Vermietete Wohnung verkaufen: Rechte des Mieters und Vorkaufsrecht

Was der Dritte tatsächlich kauft

Beim Kaufvertrag wird das bloße Eigentum mit bestehendem Mietverhältnis übertragen: Der Käufer rückt in die Position des Vermieters hinsichtlich des bestehenden Vertrags ein (ausgenommen sehr spezifische abweichende Vereinbarungen und stets unter Einhaltung der gesetzlichen Grenzen). Die Bedingungen bezüglich Miete, Laufzeit und Verlängerungen richten sich nach den Bestimmungen des Mietvertrags und der zum jeweiligen Zeitpunkt anwendbaren LAU.

Wer kauft, um „selbst einzuziehen“, ohne den Mietvertrag zu prüfen, kann auf einen Mieter mit Bleiberecht stoßen. Dies beeinflusst den Preis und den Kreis potenzieller Käufer.

Vorkaufsrecht und Eintrittsrecht (Artikel 25 LAU)

In vielen Fällen des Verkaufs einer vermieteten Wohnung hat der Mieter ein bevorzugtes Erwerbsrecht. Der klassische Ablauf sieht wie folgt aus:

1. Mitteilung an den Mieter über die Verkaufsabsicht und die wesentlichen Bedingungen (Preis, Fristen, Zahlungsmodalitäten).
2. Vorkaufsrecht (tanteo): Frist für den Mieter, um zu entscheiden, ob er zu diesen Bedingungen kauft.
3. Wird das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt und die Immobilie an einen Dritten verkauft, kann ein Eintrittsrecht (retracto) entstehen, falls der Verkauf zu günstigeren Bedingungen oder innerhalb der gesetzlichen Frist erfolgt.

Die Fristen und Formvorschriften von Artikel 25 LAU müssen strikt eingehalten werden. Ein Fehler bei der Zustellung kann dazu führen, dass der Mieter die Übertragung zu seinen Gunsten einfordert oder die Unwirksamkeit des Verkaufs ihm gegenüber geltend macht. Eine Abstimmung des aktuellen Gesetzestextes mit dem konkreten Vertrag (Datum der Unterzeichnung des Mietvertrags) ist unerlässlich.

Mietverhältnisse vor und nach den LAU-Reformen

Nicht alle Verträge unterliegen den gleichen Regeln: Das Abschlussdatum und die angewendeten Verlängerungen verändern Mindestlaufzeit, Eigenbedarfskündigung wegen Verkauf und Bevorzugungsrechte. Allgemeine Ratschläge aus dem Internet auf einen Vertrag aus dem Jahr 2010 oder 2020 anzuwenden, ohne die Laufzeitklausel zu lesen, ist ein häufiger Fehler.

Bevor Preis und Zeitplan festgelegt werden, sollten Sie eine Kopie des Mietvertrags, die Zahlungsnachweise und die bisherige Korrespondenz mit dem Mieter anfordern.

Verkauf mit Mieter in der Wohnung: Besichtigungen und Privatsphäre

Der Eigentümer darf die Immobilie besichtigen lassen, muss dies jedoch mit angemessener Vorlaufzeit ankündigen und die Privatsphäre des Mieters wahren. Überraschungsbesuche oder Konflikte verzögern den Verkauf und können zu Beschwerden oder Klagen führen.

Stimmen Sie Termine ab, erklären Sie dem Käufer transparent, dass ein Mietverhältnis besteht, und legen Sie Miete sowie Vertragsstatus offen. Dem Käufer die Existenz des Mieters bis zum Vorvertrag verschweigen zu wollen, endet meist ungünstig.

Kann man „mieterfrei“ verkaufen?

Nur dann, wenn der Mietvertrag rechtmäßig beendet ist, eine gültige Vereinbarung über eine vorzeitige Beendigung vorliegt oder sehr spezifische Fälle von Nichtverlängerung oder Räumung nach LAU und Rechtsprechung gegeben sind. Es reicht nicht aus, im Vorvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter auszieht, wenn das Gesetz dies noch nicht erlaubt.

Der Kaufvertrag kann daran gekoppelt werden, dass die Wohnung zum Datum X leer steht, jedoch muss diese Bedingung realistisch und mit den Rechten des Mieters vereinbar sein. Hier empfiehlt sich eine immobilienrechtliche Beratung, bevor dem Käufer der Leerstand zugesagt wird.

Preis und Vermarktung

Eine vermietete Wohnung mit einer Miete unter dem Marktpreis wird anders bewertet als eine mit hoher Miete oder mit einem Vertrag, der bald ohne Pflichtverlängerung ausläuft. Ein Investor achtet auf die Rendite; ein Selbstnutzer darauf, wann er einziehen kann.

Geben Sie in der Anzeige das Bestehen des Mietverhältnisses klar an (ohne personenbezogene Daten des Mieters). Fotos können von außen oder von den Gemeinschaftsbereichen gemacht werden, wenn der Mieter Innenaufnahmen nicht gestattet: Das schränkt zwar die Vermarktung ein, ist aber einem Konflikt vorzuziehen.

Praktische Schritte vor der Veröffentlichung

• Mietvertrag und Zusätze prüfen.
• Mit einem Anwalt das Vorgehen für die Mitteilung des Verkaufs an den Mieter besprechen.
• Grundbuchauszug (nota simple) und Eigentümergemeinschaftsbescheinigung wie bei einem freien Verkauf vorbereiten.
• Festlegen, ob mit Mieter verkauft oder zuvor eine Vertragsbeendigung angestrebt wird (mit einem realistischen Zeitplan).
• Interessierte Käufer vor dem Vorvertrag informieren.

Fehler, die die Transaktion verteuern

• Abschluss eines Vorvertrags mit einem Käufer, der entgegen den Bestimmungen der LAU glaubt, innerhalb von 30 Tagen einziehen zu können.
• Unterlassung der Benachrichtigung des Mieters gemäß Artikel 25 LAU.
• Untervermietung oder das Vergessen des Mietverhältnisses beim Notartermin.
• Verwechslung von Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer mit einem jederzeitigen Kündigungsrecht bei Verkauf.

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung erfordert kommerzielle und rechtliche Abstimmung. Bei Sky Real Estate verbinden wir Vermarktung und Verhandlung im Bereich Verkauf und Vermarktung von Immobilien bei Bedarf mit der Vertragsprüfung durch Sky Law und Immobilienanwälte.