhaber des Volleigentums an der Immobilie. Da der Nießbrauch mit dem Tod des Inhabers natürlicherweise erlischt, erwerben die erbberechtigten Kinder die Immobilie nicht und müssen sie weder im Nachlassverzeichnis noch in der notariellen Erbannahmeurkunde aufführen.

Ersetzung des Immobilienvermögens durch Liquides Vermögen

Dass die Immobilie nicht Teil der Erbmasse ist, bedeutet keinen direkten Nachteil für die Pflichtteilsberechtigten, sondern stellt eine Veränderung in der Art des Familienvermögens dar. Durch den Verkauf des bloßen Eigentums wandeln die Eltern einen illiquiden Vermögenswert (die Immobilie) in sofortige Liquidität um, die als Einmalkapital oder in Form einer regelmäßigen Rente zufließt.

Dieses Geldkapital geht in die Bankkonten oder das allgemeine Vermögen der Eltern über. Wenn zum Zeitpunkt des Todes ein Teil dieses Geldes nicht verbraucht wurde und verfügbar bleibt, wird dieser Teil der Erbmasse zugerechnet und unter den Kindern sowie anderen Erben gemäß dem Gesetz oder den Vorgaben des Testaments aufgeteilt.

Der Pflichtteil der Kinder gegenüber Lebensentscheidungen der Eltern

In der spanischen Rechtsordnung sieht das Zivilgesetzbuch (Código Civil) den Pflichtteil (legítima) vor, eine Vermögensquote, über die der Erblasser nicht frei verfügen kann, da das Gesetz sie bestimmten Erben vorbehält, den sogenannten Pflichtteilsberechtigten (zu denen in erster Linie Kinder und Abkömmlinge gehören).

Trotz des Bestehens des Pflichtteils haben voll geschäftsfähige Personen die volle Freiheit, ihr Vermögen zu Lebzeiten entgeltlich zu verwalten, zu belasten oder zu veräußern. Der Verkauf des bloßen Eigentums ist eine Vermögensverfügung gegen einen Marktpreis, der den Bewertungstabellen für Nießbrauch entspricht. Folglich gilt dies nicht als verdeckte Schenkung oder unrechtmäßige Minderung der künftigen Erbschaft, solange die Transaktion zu Marktpreisen und gegen eine reale Gegenleistung erfolgt.

Sollte die Transaktion jedoch ein Scheingeschäft ohne tatsächliche wirtschaftliche Gegenleistung darstellen, könnten die Erben gerichtliche Schritte einleiten, um das Geschäft wegen Simulation anzufechten. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, dass die Transaktion ordnungsgemäß in einer öffentlichen Notarurkunde formalisiert wird, wobei die Zahlungsmittel und der tatsächliche Wert, der sowohl dem Nießbrauch als auch dem bloßen Eigentum zugewiesen wird, nachgewiesen werden.

Besteuerung und Abwicklung von Steuern für die Erben

Aus steuerlicher Sicht vereinfacht das Bestehen des bloßen Eigentums bestimmte Formalitäten bei der späteren Abwicklung des Nachlasses durch die Nachkommen und verringert den bürokratischen Aufwand im Zusammenhang mit der Immobilie:

1. Befreiung in der Erbmasse: Da die Immobilie nicht von Todes wegen übertragen wird, müssen die Erben für diese Immobilie keine Erbschaft- und Schenkungssteuer (ISD) entrichten.
2. Einkommensteuer (IRPF): Eltern über 65 Jahre, die das bloße Eigentum an ihrem Hauptwohnsitz übertragen, genießen eine vollständige Steuerbefreiung hinsichtlich der bei diesem Verkauf erzielten Veräußerungsgewinne.
3. Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal / IIVTNU): Die Konsolidierung des Eigentums beim Tod des Nießbrauchers muss vom Käufer des bloßen Eigentums beglichen werden, sodass die Erben bezüglich der veräußerten Immobilie von dieser Zahlung befreit sind.

Die Kinder müssen lediglich die Steuern entrichten, die auf die tatsächlich zum Zeitpunkt des Todes im Inventar vorhandenen Vermögenswerte entfallen, wie etwa Bankguthaben, Finanzvermögen oder sonstige bewegliche oder unbewegliche Güter, die nicht zuvor übertragen wurden.

Vermeidung von Miteigentumsgemeinschaften (Proindiviso) und Familienstreitigkeiten

Oft führt die Vererbung einer Familienimmobilie zu komplexen Situationen, wenn mehrere Geschwister vorhanden sind. Das Miteigentum (Proindiviso) an einer einzelnen Immobilie erfordert die Zustimmung aller Parteien für den Verkauf, die Vermietung oder die Aufteilung, was manchmal zu Unstimmigkeiten und gemeinsamen Instandhaltungskosten führt.

Der Verkauf des bloßen Eigentums durch die Eltern zu Lebzeiten verhindert das Entstehen einer Miteigentumsgemeinschaft nach dem Todesfall. Das verbleibende Erbe wird vorwiegend liquide sein, was die Aufteilung des Nachlasses in genaue Quoten gemäß dem im Testament geäußerten Willen erheblich erleichtert und Rechtsstreitigkeiten in der Familie über die Bewertung oder den späteren Verkauf der Wohnung vorbeugt.

Überlegungen zu geförderten Wohnungen in der Comunidad de Madrid

Im Falle von öffentlich geförderten Immobilien in der Comunidad de Madrid erfordert die Übertragung des bloßen Eigentums eine vorherige Überprüfung des Verwaltungsstatus der Immobilie. Es muss geprüft werden, ob die geförderte Wohnung (VPO) die gesetzliche Bindungsfrist erfüllt hat oder ob die entsprechende Freistellung (descalificación) oder administrative Genehmigung bei der zuständigen Fachbehörde beantragt werden muss, bevor die Urkunde öffentlich beurkundet wird, wobei die von den regionalen Vorschriften Madrids festgelegten Höchstverkaufspreise einzuhalten sind.

Rechtssicherheit und Sorgfalt bei der Vermögensstrukturierung

Um zu gewährleisten, dass der Verkauf des bloßen Eigentums perfekt an die wirtschaftlichen Ziele der Eigentümer angepasst ist und die Rechte aller Parteien strikt respektiert, ist eine einwandfreie rechtliche Strukturierung entscheidend. Die angemessene Bewertung des lebenslangen Nießbrauchs (unter Anwendung der 89er-Regel des Steuerrahmens) und die explizite Festlegung der Instandhaltungspflichten zwischen Nießbraucher und bloßem Eigentümer sind der Schlüssel zur Vermeidung späterer Konflikte.

Das Juristenteam von Sky Law wurde bei den European Legal Awards in den Ausgaben 2023, 2024 und 2025 für seine spezialisierte Arbeit bei der Abwicklung komplexer Transaktionen im Bereich des Immobilienrechts ausgezeichnet. Darüber hinaus werden die mit diesen Transaktionen verbundenen Immobilienvermittlungs- und Finanzverwaltungsprozesse unter höchsten Garantien für die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften durchgeführt. Die Gesellschaft ist im Register der Immobiliarkreditvermittler der Banco de España unter dem Code ICI D-286 eingetragen.

Um die familiären Auswirkungen Ihres Vermögens zu analysieren, die rechtlichen Folgen für die Erbmasse zu bewerten oder eine formelle Bewertung Ihrer Immobilie zu veranlassen, laden wir Sie ein, sich mit unserem Expertenteam in Verbindung zu setzen und sich im Detail über unseren spezialisierten Service für den Verkauf des bloßen Eigentums zu informieren.