Wer zahlt die IBI im Jahr des Immobilienverkaufs?

Was die lokalen Vorschriften über die Entstehung der Steuerpflicht besagen

Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) ist eine kommunale Abgabe, die im Konsolidierten Text des Gesetzes über lokale Finanzen (TRLRHL) geregelt ist. Im Allgemeinen ist die Steuerpflicht des Geschäftsjahres an den Steuerpflichtigen zum im Gesetz und in den Satzungen festgelegten Stichtag gebunden. In der täglichen Immobilienpraxis kollidiert dies jedoch mit der wirtschaftlichen Logik der Transaktion: Eine Partei nutzt die Immobilie einen Teil des Jahres und die andere überträgt sie für den Rest des Jahres.

Aus diesem Grund erwartet der Markt weder, dass der Käufer die gesamte Jahres-IBI zahlt, wenn er im Juli einzieht, noch dass der Verkäufer ohne Entschädigung für alle Monate nach dem Verkauf aufkommt. Die Aufteilung ist eine Frage der Vereinbarung und der dokumentierten Redlichkeit.

Übliche Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer

In Notarurkunden und Privatverträgen ist Folgendes am häufigsten:

• Verkäufer: Monate vom 1. Januar bis zum Tag der Eigentumsübertragung (oder bis zum vereinbarten Tag der Schlüsselübergabe).
• Käufer: Monate von diesem Datum bis zum 31. Dezember desselben Geschäftsjahres.

Das genaue Kriterium kann variieren: Einige Vereinbarungen teilen tagesgenau auf, andere nutzen vollständige Kalendermonate. Wichtig ist, dass der Betrag und die Formel klar angegeben sind und nicht nur eine generische Formulierung wie "Kosten anteilig".

Wenn der Käufer den Jahresbescheid im Voraus an die Gemeinde zahlt, um Säumniszuschläge zu vermeiden, muss festgehalten werden, wie ihm der auf den Verkäufer entfallende Anteil über den Kaufpreis oder per separater Überweisung erstattet wird.

Bescheid am Tag des Verkaufs bereits bezahlt oder noch offen

Wenn der Verkäufer die IBI für das gesamte Jahr bereits bezahlt hat und der Verkauf mitten im Geschäftsjahr erfolgt, wird dem Käufer in der Regel der Monatsteil erstattet, der ihm ab der Übertragung zusteht. Ist der Steuerbescheid noch nicht beglichen, vereinbaren die Parteien, wer die Abrechnung einreicht und wie sie vom Kaufpreis abgezogen wird.

Bei Transaktionen mit bestehender Hypothek sollten Sie die IBI nicht mit der Hypothekenrate in einem undurchsichtigen Posten vermischen: Es handelt sich um unterschiedliche Verpflichtungen.

Verhältnis zur kommunalen Wertzuwachssteuer (Plusvalía) und IRPF

Die IBI ersetzt weder die kommunale Wertzuwachssteuer (IIVTNU) noch den Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuer (IRPF). Es handelt sich um Abgaben mit eigenen Steuerpflichtigen und Fristen. Die Strukturierung aller drei Posten in einer Kostenaufstellung vermeidet Überraschungen bei der Berechnung des Nettoverkaufserlöses.

Informationen zu weiteren Nebenkosten beim Marktbeitritt finden Sie im Ratgeber Was kostet der Verkauf eines Hauses in Spanien?. Zum staatlichen Teil des Verkaufs siehe IRPF beim Verkauf einer Immobilie.

Was vor der Unterzeichnung des Vorvertrags (Arras) zu prüfen ist

1. Wortlaut der IBI-Aufteilung (und anderer Versorgungsleistungen, falls dasselbe Kriterium gilt).
2. Kopie des letzten Steuerbescheids oder eine Bescheinigung über die Beitragsfreiheit.
3. Wer die Änderung des Eigentümers an das Katasteramt oder die Gemeinde meldet, falls dies in Ihrer Gemeinde erforderlich ist.
4. Was passiert, wenn sich der Verkauf in ein anderes Quartal desselben Jahres verzögert.

Offene IBI-Schulden

Wenn unbezahlte Bescheide vorliegen, kann der Käufer eine Schuldenbescheinigung verlangen oder deren Begleichung vor der Notarurkunde einfordern. Die Steuergesetzgebung sieht in bestimmten Fällen Sachhaftungsmechanismen (afección real) vor, die Sie mit einer Gestoría abklären sollten. Unterschreiben Sie nicht in der Annahme, dass alte IBI-Schulden unbedeutend seien, ohne bestehende Belastungen zu prüfen.

IBI bei wegen Verkaufs beendeter Vermietung

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, ersetzt die IBI-Aufteilung nicht die Regelungen des Mietvertrags darüber, wer die Gebühr während des Mietverhältnisses gezahlt hat. Der Verkauf kann nach dem Mietgesetz (LAU) und der Vereinbarung zum Eintritt des Mieters oder zum Rücktritt führen. Trennen Sie die kommunale Besteuerung (IBI) strikt vom Mietverhältnis.

Ausländischer oder nicht ansässiger Käufer

Der Aufteilungsmechanismus ist derselbe, es empfiehlt sich jedoch, Währungen und Zahlungsmittel klar festzulegen, um zu bestimmen, wie der Bescheid ausgeglichen wird, wenn sich eine Partei im Ausland befindet. Notar und Gestoría verlangen am Tag der Kostenabrechnung in der Regel einen aktuellen Zahlungsnachweis.

Nächster Schritt

Die schriftliche Vereinbarung der Aufteilung vermeidet langwierigen E-Mail-Verkehr nach der Schlüsselübergabe. Wenn Sie verkaufen, bereiten Sie die Steuerbescheide und Bescheinigungen zusammen mit den restlichen Unterlagen vor.

Bei Sky Real Estate helfen wir Ihnen dabei, Fristen und Dokumente beim Verkauf aufeinander abzustimmen. Service für Verkauf und Vermarktung von Immobilien.

Unverbindlicher Inhalt. Bitte prüfen Sie den TRLRHL, die kommunale Satzung und die konkrete Vereinbarung Ihrer Transaktion.