Was passiert, wenn der Käufer die Wohnung verkauft, in me der Sie zur Miete wohnen

Können Sie vor die Tür gesetzt werden, wenn die Mietwohnung verkauft wird?

Die allgemeine Antwort lautet nein. Die Vorschriften schützen den Mieter, indem sie verhindern, dass der Verkauf der Immobilie das automatische Erlöschen des Vertrags bedeutet, außer in spezifischen, vom Gesetz ausdrücklich geregelten Fällen.

Verträge, die ab März 2019 unterzeichnet wurden

Für Mietverträge über den Hauptwohnsitz, die nach der Gesetzesreform vom 6. März 2019 abgeschlossen wurden, gewährt das Gesetz eine garantierte Schutzfrist von fünf Jahren, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, oder von sieben Jahren, wenn es sich um eine juristische Person handelt.

Kauft der neue Erwerber die Wohnung während dieser gesetzlichen Mindestfrist, tritt er zwingend in die Position des ursprünglichen Vermieters ein. Dies bedeutet, dass der neue Eigentümer die Rechte und Pflichten des bestehenden Vertrags übernehmen muss, wobei die Miete, die vereinbarte Dauer und die übrigen zuvor vereinbarten Bedingungen unverändert erhalten bleiben.

Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad)

In Regelungen vor 2019 erforderte der Schutz gegenüber Drittkäufern, dass der Mietvertrag im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen war. Derzeit gilt für laufende Verträge nach der aktuellen Regelung der Schutz des Mieters während der ersten fünf oder sieben Jahre kraft Gesetzes, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis im Grundbuch eingetragen ist oder nicht.

Rechte des Mieters beim Verkauf der Immobilie

Wenn Sie sich in der Situation befinden, dass die Wohnung verkauft wird, in der Sie zur Miete wohnen, gewährt Ihnen die Gesetzgebung eine Reihe von Schutzmechanismen und Entscheidungsbefugnissen bezüglich der Immobilie.

Vorkaufs- und Eintrittsrecht (Derecho de tanteo y retracto)

Sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde, steht dem Mieter das Vorkaufsrecht an der Wohnung zu. Dieses Recht umfasst zwei verschiedene Phasen:

• Vorkaufsrecht vor dem Verkauf (Derecho de tanteo): Der Eigentümer ist verpflichtet, dem Mieter seine Absicht, die Wohnung zu verkaufen, nachweislich mitzuteilen, wobei der festgelegte Preis und die wesentlichen Bedingungen der Transaktion anzugeben sind. Dem Mieter steht ab der Benachrichtigung eine Frist von dreißig Kalendertagen zu, um sein Kaufrecht zu denselben Bedingungen auszuüben.
• Eintrittsrecht nach dem Verkauf (Derecho de retracto): Verkauft der Vermieter die Immobilie ohne vorherige Benachrichtigung oder erfolgt der Verkauf zu einem niedrigeren Preis oder unter anderen als den mitgeteilten Bedingungen, kann der Mieter das Eintrittsrecht geltend machen, um die Immobilie anstelle des Käufers zu denselben notariell beurkundeten Bedingungen zu erwerben.

Es ist wichtig, den Mietvertrag zu überprüfen, da das Gesetz den ausdrücklichen Verzicht des Mieters auf das Vorkaufsrecht zulässt. Wurde ein solcher Verzicht unterzeichnet, ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter die Wohnung vorrangig anzubieten, obwohl die Verpflichtung bestehen bleibt, den Verkauf mit der erforderlichen Vorlaufzeit mitzuteilen.

Unverletzlichkeit der Wohnung und Organisation von Besichtigungen

Ein häufiger Grund für Konflikte entsteht, wenn der Eigentümer oder Immobilienagenturen Zugang zur Wohnung verlangen, um sie potenziellen Käufern zu zeigen. Gemäß Artikel 18.2 der spanischen Verfassung ist die Wohnung unverletzlich.

Während der Laufzeit des Mietvertrags stellt die Immobilie den rechtmäßigen Wohnsitz des Mieters dar. Der Eigentümer hat keine rechtliche Befugnis, die Wohnung zu betreten oder Besichtigungen ohne vorherige und ausdrückliche Zustimmung des Mieters durchzusetzen. Jede Abstimmung zur Besichtigung der Immobilie muss durch freiwillige Vereinbarung zwischen den Parteien erfolgen, unter Wahrung der persönlichen und familiären Privatsphäre.

Gesetzliche Ausnahmen, die eine Beendigung des Vertrags ermöglichen

Es gibt spezifische Szenarien, in denen die Dauer des Mietverhältnisses vor dem vorgesehenen Ablauf beeinträchtigt werden kann.

Klausel des Eigenbedarfs an der Wohnung

Die Regelung sieht vor, dass der Vermieter als natürliche Person nach Ablauf des ersten Vertragsjahres die gesetzliche Verlängerung verweigern kann, wenn er die Wohnung als dauerhaften Wohnsitz für sich selbst, für seine Verwandten ersten Grades durch Abstammung oder Adoption oder für seinen Ehegatten im Falle eines rechtskräftigen Urteils auf Trennung, Scheidung oder Ehenichtigkeitserklärung benötigt.

Um diese Ausnahme geltend zu machen, muss diese Möglichkeit im ursprünglichen Vertrag ausdrücklich festgelegt worden sein. Darüber hinaus ist eine nachweisliche Mitteilung an den Mieter mindestens zwei Monate vor dem Datum erforderlich, an dem die Immobilie benötigt wird, unter Angabe des geltend gemachten Grundes. Ein neuer Käufer kann von dieser Möglichkeit nur Gebrauch machen, wenn er diese gesetzlichen Voraussetzungen und den nachträglich eingetretenen Eigenbedarf strikt erfüllt.

Zwangsversteigerungs- oder Pfändungsverfahren

In Fällen, in denen der Verkauf der Immobilie aus einer Zwangsvollstreckung oder gerichtlichen Pfändung resultiert, hängt der Fortbestand des Vertrags vom Datum der Unterzeichnung des Mietverhältnisses und den konkreten Bedingungen des Verfahrens ab, angepasst an die gesetzlichen Kriterien zum Schutz des gutgläubigen Mieters.

Verkauf von gefördertem Wohnraum (VPO)

Im Gebiet der Comunidad de Madrid erfordert die Veräußerung von Immobilien, die einer öffentlich geförderten Regelung (VPO oder VPP) unterliegen, die Einhaltung spezifischer Anforderungen, wie die Einhaltung von Höchstverkaufspreisen und die Beachtung der regionalen Vorkaufs- und Eintrittsrechte. Besitzt die vom Mieter bewohnte Wohnung in der Comunidad de Madrid den Status einer geförderten Wohnung oder befindet sie sich im Verfahren der Aufhebung der Zweckbindung (descalificación), muss die Übertragung des Eigentums gemäß den von den regionalen Vorschriften geforderten vorherigen behördlichen Genehmigungen abgewickelt werden.

Die Alternative des Anleger-Käufers

In vielen Fällen zielen die Verkaufsgeschäfte nicht auf die Räumung der Wohnung ab, sondern auf den Erwerb einer Immobilienanlage mit unmittelbarer Rendite. Wenn die Wohnung verkauft wird, in der Sie zur Miete wohnen und der Käufer ein Investor ist, verläuft die Transaktion meist für beide Seiten vorteilhaft.

Für den Käufer entfällt durch die Übernahme eines zahlungspünktlichen Mieters die Notwendigkeit, einen neuen Mieter zu suchen, und die Einnahme von Mieteinnahmen ist ab der Unterzeichnung der Notarurkunde gesichert. Für den Mieter bedeutet der Prozess keine Veränderung seines täglichen Lebens; es beschränkt sich auf die Aktualisierung der Bankdaten für die monatliche Mietzahlung, während die vereinbarten Bedingungen vollumfänglich gültig bleiben.

Professionelle Beratung bei Immobiliengeschäften mit Vermietung

Die rechtliche und kommerzielle Ausgestaltung von Kaufverträgen über vermietete Immobilien erfordert die strikte Einhaltung des Verbraucherschutz-, Miet- und Zivilrechts.

Bei Sky Real Estate üben wir unsere berufliche Tätigkeit aus, indem wir Immobiliendienstleistungen erbringen, die an die geltende Gesetzgebung angepasst sind. Unsere Arbeit in der Branche wurde international mit Auszeichnungen bei den Sky Law European Legal Awards in den Ausgaben 2023, 2024 und 2025 gewürdigt. Ebenso sind wir im offiziellen Register der Banco de España unter dem Code ICI D-286 eingetragen, was die Einhaltung der bei der Vermittlung geforderten Standards garantiert.

Wenn Sie Eigentümer sind und eine Immobilie veräußern möchten, während die Stabilität der Bewohner gewahrt bleibt, gibt es strukturierte Lösungen, um das Geschäft mit voller Rechtssicherheit zu formalisieren. Sie können die Eigenschaften dieses Dienstes über unseren Bereich für den Verkauf mit garantierter Vermietung kennenlernen.