Gleichzeitiger Hausverkauf und -kauf: So koordinieren Sie beide Transaktionen

Überblick über beide Transaktionen

Sie haben mindestens vier Uhren gleichzeitig ticken: Ihren Käufer (Anzahlungsvertrag/Arras und Notarvertrag), Ihren Verkäufer (Anzahlungsvertrag/Arras und Notarvertrag), Ihre aktuelle Bank (Löschung oder Übernahme der Hypothek, falls Sie mit Restschuld verkaufen) und Ihre neue Bank (Hypothek für das zu kaufende Objekt). Wenn sich ein Schritt verzögert, tritt sofort ein Dominoeffekt ein.

Bevor Sie sich auf Termine festlegen, erstellen Sie einen schriftlichen Zeitplan mit Meilensteinen: erhaltene Anzahlung, geleistete Anzahlung, ausstehende Zertifikate, Wertgutachten, Hypothekengenehmigung und Fristen für die notarielle Beurkundung.

Übliche Reihenfolge: Zuerst verkaufen oder zuerst kaufen?

Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Reihenfolge, aber unterschiedliche Risiken:

• Zuerst kaufen, dann verkaufen: Sie benötigen Liquidität (Ersparnisse, Zwischenfinanzierung, Hypothek auf zwei Immobilien, falls die Bank dies akzeptiert) oder eine Übergangsunterkunft. Es besteht das Risiko, auf zwei finanziellen Belastungen sitzen zu bleiben.
• Zuerst verkaufen, dann kaufen: Sie benötigen eine Zwischenunterkunft für den Übergang. Es besteht das Risiko, die Wunschimmobilie zu verlieren, wenn sich der Verkauf in die Länge zieht.
• Verknüpfte Transaktionen am selben Tag: Theoretisch ideal; erfordert abgestimmte Notartermine sowie perfekt koordinierte Käufer und Verkäufer.

Viele Familien verhandeln parallel, knüpfen aber Bedingungen an den Anzahlungsvertrag (Arras): „Notarielle Beurkundung meines Verkaufs spätestens bis Datum X“ oder „Kauf vorbehaltlich des Verkaufs meiner derzeitigen Wohnung innerhalb der Frist Y“.

Bedingte Arras-Verträge und Verknüpfungsklauseln

Aufschiebende Bedingungen müssen präzise formuliert sein. Häufige Beispiele (jeweils an den Einzelfall angepasst):

1. Kauf steht unter dem Vorbehalt der Erlangung einer Hypothek innerhalb der Frist Z.
2. Kauf steht unter dem Vorbehalt des Verkaufs Ihrer Immobilie vor dem Datum W.
3. Verkauf steht unter dem Vorbehalt des Findens einer neuen Immobilie (von Käufern seltener akzeptiert, aber verhandelbar).

Prüfen Sie gemeinsam mit einem Anwalt die Art des Arras-Vertrags und die Folgen, falls eine Bedingung nicht erfüllt wird. Artikel 1454 des Código Civil regelt Reuegeld-Anzahlungen (Arras penitenciales), sofern diese vereinbart wurden; andere Varianten verändern die rechtlichen Folgen eines Rücktritts.

Zwischenfinanzierung und Doppelhypothek

Einige Kreditinstitute bieten Zwischenfinanzierungen an: Sie finanzieren den Kauf, solange der Erlös aus dem Verkauf noch nicht eingegangen ist. Konditionen, Provisionen und Laufzeiten hängen von der jeweiligen Bank und Ihrem Profil ab; es gibt keinen universellen Beleihungsauslauf (LTV).

Die Gruppe verfügt über eine registrierungspflichtige Vermittlung (ICI D-286) bei Immobiliarkreditvermittlern, um die Passung zwischen Verkauf, Kauf und Darlehen zu prüfen, ohne eine Genehmigung zu garantieren.

Verkauf mit bestehender Hypothek und Kauf mit einer neuen

Wenn auf Ihrer aktuellen Wohnung noch ein Darlehen lastet, erfordert der Verkauf in der Regel die grundbuchamtliche Löschung oder die Schuldübernahme durch den Käufer. Das verlängert den Zeitplan. Parallel dazu erfordert die neue Hypothek ein Wertgutachten, Versicherungen und eine Risikoprüfung.

Nützliche Links aus dem Blog: Haus mit laufender Hypothek verkaufen und Kosten beim Verkauf einer Immobilie mit Hypothek.

Notartermin am selben Tag: So gelingt der Versuch

Wenn Anwälte und Notare abgestimmt sind, kann die notarielle Kaufpreiszahlung und Beurkundung des Verkaufs für den Vormittag und der Kauf für den Nachmittag (oder umgekehrt) terminiert werden, wobei der Verkaufserlös direkt für die Kaufpreiszahlung verwendet wird. Dies erfordert:

• Käufer Ihrer Wohnung mit bezugsfertiger Finanzierung.
• Verkäufer Ihrer neuen Wohnung ohne überraschende Lasten.
• Zertifikate und Mittel am selben Tag verfügbar.
• Koordination der Hypothekenlöschung, falls zutreffend.

Nicht alle Transaktionen erlauben eine Abwicklung am selben Tag (Same-Day Closing). Dies im Arras-Vertrag zu versprechen, ohne es mit dem Notar und den Banken abgestimmt zu haben, ist riskant.

Zwischenmiete, Einlagerung und Zeitpuffer

Planen Sie einen Plan B: Wenn der Verkauf abgeschlossen ist und sich der Kauf um zwei Monate verzögert, wo schlafen Sie und wo lagern Sie Ihre Möbel? Ein zusätzlicher Monat Puffer in den Verträgen reduziert Stress und verhindert, dass Sie aus Zeitnot schlechte Konditionen akzeptieren.

Steuern und Kosten bei aufeinanderfolgenden Transaktionen

Beim Verkauf können je nach Einzelfall die städtische Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal) und die Einkommensteuer (IRPF) anfallen; beim Kauf fallen die Grunderwerbsteuer (ITP) oder die Mehrwertsteuer (IVA) sowie Notar- und Grundbuchkosten an. Die Ermittlung des Nettoerlöses aus dem Verkauf vor Festlegung der Kaufpreisobergrenze verhindert Überraschungen. Der Leitfaden Was kostet der Verkauf eines Hauses in Spanien? hilft dabei, Positionen realistisch einzuschätzen.

Personal Shopper und parallele Immobiliensuche

Wenn Sie in einer Stadt mit angespanntem Immobilienmarkt kaufen, kann ein Suchmandat (PSI) parallel zu Ihrem Verkauf laufen und Wohnungen herausfiltern, die zu Ihrem Liquiditätszeitplan passen. Sky Real Estate bietet einen Personal Shopper Inmobiliario (PSI) mit reinem Käufermandat an, abgegrenzt vom Makler des Verkäufers.

Häufige Fehler bei der Abwicklung

• Unterzeichnung eines Arras-Kaufvertrags ohne Verkaufsbedingung, solange Sie noch keinen ernsthaften Käufer haben.
• Unterschätzung der Bearbeitungszeit der Hypothek des Käufers Ihrer Wohnung.
• Keine Reservierung einer Übergangsunterkunft in Märkten mit geringem Angebot.
• Verwechslung des gewünschten Umzugsdatums mit dem rechtlich durchführbaren Datum.

Die Koordinierung von Verkauf und Kauf ist ein logistisches und vertragliches Projekt. Wenn Sie mit uns in Madrid, Valencia, Mallorca oder Zaragoza verkaufen, integrieren wir Zeitplan, Marketing und Anbindung an die Finanzierung der Gruppe im Bereich Verkauf und Vermarktung von Wohnimmobilien.