Wer zahlt die Plusvalía, der Käufer oder der Verkäufer?

Um welche Steuer es sich handelt und wer sie abrechnet

Die Plusvalía municipal besteuert den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden zwischen Erwerb und Übertragung. Sie wird von der Gemeinde verwaltet, in der sich die Immobilie befindet. Auch wenn im Alltag von der "Wertzuwachssteuer des Hauses" gesprochen wird, ist Gegenstand der Steuer technisch gesehen der Boden, selbst wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen.

Das Königliche Gesetzesdekret 2/2004 (TRLRHL) weist bei üblichen Kaufverträgen dem Veräußerer die Eigenschaft des Steuerpflichtigen zu. Das bedeutet, dass die Selbstveranlagung oder Festsetzung dem Verkäufer obliegt, sofern keine in der Norm vorgesehenen Sonderfälle vorliegen, die im Einzelfall geprüft werden müssen.

Käufer und Verkäufer: Was im Vertrag steht, gilt nicht immer

In der Immobilienpraxis enthalten Vorverträge (Arras-Vorverträge) oder Entwürfe von Notarurkunden häufig Regelungen zur Aufteilung von Notar-, Grundbuch-, Steuer- oder Plusvalía-Kosten. Eine Kostenaufteilung kann zulässig sein, wenn die Parteien auf Augenhöhe verhandeln. Im Verbraucherverkehr schützt das Gesetz den Käufer jedoch vor Klauseln, die ihm Steuerpflichten auferlegen, die gesetzlich dem Verkäufer zugewiesen sind.

Das Königliche Gesetzesdekret 1/2007 (TRLGDCU) ermöglicht es, missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen für nichtig zu erklären. Die pauschale und bedingungslose Übertragung einer Steuer auf den Käufer, deren gesetzlicher Steuerpflichtiger der Verkäufer ist, wird von Gerichten und Behörden regelmäßig in diesem Sinne beurteilt. Die jüngere Rechtsprechung tendiert dazu, solche Klauseln als unzulässig einzustufen; jeder Vertrag sollte jedoch individuell fachlich geprüft werden.

Wichtig: Selbst wenn der Käufer aufgrund einer privaten Vereinbarung im Namen des Verkäufers zahlt, bleibt die Verpflichtung gegenüber der Gemeinde an den gesetzlichen Steuerpflichtigen gebunden. Verzögerungen oder Fehler bei der Abrechnung können Säumniszuschläge für denjenigen nach sich ziehen, den das Gesetz als Zahlungspflichtigen bestimmt.

Plusvalía municipal und IRPF: Zwei verschiedene Steuern

Die Verwechslung der Plusvalía municipal mit dem Veräußerungsgewinn bei der Einkommensteuer (IRPF) gehört zu den häufigsten Fehlern beim Verkauf. Die IIVTNU ist eine kommunale Steuer auf den Bodenwert; die IRPF ist eine staatliche Steuer, die die gesamte Transaktion nach eigenen Regeln betrachtet. Je nach Werten, Fristen und Berechnungsmethoden kann eine Steuer für eine, beide oder keine von beiden anfallen. Gehen Sie nicht davon aus, dass bei einem kalkulatorischen Verlust beim Verkauf automatisch keine Plusvalía municipal anfällt, ohne den Bodenwert separat zu berechnen.

Um tiefere Einblicke in die kommunale Berechnung zu erhalten, lesen Sie den Leitfaden Wie die Plusvalía municipal berechnet wird. Für den staatlichen Teil stimmen Sie sich mit Ihrem Steuerberater anhand des Leitfadens zur IRPF beim Immobilienverkauf ab.

Was vor der Unterzeichnung schriftlich vereinbart werden sollte

• Wer die Selbstveranlagung bei der Gemeinde einreicht und innerhalb welcher Frist.
• Ob vorab eine Simulation des Betrags erfolgt ist (objektive oder reale Methode, je nach Fall).
• Wie die Zahlung bei der Transaktion aufgeteilt wird, falls die Parteien andere Kosten zulässig aufteilen.
• Was geschieht, wenn der Käufer Beträge vorstreckt: Dokumentation als Anzahlung auf den Kaufpreis oder Erstattung an den Verkäufer, nicht als automatischer Ersatz des Steuerpflichtigen.

Bevor Sie den benötigten Nettopreis festlegen, kalkulieren Sie die Plusvalía zusammen mit Hypothek, Hausgeld, Notar und Maklergebühren in Ihre Kostenaufstellung ein.

Ausnahmen und Besonderheiten, die zu prüfen sind

Erbschaften, Gesellschaftseinlagen, unentgeltliche Übertragungen oder B2B-Geschäfte können abweichende Regeln hinsichtlich der Steuerpflicht und des Entstehungszeitpunkts aufweisen. Übertragen Sie die Regelungen eines privaten Immobilienkaufs nicht auf gesellschafts- oder erbrechtliche Sachverhalte.

Einige Gemeinden gewähren Vergünstigungen in ihren Satzungen; bei anderen Vorgängen kann der Steuerbetrag null sein, wenn nach geltendem Recht kein Wertzuwachs des Bodens vorliegt. Fordern Sie eine Berechnungs-Simulation beim örtlichen Finanzamt oder bei einem auf diese Gemeinde spezialisierten Abwicklungsbüro (Gestoría) an.

Nächste Schritte beim Verkauf

Die geordnete Vorbereitung von Fristen, Unterlagen und der tatsächlichen Kostenaufteilung vermeidet Überraschungen am Tag der Notarurkunde. Bei Sky Real Estate begleiten wir den kaufmännischen Verkaufsprozess sowie die Abstimmung mit Käufer und Notar; die konkrete Abrechnung der IIVTNU sollte von Ihrem Steuerberater geprüft werden.

Wenn Sie Unterstützung beim Verkauf Ihrer Immobilie suchen, können Sie sich über unseren Service für den Verkauf und die Vermarktung von Immobilien informieren.

Unverbindlicher Orientierungsinhalt. Gleichen Sie vor Vertragsunterzeichnung das TRLRHL (Art. 106 und Ausführungsbestimmungen), das TRLGDCU und die örtliche Gemeindesatzung ab.