Preguntas frecuentes

¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria, el comprador o el vendedor?

En la venta, la comisión la paga casi siempre el vendedor, quien firma la nota de encargo con la agencia. El comprador no debe asumir esos honorarios salvo pacto expreso claro, poco frecuente en vivienda usada. Manda el contrato de intermediación, no la costumbre oral.

Por qué el vendedor es el pagador habitual

La agencia presta su servicio al propietario que quiere transmitir el inmueble: marketing, visitas, negociación y coordinación hasta el cierre. Ese mandato es bilateral entre propietario e intermediario. Los honorarios se devengan según las condiciones del encargo (a menudo al formalizarse la venta con arras o escritura, según redactéis).

El comprador puede beneficiarse indirectamente del trabajo de la agencia, pero no es cliente del encargo de venta salvo que contrate otros servicios (por ejemplo, personal shopper inmobiliario en la compra, un producto distinto).

¿Puede pagar el comprador? Solo si se pacta y encaja en la operación

En teoría, las partes pueden estructurar la operación de formas distintas: precio más alto con comisión incluida, bonus al vendedor descontado del lado comprador o acuerdos entre profesionales en operaciones complejas. En la compraventa residencial típica entre consumidores, trasladar la comisión al comprador sin transparencia puede generar conflicto y revisión bajo normativa de consumo.

Si ves anuncios que indican "sin comisión para el comprador", normalmente significa que el vendedor (o la agencia en su encargo) asume el coste de mediación, no que no exista comisión. Pregunta siempre quién firma el mandato y cuándo se paga.

Nota de encargo: cláusulas que debes leer

  • Sujeto obligado al pago: nombre del propietario o mandatario.
  • Momento de devengo: arras, contrato privado, escritura o entrega de llaves.
  • Base de cálculo: precio final de venta u otro criterio pactado.
  • Exclusividad y duración: venta por tu cuenta durante el encargo puede seguir generando comisión si el contrato lo prevé.
  • Gastos de publicidad repercutidos aparte de la comisión.

En coexclusiva o colaboración entre agencias, puede haber reparto interno entre profesionales; eso no suele trasladarse al comprador, salvo pacto específico.

Compraventa frente a alquiler

En arrendamientos de vivienda han crecido las exigencias de transparencia sobre honorarios y quién puede cobrar qué (marco estatal y autonómico en evolución). No copies automáticamente esas reglas a la venta. En compraventa de segunda mano manda la nota de encargo de venta y el Código Civil en obligaciones contractuales. Si te mezclan contrato de alquiler y de venta, lee cada documento por separado.

Comparativa legal del pago de honorarios: Compraventa frente a Arrendamiento

Diferencias en la atribución legal de los gastos de gestión e intermediación inmobiliaria según la naturaleza de la operación.

  • Criterio legal

    Atribución legal del pago

    Compraventa de vivienda

    Libertad de pacto (artículo 1255 del Código Civil). Obliga a las partes firmantes del contrato de encargo.

    Arrendamiento de vivienda habitual

    A cargo del arrendador por disposición legal imperativa (artículo 20.1 de la LAU).

  • Criterio legal

    Normativa de aplicación

    Compraventa de vivienda

    Real Decreto de 24 de julio de 1889 (Código Civil).

    Arrendamiento de vivienda habitual

    Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Regulación conforme al Código Civil y la Ley 29/1994 modificada por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.

Fuente: BOE: art. 20.1 LAU y art. 1255 CC

Comprador con agente propio

Un comprador puede contratar asesoramiento de compra (mandato de búsqueda o personal shopper). Esos honorarios los paga quien encarga ese servicio, normalmente el comprador, con contrato propio. No confundas esa comisión con la de la agencia del vendedor.

En operaciones con dos intermediarios (uno por cada parte), cada encargo define su pagador. Coordinad por escrito para evitar doble facturación opaca sobre el mismo hito.

Errores frecuentes

  1. Asumir que "el comprador siempre paga la inmobiliaria" por analogía con otros países.
  2. Firmar arras sin haber visto la nota de encargo del vendedor cuando hay dudas sobre comisión pendiente.
  3. Creer que rechazar pagar comisión al comprador libera al vendedor si él firmó un encargo con devengo al éxito.
  4. No preguntar qué pasa si la operación se cae después de arras: honorarios parciales o gastos de marketing pueden estar previstos.

Impacto en el precio negociado

Aunque pague el vendedor, la comisión forma parte del coste total de la operación y puede influir en el precio mínimo que acepta el propietario. El comprador negocia el precio de compra; el vendedor negocia neto después de honorarios, plusvalía, hipoteca y otros gastos. Cada parte debe modelar su lado con números propios.

En operaciones con varias agencias colaborando, pregunta quién factura al vendedor y qué ocurre si rescindes el encargo antes de tiempo. La transparencia entre profesionales no sustituye tu lectura del mandato que firmas.

Siguiente paso

Si vendes, revisa la nota de encargo antes de publicar. Si compras, confirma que entiendes el precio total y qué servicios, si alguno, contratas tú directamente.

Antes de publicar el anuncio, confirma con la agencia si existe comisión de colaboración con otros intermediarios y cómo afecta a tu neto si el comprador llega por otra oficina.

Sky Real Estate trabaja la venta con mandato claro y comunicación de hitos. Detalle del servicio en venta y promoción de viviendas.

Contenido orientativo. Contrastad vuestro contrato de intermediación; no sustituye asesoramiento jurídico.

Preguntas frecuentes

¿A quién corresponde legalmente el pago de la comisión inmobiliaria en una compraventa?
En la compraventa de vivienda no existe una norma imperativa que atribuya la comisión a una parte específica. El pago se rige por el principio de libertad de pacto consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, siendo obligado al pago quien haya suscrito la nota de encargo o contrato de intermediación (artículo 1091 del Código Civil).

Fuente: BOE, art. 1091 y 1255 CC

¿Puede la agencia inmobiliaria cobrar honorarios al comprador de una vivienda?
Solo si existe un contrato previo o pacto expreso por escrito entre la agencia y el comprador donde este encomiende o acepte la prestación de un servicio específico, conforme a las reglas generales de las obligaciones contractuales previstas en el artículo 1091 del Código Civil.

Fuente: BOE, art. 1091 CC

¿Aplica la misma regla sobre comisión inmobiliaria en el alquiler de vivienda habitual que en la compraventa?
No. En el arrendamiento de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece expresamente que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corren a cargo del arrendador (artículo 20.1 LAU). En la compraventa no existe esa imposición legal y rige la autonomía de la voluntad.

Fuente: BOE, art. 20.1 LAU