Wie viel Zeit vergeht zwischen dem Arras-Vertrag und der notariellen Unterzeichnung?

Was den Zeitplan üblicherweise bestimmt

• Klausel zur Unterzeichnung im Arras-Vertrag oder privaten Kaufvertrag.
• Prüfung und Formalisierung der Hypothek, falls der Käufer financia: Wertgutachten, FEIN und Unterzeichnung des Darlehens.
• Grundbuchlöschung von Hypotheken oder Pfändungen des Verkäufers.
• Bescheinigungen der Eigentümergemeinschaft, ITE (Gebäude-TÜV), Bewohnbarkeitsbescheinigung je nach Region.
• Notarkalender in Zeiten hoher Nachfrage.

Jede Variable kann Tage oder Wochen ausmachen. Nutzen Sie keine generischen Fristen aus dem Internet als Versprechen gegenüber dem Käufer.

Arras-Vertrag und angemessene Höchstfrist

Reue-Arras (arras penitenciales) ermöglichen den Rücktritt unter Verlust oder Rückzahlung des doppelten Handgelds gemäß dem spanischen Zivilgesetzbuch. Ein zu vager Zeitraum („sobald die Bank genehmigt“) führt jedoch zu Konflikten. Besser ist ein Zieldatum mit schriftlicher Verlängerung, falls eine konkrete Formalität scheitert (zum Beispiel die Bankwertermittlung).

Prüfen Sie die Arten von Arras-Verträgen und deren Folgen unter Rechtliche Überprüfung eines Arras-Vertrags.

Käufer mit Hypothek: Vorabinformationen

Das Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge regelt die vorvertraglichen Informationen (FEIN, FiAE) und Überlegungsfristen bei Darlehen. Dies legt zwar nicht fest, wann der Kaufvertrag unterzeichnet wird, bestimmt jedoch den tatsächlichen Zeitplan: Der Käufer sollte den Notartermin nicht übereilen, ohne die Bankunterlagen erhalten und verstanden zu haben.

Verkäufer mit bestehender Hypothek

Löschung oder Übernahme der Hypothek müssen im Voraus veranlasst werden. Wenn die Bank lange braucht, um die Löschungsbewilligung (certificado de deuda cero) auszustellen oder beim Notar zu erscheinen, verschiebt sich die Beurkundung, selbst wenn im Arras-Vertrag ein anderes Datum vereinbart wurde. Stimmen Sie sich mit dem Kreditinstitut ab, bevor Sie eine kurze Frist eingehen.

Was schriftlich vereinbart werden sollte

1. Datum oder Höchstfrist für die notarielle Beurkundung.
2. Folgen einer von einer Partei zu vertretenden Verzögerung (Vertragsstrafe, Rücktritt, Verlängerung).
3. Aufschiebende Bedingung der Finanzierung, falls zutreffend, von einem Fachmann verfasst.
4. Wer die Kosten einer erneuten Notarbestellung trägt, wenn eine Partei nicht erscheint.

Anzeichen für einen unrealistischen Zeitplan

Die Zusage einer Beurkundung innerhalb weniger Tage bei einer neuen Hypothek, einem belasteten Grundstück oder einer noch nicht eingetragenen Erbschaft schlägt meist fehl. Klare Erwartungen von Anfang an verhindern den Verlust ernsthafter Käufer.

Käufe ohne Hypothek

Zwischen Privatpersonen mit Eigenfinanzierung und einer lastenfreien Immobilie kann sich die Frist verkürzen, wenn alle Bescheinigungen vorliegen und der Notar freie Termine hat. Dennoch sollte Raum für die Prüfung des Grundbuchauszugs (nota simple) durch den Anwalt des Käufers gelassen werden.

Kaufvertrag und Mietverhältnis

Ist die Immobilie vermietet, können Mitteilungen, Verzichte oder Besichtigungsvereinbarungen erforderlich sein, die die Beurkundung verzögern, ohne dass die Bank die Schuld trifft. Prüfen Sie, welcher Meilenstein von Dritten abhängt.

Fristverlängerungen und höhere Gewalt

Gut ausgearbeitete Verträge sehen Verlängerungen aus objektiven Gründen vor (Verzögerung beim Grundbuchamt, Krankheit, Streik im Notariat). Vermeiden Sie mündliche Verlängerungen: Dokumentieren Sie jede Fristverlängerung schriftlich und unterzeichnet.

Anzeichen dafür, dass die Frist eingehalten wird

Eine bereits angeforderte Nullschuldenbestätigung der Hypothek, eine übergebene FEIN, eine unauffällige nota simple und ein reservierter Notartermin sind gute Zeichen. Fehlt eines dieser Elemente zwei Wochen vor dem Zieldatum, verhandeln Sie den Termin rechtzeitig neu.

VPO und behördliche Genehmigungen

Bei gefördertem Wohnraum (VPO) in der Comunidad de Madrid können sich regionale Verwaltungsabläufe auf den Zeitplan auswirken. Übernehmen Sie keine Fristen aus dem freien Markt.

Käufer, der parallel seine Wohnung verkauft

Viele Verkaufsketten hängen davon ab, dass der Käufer seine bisherige Immobilie veräußert. Verzögert sich dessen Verkauf, verzögert sich auch Ihrer. Klären Sie, ob beim Käufer ein Koppelverkauf vorliegt, bevor Sie andere Interessenten ablehnen.

Strafen bei Nichteinhaltung der Frist

Wenn der Vertrag ein festes Datum vorsieht und eine Partei ohne Grund nicht erscheint, können Reue-Arras (arras penitenciales) oder eine Vertragsstrafe greifen. Solche Klauseln ohne Anwalt zu verfassen, ist risikoreich.

Unterlagen, die den Ablauf verkürzen

Der Energieausweis, die Bewohnbarkeitsbescheinigung je nach Region, die ITE (falls erforderlich) und bezahlte laufende Rechnungen ermöglichen eine sorgenfreie Terminreservierung beim Notar. Jedes fehlende Dokument kann das Datum um Wochen verschieben.

Rolle der Immobilienagentur

Die Agentur legt keine gesetzlichen Fristen fest, kann jedoch Meilensteine zwischen den Parteien koordinieren, an die Fälligkeit der Arras erinnern und prüfen, ob Bescheinigungen eintreffen. Das verbindliche Datum wird im Vertrag und mit dem Notar vereinbart.

Nächster Schritt

Stimmen Sie das Datum vor der Unterzeichnung der Arras mit Notar, Bank und Grundbuchamt entsprechend der tatsächlichen Lasten ab. Wenn Sie verkaufen, bereiten Sie die Nachweise mit ausreichend Vorlauf vor.

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Orientierungshilfe. Bitte prüfen Sie den Arras-Vertrag und die geltenden Bestimmungen für Immobilienkredite.