Wie der Preis bei einem Verkauf mit garantierter Miete festgelegt wird

Das finanzielle Prinzip hinter der Bewertung

Bei einem traditionellen Immobilienkauf erwirbt der Käufer das volle Eigentum mit der Absicht, es sofort zu beziehen, für einen späteren Verkauf zu renovieren oder an Dritte auf dem freien Markt zu vermieten. Im Gegensatz dazu erwirbt der Investor bei einem Verkauf mit garantierter Miete ein vom Verkäufer selbst bewohntes Objekt. Dadurch sichert er sich vom ersten Tag an einen Mieter und eliminiert das Risiko von Leerständen.

Aus diesem Grund entspricht der Preis beim Verkauf mit garantierter Miete nicht direkt dem Gutachtenwert auf dem Markt für leerstehende Wohnungen. Um den finalen Übertragungsbetrag zu berechnen, wenden Finanzanalysten und Immobilienspezialisten einen Anpassungssatz oder eine Gewichtung auf den Marktwert an. Diese Anpassung dient als Ausgleich für die vorübergehende Nutzungsüberlassung und berücksichtigt die jährliche Nettorendite, die der neue Käufer für das eingesetzte Kapital erwartet.

Wichtige Faktoren, die den Preis beim Verkauf mit garantierter Miete beeinflussen

Um den genauen Kaufpreis zu ermitteln und die entsprechende Monatsmiete festzulegen, werden verschiedene strukturelle, rechtliche und immobilienspezifische Aspekte eingehend analysiert:

• Offizieller Gutachtenwert der Immobilie: Er bildet den technischen Ausgangspunkt. Bewertet werden die Lage des Objekts, der Gebäudetyp, die bebaute Fläche, die Ausrichtung, der Erhaltungszustand des Gebäudes sowie die Infrastruktur der Umgebung.
• Vereinbarte monatliche Miete: Es besteht eine direkte Korrelation zwischen dem an den Eigentümer gezahlten Kaufpreis und der anschließenden Miete, die dieser als Mieter zahlt. Eine höhere Monatsmiete ermöglicht es dem Käufer, einen Kaufpreis anzubieten, der näher am Marktwert liegt. Benötigt der Verkäufer hingegen eine niedrigere Monatsmiete zur Anpassung seiner Fixkosten, verringert sich der finale Kaufpreis entsprechend.
• Dauer des Mietvertrags: Die vereinbarte Laufzeit beeinflusst die Bewertung. Die Vereinbarungen können befristet mit festgelegten Verlängerungen oder lebenslang angelegt sein. Je länger der Zeitraum ist, in dem der Investor nicht frei über die Immobilie verfügen kann, desto eingehender fällt die Risikoanalyse bezüglich der langfristigen Rendite aus.
• Aufteilung der Immobilienkosten: In der wirtschaftlichen Vereinbarung wird explizit festgelegt, welche Partei die mit dem Objekt verbundenen Kosten trägt. In der Regel übernimmt der Käufer (neuer Eigentümer) die Eigentümerkosten wie die Grundsteuer (IBI), die Gemeinschaftsbeiträge der Eigentümergemeinschaft und Sonderumlagen, während der Mieter die individuellen Verbrauchskosten sowie gegebenenfalls die Müllgebühren zahlt.
• Lage und Liquidität des Objekts: Immobilien in etablierten Lagen oder in Hauptstädten mit hoher Nachfrage weisen ein geringeres langfristiges Wertverlustrisiko auf. Diese Stabilität ermöglicht wesentlich wettbewerbsfähigere Bewertungen als bei Immobilien in Regionen mit geringerer Marktaktivität.

Wie die Anpassung gegenüber dem Marktwert berechnet wird

Die finale Berechnung des Preises beim Verkauf mit garantierter Miete kombiniert den aktuellen Wert der Immobilie mit dem finanziellen Abschlag für den Aufschub des vollständigen Besitzes. Institutionelle und private Käufer analysieren die erwartete Jahresrendite, auch bekannt als Kapitalisierungszins.

Gleicht die vereinbarte Mietrendite die Opportunitätskosten und die Instandhaltung der Immobilie aus, minimiert sich der Abschlag gegenüber dem freien Marktwert. Der Eigentümer, der das Eigentum überträgt, erhält bei der notariellen Unterzeichnung nicht nur einen Kapitalbetrag, sondern gewinnt auch die Sicherheit, in seinem Zuhause wohnen zu bleiben, mit einer Miete, die vor abrupten Schwankungen des freien Mietmarktes geschützt ist.

Besondere Überlegungen in der Comunidad de Madrid und bei gefördertem Wohnungsbau (VPO)

Befindet sich die zu übertragende Immobilie in der Comunidad de Madrid und unterliegt einem öffentlich geförderten Wohnungsbauregime (VPO, VPP u. a.), ist die Festlegung des Preises beim Verkauf mit garantierter Miete strikt an die Einhaltung der regionalen Wohnungsbauvorschriften gebunden.

In der Comunidad de Madrid ist für Immobilien mit aktiver Sozialbindung gesetzlich ein Höchstverkaufspreis pro Nutzquadratmeter Wohnfläche und Nebengelass festgelegt. Keine private Bewertung und keine vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien darf diese von der zuständigen Behörde (Consejería) festgelegten gesetzlichen Grenzen überschreiten.

Möchte der Eigentümer die Wohnung über dieser Obergrenze übertragen, muss zwingend geprüft werden, ob die gesetzlichen Fristen für den Antrag auf freiwillige Aufhebung der Sozialbindung (Descalificación) oder das Erlöschen der Schutzfrist erfüllt sind, wobei gegebenenfalls damals erhaltene Beihilfen oder Steuervergünstigungen zurückzuzahlen sind. Die Abwicklung dieser Descalificación bei den Behörden der Comunidad de Madrid ist ein unerlässlicher vorheriger Schritt, bevor die endgültige Bewertung formalisiert werden kann.

Steuerliche Behandlung und Kosten, die den Nettobetrag beeinflussen

Bei der Analyse des wirtschaftlichen Angebots zur Festlegung des Preises beim Verkauf mit garantierter Miete ist es entscheidend, zwischen dem in der notariellen Urkunde ausgewiesenen Bruttoübertragungspreis und dem Nettobetrag zu unterscheiden, den der Verkäufer letztendlich erhält. Die mit dem Verkauf verbundene Besteuerung umfasst die Analyse folgender Steuern:

Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF)

Die Vermögensübertragung kann in der Einkommensteuererklärung des Verkäufers zu einem Veräußerungsgewinn oder -verlust führen. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Übertragungswert und dem aktualisierten Anschaffungswert. Das Steuerrecht sieht jedoch bedeutende Befreiungen vor: Personen über 65 Jahre, die ihren Hauptwohnsitz veräußern, sind von der Besteuerung des erzielten Veräußerungsgewinns in der IRPF befreit, unabhängig davon, ob sie den Betrag für eine Leibrente verwenden oder im Moment des Verkaufs vollständig erhalten.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)

Es obliegt dem Verkäufer, die Plusvalía Municipal bei der Gemeinde abzuführen, in der sich die Immobilie befindet. Diese Steuer bemisst sich nach dem Wertzuwachs des Grund und Bodens während der Jahre, in denen der Verkäufer Eigentümer des Objekts war.

Grunderwerbsteuer (ITP)

Die Zahlung dieser Steuer obliegt dem Käufer, der den nach den Vorschriften der jeweiligen autonomen Gemeinschaft anwendbaren Prozentsatz auf den beurkundeten Wert oder den katastermäßigen Referenzwert entrichtet.

Vertragliche Garantien und Rechtssicherheit der Transaktion

Die Durchführbarkeit, einen fairen Preis beim Verkauf mit garantierter Miete festzulegen, hängt in hohem Maße von der Sorgfalt ab, mit der der vertragliche Rahmen gestaltet wird. Die Transaktion wird gleichzeitig über zwei miteinander verknüpfte Rechtsinstrumente in einer notariellen Urkunde formalisiert:

1. Die Kaufurkunde (Escritura de Compraventa): In ihr wird das Eigentum an der Immobilie übertragen, die Zahlung des vereinbarten Preises nachgewiesen und bestehende Belastungen oder Hypotheken gelöscht, die das Objekt belasten könnten.
2. Der Mietvertrag mit Garantien: In ihm werden die Nutzungsbedingungen für den Verkäufer festgelegt. Dieser Vertrag enthält Klauseln zur garantierten Laufzeit, Einzelheiten zu den jährlichen Mietanpassungen anhand offizieller Indizes sowie den ausdrücklichen Verzicht des Käufers, die Wohnung vor Ablauf der vereinbarten Frist für den Eigenbedarf anzumelden.

Um diesen Transaktionen maximale Stabilität zu verleihen, sollte die Beratung durch Institute mit nachgewiesener regulatorischer Solidität erfolgen. Sky Real Estate verfügt über die Akkreditierung als Immobiliarkreditvermittler ICI D-286 der Banco de España und die Auszeichnung der Sky Law European Legal Awards in den Jahren 2023 bis 2025 in Folge für ihre Spezialisierung auf die Strukturierung komplexer Immobilienvermögenslösungen.

Empfehlungen zur Optimierung des Preises bei der Verhandlung

Wenn Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen, Ihr Immobilienvermögen unter Beibehaltung der Nutzung Ihres Zuhauses in Liquidität umzuwandeln, gibt es konkrete Leitlinien, um einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen:

Eine Immobilie in einem einwandfreien Erhaltungszustand zu halten, reduziert die Rückstellungen für künftige Kosten seitens des Investors, was sich direkt positiv auf die finale Bewertung auswirkt. Ebenso ist es entscheidend, von Anfang an die vollständige technische Dokumentation vorzulegen, einschließlich des Energieausweises, aktueller Grundbuchauszüge (Notas Simples) sowie der Nachweise über die Beitragsfreiheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

Die genaue Festlegung des wirtschaftlichen Angebots erfordert eine gemeinsame Abwägung Ihres aktuellen Kapitalbedarfs und Ihrer voraussichtlichen monatlichen Zahlungsfähigkeit. Um Ihren individuellen Fall transparent zu analysieren und eine präzise, auf Ihre Immobilie abgestimmte Berechnung zu erhalten, können Sie eine technische Bewertung anfordern und die spezifischen Bedingungen unseres spezialisierten Services für Verkauf mit garantierter Miete einsehen.