Zuweisung der Nutzung der VPO bei Trennung oder Scheidung

Während eines Scheidungsverfahrens ist ein zentraler Punkt die Vereinbarung oder gerichtliche Festlegung, welcher Partei die Nutzung und der Nießbrauch der Wohnung zusteht. Im Falle einer geförderten Wohnung in der Comunidad de Madrid kommen administrative Besonderheiten hinzu, die beachtet werden müssen:

• Sorgerecht für minderjährige Kinder: Die Rechtsprechung und das Zivilgesetzbuch (Código Civil) räumen dem Wohl der Minderjährigen Vorrang ein. In der Regel wird die Nutzung der Immobilie dem sorgeberechtigten Elternteil zugesprochen, unabhängig davon, wer laut Urkunde Eigentümer ist.
• Pflicht zur tatsächlichen Eigennutzung: Der Ehepartner, dem die Nutzung zugesprochen wird, muss die Immobilie tatsächlich bewohnen. Die Vorschriften der Comunidad de Madrid verlangen, dass VPO-Wohnungen als ständiger Hauptwohnsitz genutzt werden. Ein Leerstand oder eine ungenehmigte Vermietung kann zu Bußgeldverfahren der regionalen Verwaltung führen.
• Eigentumsverhältnisse: Die Zuweisung der Nutzung ändert nichts am Eigentum der Wohnung. Gehört die Immobilie zur Errungenschaftsgemeinschaft, bleibt sie im Eigentum beider Ehegatten, bis die formelle Auseinandersetzung des ehelichen Güterstands erfolgt.

Optionen für die Auseinandersetzung der VPO nach der Scheidung

Bei der Aufteilung der Errungenschaftsgemeinschaft oder der Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft müssen die Ex-Ehepartner entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll. Bei einer VPO bei Scheidung in der Comunidad de Madrid gibt es drei Hauptalternativen:

1. Übernahme der VPO durch einen der Ehepartner (Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft)

Eine der häufigsten Optionen besteht darin, dass einer der Ex-Partner durch eine Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft 100 % des Eigentums übernimmt und dem anderen den entsprechenden finanziellen Ausgleich für seinen Miteigentumsanteil zahlt.

Die Verwaltung der Comunidad de Madrid knüpft die Genehmigung dieser internen Übertragung jedoch an spezifische Bedingungen:

• Einkommensgrenzen und Unvereinbarkeiten: Der übernehmende Ehepartner muss die Höchsteinkommensgrenzen für die jeweilige Wohnungskategorie (z. B. VPPB oder VPPL) erfüllen und darf über keine weitere Wohnung in der Comunidad de Madrid verfügen.
• Hypothekenübernahme: Wenn auf der Wohnung eine Hypothek lastet, muss die Bank der Vertragsänderung zustimmen, um den ausscheidenden Ehepartner aus der Haftung zu entlassen. Die Bonität des alleinigen Erwerbers wird von der Bank geprüft.

2. Verkauf der VPO an Dritte

Wenn keiner der Ehepartner in der Wohnung bleiben möchte oder keiner die finanzielle Leistungsfähigkeit besitzt, sie allein zu übernehmen, wird meist der Verkauf an einen Dritten gewählt. Dieser Vorgang unterliegt in der Region Madrid gesetzlich festgelegten Beschränkungen:

• Gesetzlicher Höchstverkaufspreis: Der Verkauf kann nicht zu einem freien Marktpreis erfolgen. Der Höchstbetrag ist durch die von der Comunidad de Madrid festgelegten Richtwerte je nach Zone und Schutzstatus begrenzt.
• Vorkaufs- und Eintrittsrechte: Das für Wohnungsbau zuständige Ministerium der Comunidad de Madrid besitzt in bestimmten gesetzlich vorgesehenen Fällen ein Vorkaufsrecht.
• Behördliche Verkaufsgenehmigung: Vor dem Notartermin muss zwingend die entsprechende Übertragungsgenehmigung bei der Regionalverwaltung beantragt und eingeholt werden.
• Rückzahlung öffentlicher Förderungen: Haben die Miteigentümer beim Kauf der VPO Zuschüsse, Vergünstigungen oder geförderte Darlehen erhalten, verlangt das regionale Recht die Rückzahlung der erhaltenen Beträge zuzüglich der aufgelaufenen gesetzlichen Zinsen.

3. Beibehaltung des Miteigentums und Vermietung der VPO

Ausnahmsweise können die Ex-Ehepartner vereinbaren, das gemeinsame Eigentum beizubehalten und die Wohnung zu vermieten. Um eine VPO in der Comunidad de Madrid zu vermieten, ist die Beantragung der entsprechenden behördlichen Genehmigung erforderlich, die Einhaltung der gesetzlich festgelegten Höchstmieten verpflichtend und der Mietvertrag bei der zuständigen regionalen Stelle visieren zu lassen.

Die Entbindung vom Schutzstatus (Descalificación) der VPO als Lösung bei einer Scheidung

Die Preisbeschränkungen und administrativen Auflagen geförderter Wohnungen führen bei den Verhandlungen über die Vermögensaufteilung manchmal zu Blockaden. Demgegenüber stellt die freiwillige Entbindung der VPO vom Schutzstatus einen wirksamen Weg dar, um das Verfahren in der Comunidad de Madrid zu vereinfachen.

Worin besteht die freiwillige Entbindung vom Schutzstatus?

Die freiwillige Entbindung vom Schutzstatus (Descalificación) ist ein Verwaltungsverfahren, durch das der öffentlich geförderte Status der Wohnung vor Ablauf der gesetzlich vorgesehenen Frist aufgehoben wird. Nach einem positiven Bescheid durch die Comunidad de Madrid gilt die Immobilie als freie, ungebundene Wohnung.

Vorteile der Entbindung vom VPO-Schutzstatus bei einer Scheidung

Die Entscheidung für die Entbindung der Immobilie vom Schutzstatus bietet direkte Lösungen für praktische Schwierigkeiten bei einer VPO-Scheidung:

• Verkauf zum freien Marktpreis: Die Einschränkung des offiziellen Richtwerts entfällt. Dadurch kann die Immobilie zum tatsächlichen Marktwert veräußert werden, was den aufzuteilenden Erlös für beide Parteien optimiert.
• Höhere Liquidität und schnellerer Verkauf: Die Immobilie steht jedem Kaufinteressenten zur Verfügung, ohne dass dieser Einkommensgrenzen erfüllen oder in regionalen Wohnungsbewerberregistern eingetragen sein muss.
• Flexibilität bei der privaten Übernahme: Möchte einer der Ehepartner das Haus allein übernehmen, muss er weder die durch die VPO-Vorschriften geforderten Einkommensgrenzen einhalten noch das Nichtvorhandensein anderer Immobilien nachweisen.

Voraussetzungen für die freiwillige Entbindung vom Schutzstatus en la Comunidad de Madrid

Um die freiwillige Entbindung einer geförderten Wohnung vom Schutzstatus im Gebiet der Comunidad de Madrid zu beantragen, müssen verschiedene rechtliche und administrative Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Mindestdauer des Schutzstatus: Es muss die Mindestfrist verstrichen sein, die in den anwendbaren regionalen Vorschriften gemäß dem Wohnungsbaudekret festgelegt ist, unter dem die endgültige Einstufung der Immobilie erfolgte.
2. Rückzahlung von Förderungen und Steuervorteilen: Die Eigentümer müssen alle während des Schutzzeitraums in Anspruch genommenen Direktbeihilfen, zinsvergünstigten Darlehen oder Steuerbefreiungen zuzüglich der entsprechenden gesetzlichen Zinsen zurückzahlen.
3. Positiver Verwaltungsbescheid: Das Verfahren endet mit einem ausdrücklichen Bescheid des für Wohnungswesen zuständigen Ministeriums der Comunidad de Madrid nach Entrichtung der entsprechenden Rückzahlungsbeträge.

Wichtige Schritte zur Verwaltung einer VPO während des Scheidungsverfahrens

Um administrative Komplikationen, Sanktionen oder Verzögerungen bei der Auflösung des Güterstands zu vermeiden, empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen:

• Prüfung des Schutzstatus: Anforderung des Grundbuchauszugs (Nota simple) beim Registro de la Propiedad und Überprüfung der Wohnungsart (VPO, VPPB, VPPL), des Bewilligungsjahres sowie der geltenden Schutzfristen in der endgültigen Einstufungsurkunde.
• Kosten-Nutzen-Abwägung: Berechnung des genauen Rückzahlungsbetrags für Beihilfen und Zinsen, der von der Comunidad de Madrid gefordert wird, und Vergleich mit der Wertsteigerung der Immobilie beim Übergang auf den freien Markt.
• Regelung in der Scheidungsfolgevereinbarung: Detaillierte Festlegung eines klaren Fahrplans für die VPO in der Scheidungsfolgevereinbarung (Convenio regulador) - sei es Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft, vorherige Entbindung vom Schutzstatus oder Verkauf an Dritte -, um Unklarheiten bei der gerichtlichen Genehmigung oder beim Notartermin zu vermeiden.
• Antragstellung bei öffentlichen Stellen: Formelle Einreichung der Anträge auf Genehmigung oder Entbindung vom Schutzstatus beim zuständigen Ministerium der Comunidad de Madrid vor der notariellen Beurkundung der Übertragung oder Zuweisung.

Spezialisierte Fachberatung zu VPO und Immobilienrecht

Komplexe Vorgänge, bei denen Familienrecht, Immobilienbesteuerung und regionale Wohnungsvorschriften aufeinandertreffen, erfordern die Unterstützung qualifizierter Fachleute. Eine fehlerhafte Nutzungszuweisung, eine ungleiche Lastenverteilung oder die Nichteinhaltung von VPO-Vorschriften können zu Verwaltungssanktionen oder vermeidbaren steuerlichen Mehrkosten führen.

Bei Sky Real Estate verfügen wir über ein multidisziplinäres Team, das auf die Abwicklung von Immobiliendossiers in der Comunidad de Madrid spezialisiert ist. Die Rechtsabteilung des Unternehmens, deren Fachleute bei den Sky Law European Legal Awards 2023-2025 ausgezeichnet wurden, deckt alle rechtlichen Aspekte im Zusammenhang mit Vermögensauseinandersetzungen und gefördertem Wohnraum umfassend ab. Darüber hinaus ist das Unternehmen im Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario des Banco de España unter der Kennung ICI D-286 eingetragen, was höchste technische Sorgfalt bei der Umstrukturierung oder Anpassung von Hypothekendarlehen im Rahmen der Aufhebung des Miteigentums garantiert.

Wenn Sie die rechtliche Situation Ihrer geförderten Immobilie bewerten oder die Umwandlung in eine freie Wohnung beantragen möchten, um die Vermögensaufteilung zu erleichtern, informieren Sie sich über unseren Service zur Entbindung vom VPO-Schutzstatus in der Comunidad de Madrid.