Was ist die AJD und wer zahlt sie?

AJD im Vergleich zur ITP

Bei der Übertragung von Bestandsimmobilien zwischen Privatpersonen ist die Grunderwerbsteuer (ITP) der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft die übliche Steuer. Bei der Erstübergabe von Neubauten fallen die Mehrwertsteuer (IVA) und gegebenenfalls die AJD auf das Dokument an. Beide Steuern bei der Festlegung des Kaufbudgets zu verwechseln, ist ein häufiger Fehler.

Für Richtwerte der Steuersätze nach Regionen lesen Sie wie hoch die ITP ist und vergleichen Sie die regionalen Vorschriften mit dem Datum der Transaktion.

AJD bei der Hypothek

Das Königliche Gesetzesdekret 17/2018 hat bei Handlungen nach seinem Inkrafttreten die Kosten der AJD für viele Hypotheken in der Praxis vom Verbraucher als Darlehensnehmer auf den Kreditgeber (die Bank) verlagert. Wenn Ihre Transaktion ein Darlehen umfasst, fordern Sie eine Aufschlüsselung nach FEIN und FiAE gemäß dem Gesetz 5/2019 an.

Wer zahlt welche Rechnung

Das Gesetz bestimmt die Steuerpflichtigen, aber im Vertrag teilen die Parteien Notar-, Grundbuch- und Steuerkosten auf. Gültig ist das, was klar und ohne missbräuchliche Verbraucherklauseln vereinbart wurde. Beim Kauf übernimmt in der Regel der Käufer die ITP/AJD der Erwerbung, da er von der Eintragung zu seinen Gunsten profitiert, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Steuerbemessungsgrundlage und Referenzwert

Seit den jüngsten Reformen kann der Kataster-Referenzwert bei mehreren Steuern als Mindestwert dienen. Selbst wenn Sie einen niedrigeren Preis aushandeln, kann die Steuerfestsetzung angepasst werden. Lesen Sie mehr über den Kataster-Referenzwert.

Neubau: IVA + AJD

Bei einem Neubauprojekt stellt der Bauträger die IVA im Preis in Rechnung; für den Käufer können je nach beurkundetem Akt AJD oder andere Kosten anfallen. Fordern Sie vor der Reservierung eine Proforma-Abrechnung des Bauträgers und eine Simulation der Abwicklungsagentur (Gestoría) an.

Kaufbudget

• ITP oder IVA+AJD je nach Immobilientyp.
• Notar und Grundbuchamt (Aufteilung nach Vereinbarung).
• Abwicklungsagentur (Gestoría), Hypothekengutachten falls zutreffend.
• Versicherungen und Produkte nur, wenn Sie diesen informiert zustimmen.

Der Leitfaden wie viel Ersparnisse man für den Hauskauf benötigt ordnet diese Begriffe in Ihren Sparplan ein.

Regionale Steuervergünstigungen

Einige Autonome Gemeinschaften gewähren nach eigenen Vorschriften Ermäßigungen auf die AJD oder ITP für Kinderreiche, Jugendliche oder den Hauptwohnsitz. Prüfen Sie am Tag der Beurkundung, ob dies zutrifft; Steuervergünstigungen ändern sich mit den regionalen Haushaltsplänen.

Hypothekenübernahme

Bei der Übernahme eines bestehenden Darlehens können andere beurkundete Vorgänge entstehen als bei einer neuen Hypothek. Fordern Sie eine Aufschlüsselung von der abtretenden und der aufnehmenden Bank an.

Grundbuchamt

Nach Zahlung der Steuern reicht die Abwicklungsagentur (Gestoría) die Steuerabrechnung beim Grundbuchamt ein. Verzögerungen bei der Selbstveranlagung verzögern die Eintragung und die Schlüsselübergabe, wenn der Verkäufer die Übergabe an die Eintragung knüpft.

Gesamtkaufkosten vergleichen

Nutzen Sie offizielle Simulatoren oder solche von Abwicklungsagenturen der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft. Nur den ITP-Steuersatz zwischen Madrid und Valencia zu vergleichen, ohne AJD, Notar und Grundbuchamt zu berücksichtigen, verzerrt Entscheidungen bezüglich Stadtteil oder Stadt.

Abwicklungsagentur (Gestoría): elektronische Einreichung

In vielen Autonomen Gemeinschaften erfolgt die Abrechnung elektronisch mit einem offiziellen Formular. Fehler bei der Modalität (ITP vs. AJD) führen zu Ablehnungen und Verzögerungen.

Kauf mit und ohne Hypothek

Kalkulieren Sie Szenarien: Beim Barkauf fallen nur ITP/Notar an; beim Kauf mit Darlehen kommen Hypothekenakte mit seit 2018 geänderten Regeln hinzu.

ITP bei Sondergeschäften

Übertragungen von bloßem Eigentum, separaten Garagen oder Gewerbeobjekten können je nach regionaler Regelung einen anderen Steuersatz haben. Fragen Sie bei der Simulation nach der genauen Modalität.

Budgetierung vor der Wohnungsbesichtigung

Wenn Sie die Größenordnung von ITP/AJD in Ihrer Autonomen Gemeinschaft kennen, filtern Sie unerreichbare Angebote heraus. Verbinden Sie dies mit wie viel Ersparnisse man benötigt, um Steuern in Ihre Preisobergrenze einzubeziehen.

Notar: aufgeschlüsselte Honorarrechnung

Fordern Sie eine Rechnung mit Trennung zwischen Honorar und im Namen des Kunden gezahlten Steuern an. Dies erleichtert die Inanspruchnahme eventueller Steuervergünstigungen.

Renovierung und Erweiterung von Bestandsimmobilien

Wenn Sie kaufen, um zu renovieren, wird die ITP auf die aktuelle Übertragung berechnet; spätere Arbeiten ersetzen diese Erstzahlung nicht. Kalkulieren Sie Renovierungen getrennt von den Kaufsteuern.

Verbindungen zur Hypothek

Wenn Sie Banken vergleichen, betrachten Sie die Zeile der Hypotheken-AJD getrennt vom Zinssatz. Das Gesetz 5/2019 verpflichtet zu klaren Informationen über die Gesamtkosten des Kredits.

Nächster Schritt

Fordern Sie vor der Vereinbarung einer Anzahlung (Arras) eine aufgeschlüsselte Simulation in der Autonomen Gemeinschaft an, in der Sie kaufen. Wenn Sie finanzieren, vergleichen Sie Angebote anhand der Gesamtkosten, nicht nur anhand des Zinssatzes.

Dienstleistung als Immobilien-Personal-Shopper (PSI) und Immobiliarkreditvermittler, wenn Sie Finanzierungen vergleichen möchten.

Orientierender Inhalt. Prüfen Sie TRLITPAJD, regionale Vorschriften und das Gesetz 5/2019 bei Transaktionen mit Hypothek.