Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Verkaufs?

Rechtliche Grundlage: Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft

Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regelt die Haftung für Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Unbezahlte Beiträge können beim Verkauf zu Problemen führen, da der Käufer Gewissheit haben möchte, keine früheren Schulden zu übernehmen, die über das gesetzlich zulässige Maß hinausgehen. Vergleichen Sie Art. 9 und dessen Ausgestaltung mit Ihrer Eigentümergemeinschaft und Ihrem Berater.

Anteilige Aufteilung im Monat des Verkaufs

Wie bei der Grundsteuer (IBI) oder den Nebenkosten ist Folgendes üblich:

• Verkäufer: Tage oder Monate der Gemeinschaftskosten bis zum Verkauf.
• Käufer: ab der Eigentumsübertragung bis zum Monats- oder Geschäftsjahresende, je nach Vereinbarung.

Wenn die Abrechnung vierteljährlich oder jährlich erfolgt, bezieht sich die Aufteilung auf den entsprechenden Zeitraum, nicht nur wörtlich auf „den Monat“. Halten Sie dies im privaten Kaufvertrag oder auf einem der Notarurkunde beigefügten Abrechnungsblatt fest.

Schuldenfreiheitszertifikat und Sonderumlagen

Der Hausverwalter kann eine Bescheinigung über die Schulden des verkaufenden Eigentümers ausstellen. Bei finanzierten Transaktionen verlangt die Bank gewöhnlich diese Bescheinigung. Wenn eine beschlossene Sonderumlage aussteht, sollte verhandelt werden, ob der Verkäufer diese vollständig übernimmt oder sie gemäß Satzung und Beschlüssen anteilig aufgeteilt wird.

Sonderumlagen und Bauarbeiten

Eine vor dem Verkauf beschlossene Sonderumlage mit späteren Fälligkeiten kann zwischen den Parteien diskutiert werden. Ausschlaggebend sind das Datum der Beschlussfassung und die vertraglichen Vereinbarungen. Übernehmen Sie keine generischen Klauseln, ohne das Protokoll der Eigentümerversammlung gelesen zu haben.

Verhältnis zum Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug (Nota Simple) ersetzt nicht die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft: Es handelt sich um unterschiedliche Quellen. Führen Sie beide in der Checkliste für den Verkaufsstart zusammen.

Informationen zur allgemeinen Dokumentation beim Verkauf finden Sie unter Unterlagen für den Verkauf einer Immobilie.

Käufer: Was zu prüfen ist

1. Aktuelles Schuldenfreiheitszertifikat.
2. Jüngste Protokolle mit beschlossenen Sonderumlagen.
3. Schriftliche Vereinbarung über die anteilige Aufteilung des Kaufmonats.
4. Stand der Instandhaltungsrücklage, falls Sie eine Preisanpassung verhandeln.

Verkäufer: Überraschungen vermeiden

Fordern Sie vom Verwalter frühzeitig den Kontoauszug an. Begleichen Sie Rückstände vor der Reservierungsvereinbarung (Arras), um keine Käufer bei der Due-Diligence-Prüfung zu verlieren.

Grundsteuer (IBI) und Nebenkosten in derselben Abrechnung

Viele Verträge enthalten ein einzelnes Abrechnungsblatt: Gemeinschaftskosten, Grundsteuer (IBI), Wasser, Gas und Müllgebühren anteilig berechnet. Die Verwendung desselben Stichtags für alle Posten vermeidet spätere Unstimmigkeiten.

Bestehendes Mietverhältnis und Gemeinschaftskosten

Wenn Sie mit Mieter verkaufen, prüfen Sie, ob der Vermieter die Gebühr in der Miete enthalten oder separat bezahlt hat. Die anteilige Aufteilung mit dem Käufer ersetzt nicht die Vereinbarungen mit dem Mieter bis zu einer Vertragsänderung oder dem Mietende.

Zahlungsrückstände des Verkäufers aus Vorjahren

Das Begleichen alter Schulden vor dem Anzahlungs- oder Reservierungsvertrag schützt den ausgehandelten Preis. Der Käufer kann beim Notar einen Einbehalt verlangen, bis eine fehlerfreie Bescheinigung vorliegt.

Hausverwalter

Kontaktieren Sie den Verwalter frühzeitig: Im August oder Dezember haben viele Büros enge Fristen für Bescheinigungen. Bitten Sie gegebenenfalls um einen Kostenvoranschlag für die Abrechnung des Verkaufsmonats, sofern der Verwalter diesen Service anbietet.

Garage und Abstellraum in separater Eigentümergemeinschaft

Wenn Nebeneinheiten einen eigenen Beitrag haben, teilen Sie jedes Element anteilig auf oder prüfen Sie, ob sie zusammen mit der Wohnung verkauft werden. Der Grundbuchauszug (Nota Simple) und das Zertifikat müssen alle übertragenen Objekte abdecken.

Neubau und Eigentümergemeinschaft in Gründung

Bei neu übergebenen Gebäuden befindet sich die Gemeinschaft möglicherweise noch in Gründung. Erkundigen Sie sich nach vorläufigen Beiträgen und Umlagen zur Fertigstellung der Gemeinschaftsbereiche.

Kürzliche Eigentümerversammlung

Wenn kurz vor dem Verkauf eine Erhöhung der Beiträge beschlossen wurde, kann der Käufer fragen, ob diese ab dem Kaufmonat voll auf ihn übergeht. Transparenz bei den Protokollen vermeidet Regressansprüche.

Verkauf mit Hypothek: Sicht der Bank

Kreditinstitute verlangen in der Regel eine schuldenfreie Bescheinigung des Verkäufers. Ein Zahlungsrückstand bei den Gemeinschaftskosten kann die endgültige Genehmigung verzögern, selbst wenn die Reservierungsvereinbarung bereits vor Monaten unterzeichnet wurde.

Gewerbeeinheiten und Wohnungen mit unterschiedlichen Beiträgen

In gemischt genutzten Gebäuden ist zu prüfen, ob die Bescheinigung das konkrete Grundbuchobjekt detailliert ausweist. Der Wohnungskäufer muss keine Schulden einer Gewerbeeinheit des Verkäufers übernehmen, wenn diese nicht übertragen wird.

Nächster Schritt

Die Vereinbarung von Gemeinschaftskosten und Grundsteuer (IBI) im selben Kostenabrechnungsdokument reduziert Reibungen nach dem Verkauf.

Bei Sky Real Estate koordinieren wir Fristen und Unterlagen beim Verkauf. Unser Service für Verkauf und Vermarktung von Immobilien.

Orientierungshilfe. Bitte überprüfen Sie das Wohnungseigentumsgesetz (LPH), die Satzung und die Bescheinigung des Hausverwalters.