Ist der Verkauf des bloßen Eigentums bei einer aktiven Hypothek möglich?

Die rechtliche Antwort lautet ja: Es ist vollkommen legal, das bloße Eigentum zu übertragen, selbst wenn eine vorherige Hypothek besteht. Die Hypothek ist ein dingliches Recht, das der Immobilie unabhängig davon folgt, wer ihre Eigentümer sind. Daher bleibt die Belastung an das Grundstück gebunden, ungeachtet dessen, ob das volle Eigentum zwischen dem bloßen Eigentümer (Nudo Propietario) und dem Nießbraucher (Usufructuario) aufgeteilt wird.

In der üblichen Immobilienpraxis verlangen Käufer und Investoren jedoch, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs vollständig frei von Finanzlasten ist oder dass die Schuld im selben Akt der öffentlichen Beurkundung getilgt wird. Sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde, übernimmt der Verbraucher oder Investor, der das bloße Eigentum erwirbt, nicht die Position des Schuldners gegenüber der Bank. Aus diesem Grund muss für eine praktikable Abwicklung ein Mechanismus eingerichtet werden, der es ermöglicht, die Schuld gegenüber dem Gläubigerinstitut mithilfe eines Teils der Erlöse aus der Übertragung selbst zu begleichen.

Hauptwege zur Verwaltung der Hypothekenlast bei der Transaktion

Beim Vorhaben, bloßes Eigentum mit einer Hypothek zu verkaufen, können verschiedene operative Wege strukturiert werden, um die finanzielle Belastung aufzulösen. Die Wahl der einen oder anderen Modalität hängt vom ausstehenden Darlehensbetrag, der Liquidität der Parteien und den mit dem Erwerber ausgehandelten Bedingungen ab.

1. Gleichzeitige wirtschaftliche und grundbuchamtliche Löschung beim Verkauf

Dies ist das gebräuchlichste und sicherste Verfahren. Es besteht darin, einen Teil des für das bloße Eigentum vereinbarten Preises im selben Moment der notariellen Unterzeichnung für die vollständige Tilgung des offenen Hypothekensaldos zu verwenden.

Für diese Modalität wird das Erscheinen der Gläubigerbank beim Notar am Tag der Unterzeichnung koordiniert. Der Käufer des bloßen Eigentums übergibt einen Teil des vereinbarten Betrags per Bankeinzahlungs-Scheck oder per Echtzeitüberweisung der Banco de España (OMF) zugunsten des Finanzinstituts, um das ausstehende Kapital, die aufgelaufenen Zinsen und die entsprechenden Gebühren auszugleichen. Der verbleibende Gegenwert wird direkt an den Verkäufer übergeben. Im selben Akt unterzeichnet der Bevollmächtigte der Bank die Notarurkunde zur Hypothekenlöschung, wodurch die Immobilie von dieser Last im Grundbuch freigestellt werden kann.

2. Schuldübernahme der Hypothek durch den Käufer (Subrogation)

Diese Alternative beinhaltet, dass die erwerbende Person oder Gesellschaft die bestehende Hypothek übernimmt und an die Stelle des ursprünglichen Schuldners tritt. Obwohl dies eine rechtlich zulässige Option ist, erfordert sie zwingend die vorherige und ausdrückliche Zustimmung der Bank nach einer Bonitätsprüfung des neuen Schuldners gemäß den Risikoanalyse-Kriterien des Instituts.

Im Bereich des bloßen Eigentums ist die Schuldübernahme selten, da die meisten Käufer das dingliche Recht frei von Finanzschulden erwerben möchten, um Finanzierungskosten oder bestehende Bankbindungen zu vermeiden.

3. Vorherige Löschung durch Eigenkapital oder Zwischenfinanzierung

Verfügt der Verkäufer über andere Vermögenswerte, Ersparnisse oder Zugang zu alternativem Kapital, besteht die Möglichkeit, die Hypothek vor Beginn des Verkaufsprozesses des bloßen Eigentums zu löschen. Durch die vorherige Freistellung der Immobilie von Grundbuchlasten wird die Verhandlung über das bloße Eigentum erheblich beschleunigt, da ein Eingreifen der Bank während des Notartermins entfällt.

Schritt-für-Schritt-Verfahren zur Formalisierung der Übertragung

Die ordnungsgemäße Durchführung eines Kaufs und Verkaufs des bloßen Eigentums mit einer bestehenden Vorlast erfordert eine gründliche Planung, um den rechtlichen Schutz von Veräußerer und Erwerber zu gewährleisten. Die grundlegenden Schritte umfassen:

1. Technische und rechtliche Bewertung der Immobilie: Der Marktwert der Immobilie wird ermittelt und die Wertverteilung zwischen dem lebenslangen (oder zeitlich begrenzten) Nießbrauch und dem bloßen Eigentum genau berechnet. Diese Berechnung erfolgt unter Anwendung der steuerlichen Regeln basierend auf dem Alter des Nießbrauchers oder der festgelegten Dauer des Nießbrauchs.
2. Anforderung der Bescheinigung über den ausstehenden Saldo: Der Darlehensnehmer muss bei seiner Bank eine Saldenbestätigung zur vorzeitigen Ablösung mit einem festen Datum anfordern, das auf den Tag der öffentlichen Beurkundung ausgerichtet ist.
3. Prüfung der finanziellen Deckung: Es muss objektiv geprüft werden, dass der dem bloßen Eigentum zugewiesene Wert höher ist als der Betrag, der für die vollständige Tilgung des Hypothekendarlehens und die mit der notariellen und grundbuchamtlichen Löschung verbundenen Kosten erforderlich ist.
4. Entwurf der Notarurkunde und Notarkoordination: Der Entwurf der öffentlichen Kaufurkunde über das bloße Eigentum unter Vorbehalt des Nießbrauchs wird erstellt, einschließlich der Klauseln, die die Zahlungsweise und die gleichzeitige Löschung der Hypothekenlast festlegen.
5. Steuerbegleichung und Eintragung im Grundbuch: Die Zahlung der entsprechenden Steuern wird veranlasst und beide Urkunden (Übertragung und Hypothekenlöschung) werden beim Grundbuchamt zur ordnungsgemäßen Eintragung eingereicht.

Steuerliche Auswirkungen beim Verkauf des bloßen Eigentums mit Hypothek

Das Bestehen einer Hypothekenlast ändert nichts an der grundlegenden Steuerstruktur beim Verkauf des bloßen Eigentums, beeinflusst jedoch die Nettoliquidität, die der Verkäufer erhält. Im Folgenden werden die wichtigsten zu berücksichtigenden Steuern aufgeführt:

Einkommensteuer (IRPF)

Die Übertragung des bloßen Eigentums führt in der IRPF zu einem Veräußerungsgewinn oder -verlust. Veräußerungsgewinne werden aus der Differenz zwischen dem dem bloßen Eigentum zugewiesenen Übertragungswert (abzüglich der mit dem Verkauf verbundenen Kosten) und seinem anteilig angepassten Anschaffungswert berechnet.

Hervorzuheben ist, dass der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf des bloßen Eigentums vollständig von der IRPF befreit ist, wenn der Verkäufer älter als 65 Jahre ist und es sich bei der Immobilie um seinen Hauptwohnsitz handelt. Diese Befreiung gilt automatisch, ohne dass die erhaltenen Beträge in eine andere Immobilie oder in eine lebenslange Rente reinvestiert werden müssen.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal)

Der Verkäufer bleibt Steuerschuldner der Plusvalía Municipal hinsichtlich des Wertzuwachses des Grund und Bodens, der dem übertragenen bloßen Eigentum entspricht. Für die Berechnung wenden die Gemeinden den geregelten Prozentsatz auf den Katasterwert des Bodens an, der dem bloßen Eigentum entspricht, basierend auf der Haltedauer der Immobilie.

Kosten der grundbuchamtlichen Löschung

Die Kosten für die notarielle und grundbuchamtliche Löschung sowie für die Abwicklung der bisherigen Hypothek gehen zu Lasten des Verkäufers bzw. Hypothekenschuldners, sofern nichts anderes vereinbart ist. Diese Posten umfassen das Notarhonorar für die Löschungsurkunde, die Gebühren des Grundbuchamts für die Löschung des Eintrags sowie etwaige Vorfälligkeitsentschädigungen oder Gebühren für die vorzeitige Tilgung, die im ursprünglichen Darlehensvertrag vereinbart wurden.

Sozialwohnungen (VPO) in der Comunidad de Madrid

Falls die mit einer Hypothek belastete Immobilie, deren bloßes Eigentum übertragen werden soll, als Sozialwohnung (VPO) eingestuft ist und sich in der Comunidad de Madrid befindet, erfordert das Verfahren die Einhaltung spezifischer administrativer Auflagen.

Es ist unerlässlich, den öffentlich-rechtlichen Schutzstatus und das Datum der endgültigen Einstufung zu prüfen. Befindet sich das Objekt innerhalb der gesetzlich festgelegten Schutzfrist, erfordert die Transaktion die vorherige Mitteilung oder Genehmigung durch die Regionalverwaltung von Madrid sowie die strikte Einhaltung der durch die geltenden Wohnungsbauvorschriften festgelegten Höchstverkaufspreise. Alternativ kann bei Erfüllung der regionalen Anforderungen das Verfahren zur freiwilligen Aufhebung der Sozialbindung (Descalificación) eingeleitet werden, bevor die Einräumung des dinglichen Rechts formalisiert wird.

Spezialisierte rechtliche und professionelle Beratung

Die Strukturierung von Transaktionen, bei denen die Aufteilung des Eigentums, die Tilgung von Hypothekendarlehen und die Immobilienbesteuerung zusammenkommen, erfordert eine gründliche technische Analyse. Eine angemessene rechtliche Unterstützung vermeidet Verzögerungen beim Notartermin und stellt sicher, dass die dem Verkäufer verbleibende Liquidität vollständig geschützt ist.

Bei Sky Real Estate bieten wir einen umfassenden Service bei der Gestaltung von Vermögenslösungen für Immobilien. Unsere Rechtsabteilung, die mit Sky Law verbunden ist, wurde bei den European Legal Awards in den Ausgaben 2023, 2024 und 2025 ausgezeichnet, was eine tiefgreifende technische Kompetenz bei der Abwicklung komplexer Lasten belegt. Zudem sind wir als beim Banco de España eingetragenes Institut als Immobiliardarlehensvermittler unter dem Code D-286 registriert, was die strikte Einhaltung der Finanzvorschriften und maximale Transparenz bei der Verwaltung von Hypothekenverbindlichkeiten garantiert.

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