Kann eine VPO ohne Aufhebung des Schutzstatus verkauft werden?
Ja, en la Comunidad de Madrid kann eine geförderte Immobilie in einigen Fällen ohne vorherige Entpflichtung übertragen werden. Das bedeutet nicht, dass sie wie eine frei finanzierte Wohnung verkauft wird. Es bedeutet, den Verkauf innerhalb des Schutzregimes abzuwickeln: mit Preisobergrenzen, Käuferauflagen und häufig mit behördlichen Genehmigungen oder Anforderungen.
Eine kurze „Ja oder Nein“-Antwort, ohne Ihre konkrete Schutzurkunde einzusehen, ist meist falsch.
Verkauf innerhalb des Regimes im Vergleich zur Entpflichtung
Ohne Entpflichtung: Die Wohnung bleibt gefördert. Der Höchstpreis, das Profil des Käufers und die Formalitäten werden durch die jeweiligen Vorschriften und die konkrete Akte (VPO, VPPB, VPPL usw.) bestimmt.
Mit Entpflichtung: Es wird angestrebt, das Schutzregime zu verlassen (mit allen damit verbundenen Pflichten, einschließlich einer eventuellen Rückzahlung von Fördermitteln), um die Immobilie zu freien Marktbedingungen zu übertragen, sofern dies der Fall erlaubt.
Es ist ein Unterschied, ob Sie die Wohnung schnell verkaufen möchten oder den Preis maximieren wollen. Der Weg unterscheidet sich.
Vergleich zwischen Verkauf im Schutzstatus und Aufhebung des Schutzstatus
Anwendbare rechtliche Unterschiede in der Comunidad de Madrid je nach Behandlung des Schutzstatus.
| Kriterium | Verkauf ohne Aufhebung des Schutzstatus (innerhalb der Regelung) | Verkauf mit vorheriger Aufhebung des Schutzstatus |
|---|---|---|
| Status der Wohnung | Behält den Status des geförderten Wohnraums bei | Geht in den freien Wohnungsmarkt über |
| Übertragungspreis | Begrenzt auf den gesetzlich festgelegten Höchstpreis | Freier, zwischen den Parteien vereinbarter Preis |
| Anforderungen an den Erwerber | Muss die Bedingungen der Schutzregelung erfüllen | Keine besonderen Anforderungen nach den VPO-Vorschriften |
| Rückzahlung von Fördermitteln | Erfordert keine Rückzahlung von Hilfen wegen Aufhebung des Schutzstatus | Unterliegt der gesetzlich vorgesehenen Rückzahlung von Hilfen und Zinsen |
Kriterium
Status der Wohnung
Verkauf ohne Aufhebung des Schutzstatus (innerhalb der Regelung)
Behält den Status des geförderten Wohnraums bei
Verkauf mit vorheriger Aufhebung des Schutzstatus
Geht in den freien Wohnungsmarkt über
Kriterium
Übertragungspreis
Verkauf ohne Aufhebung des Schutzstatus (innerhalb der Regelung)
Begrenzt auf den gesetzlich festgelegten Höchstpreis
Verkauf mit vorheriger Aufhebung des Schutzstatus
Freier, zwischen den Parteien vereinbarter Preis
Kriterium
Anforderungen an den Erwerber
Verkauf ohne Aufhebung des Schutzstatus (innerhalb der Regelung)
Muss die Bedingungen der Schutzregelung erfüllen
Verkauf mit vorheriger Aufhebung des Schutzstatus
Keine besonderen Anforderungen nach den VPO-Vorschriften
Kriterium
Rückzahlung von Fördermitteln
Verkauf ohne Aufhebung des Schutzstatus (innerhalb der Regelung)
Erfordert keine Rückzahlung von Hilfen wegen Aufhebung des Schutzstatus
Verkauf mit vorheriger Aufhebung des Schutzstatus
Unterliegt der gesetzlich vorgesehenen Rückzahlung von Hilfen und Zinsen
Die Informationen basieren auf den Vorschriften für geförderten Wohnraum der Comunidad de Madrid.
Fuente: BOE: Ley 6/1997, de 8 de enero, de Protección Pública a la Vivienda de la Comunidad de Madrid
Übliche Einschränkungen (ohne sie als allgemeingültige Regel zu betrachten)
- Höchstpreis für die Übertragung, solange der Schutzstatus besteht.
- Erwerber, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen (Einkommen, Wohnbedarf usw., je nach Regime).
- Behördliche Genehmigung oder Anzeige, wenn die Vorschriften dies verlangen.
- Grundbucheintrag und Schutzstatus, die mit den im Notarvertrag unterzeichneten Angaben übereinstimmen müssen.
Ihre Notarurkunde und die Schutzurkunde sagen mehr aus als ein allgemeiner Blogbeitrag. Lesen Sie diese gründlich oder lassen Sie sie von Fachleuten prüfen.
Wann eine Entpflichtung dennoch in Betracht gezogen wird
Wenn der geschützte Höchstpreis weit unter dem freien Marktwert liegt und der Eigentümer den Prozess (sowie gegebenenfalls die Rückzahlung von Subventionen) übernehmen kann. Auch dann, wenn der Kaufinteressent nicht in das Profil des Schutzregimes passt.
Die Entpflichtung ist keine reine Formalität, sondern ein behördliches Verfahren. Die Fristen variieren je nach Regime, zurückzuzahlenden Hilfen und Vollständigkeit der Unterlagen. Es gibt keinen einheitlichen Zeitplan.
Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Die Immobilie zum freien Marktpreis anzubieten, ohne das Schutzregime verlassen zu haben.
- Einen Vorvertrag (Arras) zu unterzeichnen, ohne den Höchstpreis oder die behördliche Genehmigung zu berücksichtigen.
- Anzunehmen, dass der reine Ablauf von Jahren automatisch zur Entpflichtung führt, ohne dies zu überprüfen.
- Regeln einer anderen Autonomen Gemeinschaft auf eine Wohnung in Madrid anzuwenden.
Was Sie vor einer Entscheidung prüfen sollten
- Genaue Rechtsform und Geltungsdauer des Schutzstatus.
- Ob Fördermittel in Anspruch genommen wurden und welche Verpflichtungen bestehen.
- Grundbuchauszug (Nota simple) und Eigentumsverhältnisse.
- Ziel: Verkauf innerhalb des Schutzregimes oder Wechsel in den freien Markt?
Wenn Sie sich in der Comunidad de Madrid befinden und unschlüssig sind, ob ein Verkauf ohne Entpflichtung oder die Einleitung der Entpflichtung für Sie sinnvoll ist, können wir Ihren Fall bei Sky Real Estate im Rahmen unseres Services für VPO / VPP-Entpflichtung prüfen. Das Entpflichtungsverfahren bieten wir ausschließlich in Madrid und seiner Region an; der spätere Verkauf kann zu gegebenem Zeitpunkt über unser Vertriebsnetz unterstützt werden.