Qui paie les charges de copropriété le mois de la vente ?

Cadre légal : dettes envers la copropriété

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) régit la responsabilité des dettes envers la copropriété. Les cotisations impayées peuvent poser des problèmes lors de la vente car l'acheteur souhaite s'assurer qu'il n'hérite pas de dettes antérieures au-delà de ce que la loi autorise dans des cas précis. Vérifiez l'article 9 et son application auprès de votre copropriété et de votre conseiller.

Proratisation du mois de la vente

Tout comme pour l'IBI ou les charges de fluides et services, il est d'usage que :

• Vendeur : jours ou mois de copropriété jusqu'à la vente.
• Acheteur : à partir du transfert jusqu'à la fin du mois ou de l'exercice, selon l'accord.

Si la cotisation est trimestrielle ou annuelle, la répartition s'effectue sur la cotisation correspondant à la période, et pas seulement sur "le mois" au sens strict. Consignez cet accord dans le contrat privé ou sur la fiche de décompte annexée à l'acte notarié.

Certificat de dette et appels de fonds exceptionnels

Le syndic peut délivrer un certificat concernant les dettes du propriétaire vendeur. Lors de transactions financées par un prêt, la banque le demande généralement. Si des travaux ou appels de fonds exceptionnels ont été approuvés et restent à payer, négociez si le vendeur les prend en charge intégralement ou si le montant est proratisé selon les statuts et les accords conclus.

Appels de fonds exceptionnels et travaux

Un appel de fonds exceptionnel approuvé avant la vente mais dont les échéances sont ultérieures peut faire l'objet de discussions entre les parties. L'élément déterminant est la date d'adoption de la résolution et ce qui a été convenu dans le contrat. Ne copiez pas de clauses génériques sans lire le procès-verbal de l'assemblée générale.

Lien avec la nota simple

La nota simple registrale ne remplace pas le certificat de la copropriété : ce sont des sources distinctes. Rassemblez les deux dans la liste des vérifications avant la mise sur le marché.

Pour la documentation générale lors d'une vente, consultez la liste des documents pour vendre un logement.

Acheteur : que vérifier

1. Certificat de dette à jour.
2. Procès-verbaux récents avec les appels de fonds exceptionnels approuvés.
3. Accord écrit sur la proratisation du mois d'achat.
4. État du fonds de réserve si vous négociez un ajustement de prix.

Vendeur : éviter les surprises

Demandez à l'avance un état de compte au syndic. Régularisez les impayés avant la signature du compromis de vente pour ne pas perdre d'acheteurs lors de la due diligence.

IBI et charges de fluides/services dans le même décompte

De nombreux contrats incluent un document unique de décompte : copropriété, IBI, eau, gaz et ordures ménagères proratisés. Utiliser la même date d'arrêté pour l'ensemble permet d'éviter des contestations partielles.

Copropriété et bail en cours

Si vous vendez avec un locataire en place, vérifiez si le bailleur payait la cotisation incluse dans le loyer ou séparément. La proratisation avec l'acheteur ne remplace pas ce qui a été convenu avec le locataire jusqu'à l'avenant ou la fin du contrat.

Impayés du vendeur au titre des années précédentes

Régulariser les dettes anciennes avant le compromis de vente permet de protéger le prix négocié. L'acheteur peut demander un séquestre en étude notariale jusqu'à l'obtention d'un certificat vierge.

Syndic de copropriété

Contactez le syndic à l'avance : en août ou en décembre, de nombreux cabinets manquent de temps pour délivrer les certificats. Demandez un décompte pour le mois de la vente si le syndic le propose.

Garage et cave en copropriété séparée

Si les annexes ont des cotisations distinctes, proratisez chaque élément ou vérifiez s'ils sont vendus conjointement avec le logement. La nota simple et le certificat doivent couvrir l'ensemble des biens transmis.

Logement neuf et copropriété en cours de constitution

Dans les immeubles fraîchement livrés, la copropriété peut être en cours de constitution. Renseignez-vous sur les cotisations provisoires et les appels de fonds pour la finition des parties communes.

Assemblée générale récente

Si une augmentation des cotisations a été votée juste avant la vente, l'acheteur peut demander si elle lui est appliquée intégralement à partir du mois d'achat. La transparence concernant les procès-verbaux évite les réclamations.

Vente avec prêt hypothécaire : la vision de la banque

L'établissement financier de l'acheteur exige généralement un certificat attestant de l'absence de dette du vendeur. Un impayé de copropriété peut retarder l'approbation finale même si le compromis de vente a été signé depuis des mois.

Locaux commerciaux et logements soumis à des cotisations différentes

Dans les immeubles mixtes, vérifiez que le certificat détaille l'unité foncière précise. L'acheteur d'un logement ne doit pas assumer les dettes du local commercial du vendeur si celui-ci n'est pas transmis.

Étape suivante

Convenir des charges de copropriété et de l'IBI dans le même document de décompte des frais réduit les tensions post-vente.

Chez Sky Real Estate, nous coordonnons les délais et la documentation lors de la vente. Service de vente et promotion de logements.

Contenu à titre indicatif. Vérifiez la LPH, les statuts et le certificat du syndic.