Documentación para vender vivienda

La documentación no vende el piso, pero sin ella la venta se atasca. Tenerla preparada antes de publicar reduce sorpresas en arras y en notaría.

Esta checklist cubre lo habitual en una compraventa de vivienda en España. Cada operación puede pedir algo más según el registro, la comunidad de propietarios, la hipoteca o el régimen de la vivienda (por ejemplo, protegida en la Comunidad de Madrid).

Checklist esencial del vendedor

1. Identificación y capacidad

DNI/NIE en vigor de todos los titulares.
Si hay representación: poder notarial suficiente.
En caso de varios propietarios: acuerdo claro sobre precio y condiciones.

2. Título y Registro

Escritura de propiedad (o título que acredite el dominio).
Nota simple informativa reciente del Registro de la Propiedad: titularidad, cargas, embargos, servidumbres.
Referencia catastral y, si aporta claridad, consulta o certificado catastral.

La nota simple es el mapa de lo que realmente estás vendiendo. Pídela pronto, no el día antes de firmar.

3. Impuestos y recibos municipales

Último recibo del IBI y, cuando se solicite, certificado de estar al corriente o de deudas.
Otros tributos locales que afecten al inmueble, si existen en tu municipio.

4. Comunidad de propietarios

Certificado de la comunidad (o del administrador) de estar al corriente de pagos.
Información sobre derramas aprobadas o previstas, si las hay.
Estatutos o normas relevantes cuando el comprador las pida (uso de terraza, obras, mascotas, etc.).

5. Certificado de eficiencia energética (CEE)

Es obligatorio para vender (con las excepciones legales que correspondan). Sin etiqueta energética válida, el anuncio y la compraventa se complican. Si está caducado, renueva antes de publicar en serio.

6. Habitabilidad / ocupación

Según la comunidad autónoma y la antigüedad del inmueble, puede pedirse cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación u otro documento equivalente. En Madrid el régimen no es idéntico al de otras CCAA: confirma qué exige tu caso concreto antes de asumir que "con la escritura basta".

7. Suministros e inspecciones

Últimos recibos de luz, agua, gas (útiles para cambio de titular y para demostrar consumo real).
Si aplica en tu zona y tipología: inspección de instalaciones o boletín eléctrico en vigor.

8. Hipoteca y otras cargas

Certificado de deuda pendiente con la entidad acreedora.
Condiciones de cancelación anticipada (comisiones, intereses).
Si hay embargos u otras cargas: estrategia de cancelación acordada antes de firmar arras firmes.

Documentos que suelen pedirse en la práctica (y a veces se olvidan)

Planos o memoria de calidades, si existen.
Licencias de obras o reformas relevantes.
Contrato de alquiler vigente y situación de la fianza, si vendes ocupado.
En herencias: documentación de adjudicación e inscripción a nombre de quien vende.
En VPO/VPP en la Comunidad de Madrid: calificación, régimen y, si procede, autorización o descalificación. No mezclar con normativas de otras comunidades.

Orden recomendado (para no improvisar)

Nota simple y escritura.
CEE y situación de comunidad/IBI.
Deuda hipotecaria, si la hay.
Resto de certificados según tipología y CCAA.
Revisión legal antes de arras.

Publicar sin nota simple es como vender un coche sin mirar si tiene reserva de dominio: puedes tener suerte, o descubrir el problema con el comprador ya encima.

Qué aporta la inmobiliaria en esta fase

Una agencia seria no "inventa" papeles, pero sí anticipa huecos, pide certificados a tiempo y coordina con notaría y banco. Eso acorta el tramo entre oferta aceptada y firma.

Si quieres que revisemos tu documentación antes de salir al mercado, en Sky Real Estate lo integramos en el servicio de venta y promoción de viviendas. Cuanto antes detectemos un freno, menos probabilidad de que tumbe una buena oferta.