Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienkauf?

Warum es keine einheitliche Antwort gibt

In Spanien werden Notar- und Grundbuchgebühren anhand öffentlicher Gebührentabellen berechnet (Real Decreto 1426/1989 und Grundbuchvorschriften). Das legt fest, wie viel für jeden Akt berechnet werden darf, nicht aber, wer am Tag der Unterzeichnung die Karte zücken muss. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie sind Käufer und Verkäufer in der Regel Verbraucher; jede Klausel zur Kostenverteilung muss klar, verständlich und nicht missbräuchlich sein, wenn sie nur eine Partei belastet.

Die örtliche Praxis nimmt Einfluss: In einigen Städten zahlt der Käufer den Großteil der Erwerbsurkunde, in anderen wird eine hälftige Aufteilung der Gebühren der Haupturkunde vereinbart. Maßgeblich ist, was in der Arras-Vereinbarung, dem Privatvertrag oder dem Auftragsschreiben steht, nicht was in einer anderen Gemeinde „schon immer so gemacht wurde“.

Welche Notarkosten bei einem typischen Immobilienkauf anfallen

• Öffentliche Kaufurkunde (Escritura pública de compraventa): zentraler Vorgang; Gebühren richten sich nach der Gebührenordnung bezogen auf den Transaktionswert.
• Löschungsurkunde der Hypothek (falls vorhanden): Darum kümmert sich in der Regel der Verkäufer als belasteter Veräußerer, obwohl manchmal vereinbart wird, dass der Käufer die Kosten vorstreckt und diese über den Kaufpreis verrechnet werden.
• Beglaubigte Abschriften, vorherige Grundbuchauszüge (notas simples) oder zusätzliche Termine: je nachdem, wer sie für die Bank oder die Abwicklung benötigt.

Das Grundbuchamt unterscheidet sich vom Notar: Auch hier werden die Kosten aufgeteilt oder per Vereinbarung zugewiesen. Mischen Sie unter dem Begriff „Notarkosten“ nicht auch Grundbuch-, Abwicklungs- (Gestoría) oder Steuerkosten (ITP oder IVA, je nach Fall), wenn Sie einen Kostenvoranschlag prüfen.

Käufer versus Verkäufer: Übliche Aufteilungskriterien

Käufer: In vielen Fällen übernimmt er die Kaufurkunde, da er von der Eintragung zu seinen Gunsten profitiert und meist eine Abschrift für die Hypothek benötigt. Das ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, sondern das Ergebnis von Verhandlungen.

Verkäufer: Er zahlt häufig die Unterlagen zur Löschung von Lasten, Bescheinigungen über Gemeinschaftsschulden oder den Notartermin zur Löschung der Hypothek. Wenn er lastenfrei verkauft, gehört das Aufheben der Hypothek zu seinen Veräußerungskosten.

Befindet sich eine Bank im Spiel, kann diese bestimmte Abschriften oder Vorgänge verlangen. Es empfiehlt sich, schriftlich festzulegen, wer welche Rechnung vorstreckt, um Diskussionen beim Notar zu vermeiden.

Klauseln im Arras-Vertrag und in der Urkunde

Prüfen Sie vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags:

1. Genauer Wortlaut zur Aufteilung der Notar- und Grundbuchgebühren.
2. Falls eine Hypothek besteht, wer die Löschung beauftragt und bezahlt.
3. Falls der Käufer Kosten des Verkäufers vorstreckt, wie diese vom Preis abgezogen oder am Tag der Unterzeichnung erstattet werden.
4. Was passiert, wenn eine Partei nicht erscheint oder sich verspätet (Kosten für einen neuen Termin).

Eine ausgewogene Aufteilung erleichtert in der Regel den Abschluss. Eine undurchsichtige Regelung sorgt für Reibungen genau dann, wenn beide Parteien unterschreiben wollen.

Neubau, Hypothek und andere Konstellationen

Beim Ersterwerb eines Neubaus können IVA, Baufertigstellungsurkunden und zusätzliche Erklärungen anfallen; die Aufteilung unterscheidet sich von einem Wiederverkauf zwischen Privatpersonen. Wenn der Kauf über eine Hypothek finanziert wird, hat die Bank möglicherweise eigene Protokolle bezüglich beglaubigter Abschriften und Wertgutachten; verwechseln Sie diese Kosten nicht mit der Mindestgebühr des Kaufvertrags.

Bei Übertragungen zwischen Unternehmen oder Nicht-Verbrauchern gelten abweichende vertragliche Regeln; stimmen Sie sich mit einer Beratung ab, wenn Sie keine Endverbraucher sind.

So schätzen Sie die finanzielle Belastung ein

Fordern Sie vom Notar oder der Gestoría einen nach einzelnen Vorgängen aufgeschlüsselten Kostenvoranschlag an (Kaufvertrag, Löschung, Abschriften). Addieren Sie Grundbuch- und Grunderwerbsteuer, bevor Sie den Netto-Verkaufspreis oder die Gesamtkaufkosten festlegen. Der Leitfaden cuánto cuesta vender una casa en España führt weitere übliche Kosten neben den Notargebühren auf.

Nächster Schritt

Eine schriftliche Vereinbarung über die Kostenaufteilung vermeidet Missverständnisse am Tag der Unterzeichnung. Wenn Sie verkaufen, koordinieren Sie Bescheinigungen, Hypothekenlöschung und Notartermin rechtzeitig.

Wenn Sie noch keinen Entwurf für die Aufteilung haben, fordern Sie vom Notar einen Kostenvoranschlag pro Vorgang an und vereinbaren Sie im Arras-Vertrag konkrete Zahlen statt pauschaler Prozentangaben aus Vorlagen, die nicht zu Ihrem Geschäft passen.

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Unverbindliche Information. Überprüfen Sie vor der Unterzeichnung die geltenden Gebührenordnungen sowie die konkrete Vereinbarung Ihrer Transaktion.