¿Quién paga el IBI del año en que se vende la vivienda?
El IBI del ejercicio devenga con quien figura como titular catastral el 1 de enero, pero en una compraventa lo habitual es prorratearlo por meses entre vendedor y comprador en arras o escritura. Si no hay pacto, pueden surgir reclamaciones sobre quién debe cada periodo. Conviene fijarlo por escrito antes de firmar.
Qué dice la normativa local sobre devengo
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal regulado en el texto refundido de las Haciendas Locales (TRLRHL). En términos generales, la obligación tributaria del ejercicio se vincula al sujeto pasivo en la fecha de devengo que marque la ley y las ordenanzas. En la práctica cotidiana de compraventa, eso choca con la lógica económica de la operación: quien disfruta del inmueble parte del año y quien lo transmite el resto.
Por eso el mercado no espera que el comprador pague solo el IBI del año completo si entra en julio, ni que el vendedor se quede con todos los meses posteriores a la venta sin compensación. El reparto es una cuestión de pacto y de buena fe documentada.
Régimen legal del IBI en la transmisión del inmueble
Comparativa de las obligaciones legales fijadas por la normativa tributaria local según el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
| Concepto | Obligación Tributaria (Art. 75 TRLRHL) | Repercusión Civil (Art. 63.2 TRLRHL) |
|---|---|---|
| Sujeto u obligado | Titular del inmueble a 1 de enero | Sujeto pasivo o adquirente según acuerdo de derecho común |
| Exigibilidad por el Ayuntamiento | Cobro íntegro al titular a fecha de devengo | Sin efecto frente a la Administración local |
| Garantía del cobro | Afección real del inmueble transmitido (Art. 78) | Reclamación judicial privada entre partes |
Concepto
Sujeto u obligado
Obligación Tributaria (Art. 75 TRLRHL)
Titular del inmueble a 1 de enero
Repercusión Civil (Art. 63.2 TRLRHL)
Sujeto pasivo o adquirente según acuerdo de derecho común
Concepto
Exigibilidad por el Ayuntamiento
Obligación Tributaria (Art. 75 TRLRHL)
Cobro íntegro al titular a fecha de devengo
Repercusión Civil (Art. 63.2 TRLRHL)
Sin efecto frente a la Administración local
Concepto
Garantía del cobro
Obligación Tributaria (Art. 75 TRLRHL)
Afección real del inmueble transmitido (Art. 78)
Repercusión Civil (Art. 63.2 TRLRHL)
Reclamación judicial privada entre partes
Información extraída del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (TRLRHL).
Prorrateo habitual entre comprador y vendedor
Lo más frecuente en escrituras y contratos privados es:
- Vendedor: meses desde el 1 de enero hasta la fecha de transmisión (o hasta el día acordado de entrega de llaves).
- Comprador: meses desde esa fecha hasta el 31 de diciembre del mismo ejercicio.
El criterio exacto puede variar: algunos pactos prorratean por días; otros usan meses naturales completos. Lo importante es que el importe y la fórmula consten con claridad, no solo una frase genérica de "gastos a prorrata".
Si el comprador adelanta el recibo anual al ayuntamiento para evitar recargos, debe quedar reflejado cómo se le reembolsa la parte que corresponde al vendedor en el precio o en transferencia aparte.
Recibo ya pagado o pendiente el día de la venta
Si el vendedor ya pagó el IBI del año entero y la venta es a mitad de ejercicio, suele compensarse al comprador la porción de meses que le correspondan desde la transmisión. Si el recibo aún no está liquidado, las partes acuerdan quién presenta la autoliquidación y cómo se descuenta del precio.
En operaciones con hipoteca pendiente, no mezcles el IBI con la cuota hipotecaria en un mismo concepto opaco: son obligaciones distintas.
Relación con plusvalía municipal e IRPF
El IBI no sustituye la plusvalía municipal (IIVTNU) ni la ganancia patrimonial del IRPF. Son tributos con sujetos pasivos y plazos propios. Ordenar los tres en una hoja de gastos evita sorpresas al calcular el neto de venta.
Para otros gastos de salida al mercado, consulta la guía cuánto cuesta vender una casa en España. Sobre la parte estatal de la venta, enlaza con IRPF por la venta de una vivienda.
Qué revisar antes de firmar arras
- Literal del prorrateo de IBI (y de otros suministros si aplica el mismo criterio).
- Copia del último recibo o certificado de estar al corriente.
- Quién comunica el cambio de titularidad al catastro o al ayuntamiento si procede en tu municipio.
- Qué ocurre si la venta se retrasa a otro trimestre del mismo año.
Deudas de IBI pendientes
Si existen recibos impagados, el comprador puede exigir certificado de deuda o exigir su pago antes de escritura. La normativa tributaria prevé mecanismos de afección real en supuestos concretos que debes contrastar con gestoría. No firmes asumiendo que "el IBI viejo no importa" sin comprobar cargas.
IBI en alquiler terminado por venta
Si vendes estando arrendada la vivienda, el prorrateo del IBI no sustituye las reglas del contrato de alquiler sobre quién pagaba la cuota durante el arrendamiento. La venta puede llevar subrogación del inquilino o desistimiento según LAU y pacto. Separa fiscalidad local (IBI) y relación con inquilino.
Comprador extranjero o no residente
El mecanismo de prorrateo es el mismo, pero conviene dejar claro en divisas y medios de pago cómo se compensa el recibo si una parte está en el extranjero. Notaría y gestoría suelen pedir justificante de pago al día de la liquidación de gastos.
Siguiente paso
Acordar el prorrateo por escrito evita correos cruzados después de la entrega de llaves. Si vendes, prepara recibos y certificados junto con el resto de documentación.
En Sky Real Estate ayudamos a alinear plazos y documentación en la venta. Servicio de venta y promoción de viviendas.
Contenido orientativo. Contrastad el TRLRHL, la ordenanza municipal y el pacto concreto de vuestra operación.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se devenga el IBI y quién es el sujeto pasivo ante la administración?
Fuente: BOE, arts. 61 y 75 TRLRHL
¿Permite la ley la repercusión de la cuota del IBI al comprador?
Fuente: BOE, art. 63.2 TRLRHL
¿Qué ocurre con los recibos impagados de IBI tras la venta del inmueble?
Fuente: BOE, art. 78 TRLRHL