Unterschied zwischen Einstufung und Ausweisung des Bodens

Um zu verstehen, wie die Umwidmung von Grundstücken abgewickelt wird, muss zwischen zwei grundlegenden Rechtsbegriffen des spanischen Bauplanungsrechts unterschieden werden: der Einstufung (clasificación) und der Ausweisung (calificación) des Bodens.

Die Einstufung des Bodens

Die Einstufung ist die grundlegende Aufteilung des Gemeindegebiets, die durch den allgemeinen Flächennutzungsplan (PGOU) oder das entsprechende allgemeine Planungsinstrument vorgenommen wird. Gemäß dem staatlichen Bodengesetz und den verschiedenen städtebaulichen Gesetzen der Autonomen Gemeinschaften wird der Boden allgemein wie folgt eingestuft:

• Suelo Urbano: Boden, der über grundlegende Infrastrukturen und Versorgungsleitungen verfügt (Zufahrt, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und Stromversorgung) oder durch Bebauung konsolidiert ist.
• Suelo Urbanizable: Boden, der sich für eine Umwandlung durch entsprechende Erschließungsmaßnahmen eignet und nach Entwicklung der abgeleiteten Planung in das Stadtgefüge eingegliedert wird.
• Suelo No Urbanizable o Rústico: Boden, der aufgrund seiner landwirtschaftlichen, landschaftlichen, ökologischen oder historischen Werte besonderem Schutz unterliegt oder vor urbaner Entwicklung bewahrt werden muss.

Die städtebauliche Ausweisung

Die Ausweisung wiederum bestimmt die detaillierte Festlegung von Nutzungen, Intensitäten und Bebauungstypologien auf einem zuvor eingestuften Boden. Die Ausweisung legt fest, ob ein konkretes Grundstück für Wohn-, Dienstleistungs-, Industrie- oder Versorgungszwecke oder für öffentliche Einrichtungen bestimmt ist, sowie das zulässige Bauvolumen (Geschossflächenzahl) und die maximalen Höhen.

In der Regel bezieht sich der Begriff der Umwidmung von Grundstücken sowohl auf die Änderung der Einstufung (zum Beispiel die Umwandlung von ländlichem Boden in bebaubaren Boden) als auch auf die Änderung der Ausweisung (die Änderung der Nutzung von Industrie auf Wohnbau innerhalb städtischen Bodens).

Leitprinzipien der Planänderung

Die Änderung der durch einen PGOU festgelegten Ordnung ist keine freie Ermessensentscheidung der Kommunalverwaltung. Der rechtliche Rahmen schreibt eine Reihe von Leitprinzipien vor, die in der Akte ausführlich begründet werden müssen:

• Begründung des öffentlichen Interesses: Die Planänderung darf nicht ausschließlich privaten oder spekulativen Interessen dienen. Sie muss auf objektiven Bedürfnissen der Bevölkerung, der Verbesserung des öffentlichen Einrichtungsnetzes oder einer sozial gerechtfertigten wirtschaftlichen Entwicklung beruhen.
• Wahrung des Ausstattungsgleichgewichts: Wenn die Umwidmung eine Erhöhung der Wohndichte oder des Bauvolumens mit sich bringt, verlangt die Gesetzgebung eine proportionale Vergrößerung der Freiflächen, Grünzonen und öffentlichen Einrichtungen.
• Grundsatz des ökologischen Verschlechterungsverbots: Böden, die ökologische Werte oder spezifische Schutzbefugnisse genießen, dürfen nicht umgewidmet werden, es sei denn, es wird ein nachträglicher Verlust dieser Werte nachgewiesen, der nicht auf menschliches Handeln zurückzuführen ist.

Phasen des Verfahrens zur Umwidmung eines Grundstücks

Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans durch eine punktuelle Änderung des PGOU oder die Ausarbeitung eines Teilbebauungsplans besteht aus mehreren miteinander verbundenen Phasen von hoher technischer Komplexität.

1. Vorherige städtebauliche und ökologische Machbarkeitsstudie:

   Vor der Formalisierung eines Antrags ist es unerlässlich, die Vereinbarkeit der neuen Nutzung mit den regionalen Raumordnungsrichtlinien, den sektoralen Betroffenheiten (Küsten, Straßen, Wasserläufe, Luftfahrtdienstbarkeiten) und die wirtschaftliche Machbarkeit der damit verbundenen Lasten zu analysieren.

2. Ausarbeitung des Erstdokuments und Entwurfs des Plans:

   Die technischen Teams (Architekten, Ingenieure und Fachanwälte für Bauplanungsrecht) erstellen den Begründungsbericht, die Ordnungspläne, die Umweltverträglichkeitsstudie und gegebenenfalls den Entwurf der städtebaulichen Vereinbarung.

3. Strategische Umweltprüfung (SUP):

   Obligatorisches Umweltverfahren, das von der für Umwelt zuständigen regionalen Verwaltung koordiniert wird. Die SUP analysiert die möglichen Auswirkungen der neuen Entwicklung auf die Umwelt und schließt mit der Strategischen Umwelterklärung ab, die die für das Projekt geltenden Bedingungen festlegt.

4. Erstgenehmigung und öffentliche Auslegung:

   Der Gemeinderat beschließt die Erstgenehmigung des Projekts. Anschließend wird die Akte durch Veröffentlichung im entsprechenden Amtsblatt einer Phase der öffentlichen Auslegung unterzogen (in der Regel zwischen ein und drei Monaten), sodass Betroffene Einwände erheben können.

5. Obligatorische sektorale Berichte:

   Während der Phase der öffentlichen Auslegung wird die Akte den verschiedenen regionalen und staatlichen Sektorbehörden (Wasserwirtschaftsverband, Straßenbau, Telekommunikation, Kulturerbe, Verteidigung) vorgelegt, damit diese ihre vorgeschriebenen und verbindlichen Gutachten abgeben.

6. Vorläufige Genehmigung und endgültige Genehmigung:

   Nach Bearbeitung der Einwände und Einarbeitung der technischen Auflagen aus den sektoralen Gutachten genehmigt die Gemeinde das Dokument vorläufig. Die endgültige Genehmigung obliegt in der Regel dem für Stadtplanung zuständigen Ministerium der Autonomen Gemeinschaft oder der Gemeinde selbst, je nach Bedeutung der Änderung.

7. Veröffentlichung und Registereintragung:

   Der Beschluss über die endgültige Genehmigung und die geänderten städtebaulichen Vorschriften werden im Amtsblatt der Provinz oder der Autonomen Gemeinschaft veröffentlicht. Erst nach dieser Veröffentlichung tritt die neue Ordnung in Kraft, was die spätere Grundbucheintragung und die Beantragung von Baugenehmigungen ermöglicht.

Städtebauliche Pflichten und obligatorische Abtretungen

Die Umwidmung von Grundstücken, die einen Mehrwert oder eine Erhöhung der Bebaubarkeit erzeugt, bringt eine Reihe gesetzlicher Pflichten für die Grundstückseigentümer mit sich. Das staatliche Bodengesetz (Real Decreto Legislativo 7/2015) und die regionalen Vorschriften erlegen folgende Pflichten auf:

• Kostenlose Abtretung von Boden für Infrastruktur: Unentgeltliche Übergabe der für Straßen, Parks, Grünanlagen und öffentliche Einrichtungen vorgesehenen Parzellen an die Gemeinde.
• Abtretung der lukrativen Nutzung: Abtretung von 10% bis 20% der städtebaulichen Nutzung des Sektors an die Kommunalverwaltung, frei von Erschließungslasten.
• Erschließungskosten: Finanzierung und Ausführung aller Erschließungsarbeiten, die erforderlich sind, um den Boden in ein städtisches Baugrundstück zu verwandeln (Pflasterung, Gehwege, Kanalisations-, Wasser-, Strom-, Beleuchtungs- und Telekommunikationsnetze).

Vorbehalt für sozial gebundenen Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid

Im Hoheitsgebiet der Comunidad de Madrid unterliegen städtebauliche Umwandlungsprozesse, die eine Grundstücksumwidmung für neue Wohnbauentwicklungen beinhalten, Mindestprozentsätzen für den Vorbehalt von öffentlich gefördertem Wohnraum (VPP).

Gemäß dem Bodengesetz der Comunidad de Madrid und den entsprechenden sektoralen Vorschriften muss in neuen Einheiten von bebaubarem Boden oder bei Planänderungen, die eine Erhöhung der Wohnbebaubarkeit beinhalten, ein gesetzlicher Mindestvorbehalt für den Bau von Wohnungen mit öffentlichem Schutzstatus vorgesehen werden. Der genaue Umfang dieses Vorbehalts variiert je nach Art der Maßnahme, beträgt jedoch in der Regel mindestens 30% der geplanten Wohnbebaubarkeit, wodurch der soziale Zusammenhalt und der Zugang zu Wohnraum gewährleistet werden.

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