Qui paie l'IBI de l'année au cours de laquelle le logement est vendu ?

Que dit la réglementation locale sur le fait générateur

L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles est un impôt municipal régi par le texte consolidé de la loi sur les finances locales (TRLRHL). En termes généraux, l'obligation fiscale de l'exercice est liée au redevable à la date d'exigibilité fixée par la loi et les ordonnances locales. Dans la pratique quotidienne de la vente, cela se heurte à la logique économique de l'opération : la personne qui jouit du bien une partie de l'année et celle qui le transfère pour le reste.

C'est pourquoi le marché n'attend pas de l'acheteur qu'il paie l'IBI de l'année entière s'il entre dans les lieux en juillet, ni que le vendeur conserve à sa charge tous les mois postérieurs à la vente sans compensation. La répartition est une question d'accord et de bonne foi documentée.

Proratisation habituelle entre acheteur et vendeur

Le plus fréquent dans les actes et contrats privés est :

• Vendeur : les mois du 1er janvier jusqu'à la date de transfert (ou jusqu'au jour convenu de la remise des clés).
• Acheteur : les mois allant de cette date jusqu'au 31 décembre du même exercice.

Le critère exact peut varier : certains accords proratisent par jours ; d'autres utilisent des mois civils complets. L'important est que le montant et la formule figurent clairement, et pas seulement une phrase générique de "frais au prorata".

Si l'acheteur avance le paiement de l'avis d'imposition annuel auprès de la mairie pour éviter des majorations, la façon dont lui est remboursée la part correspondant au vendeur doit être indiquée dans le prix ou par virement séparé.

Avis d'imposition déjà réglé ou en attente le jour de la vente

Si le vendeur a déjà payé l'IBI de l'année entière et que la vente a lieu au milieu de l'exercice, la quote-part des mois lui correspondant à compter du transfert est généralement compensée à l'acheteur. Si l'avis d'imposition n'est pas encore liquidé, les parties conviennent de qui présente l'auto-liquidation et de la manière dont elle est déduite du prix.

Dans les opérations avec un prêt hypothécaire en cours, ne confondez pas l'IBI et la mensualité d'emprunt dans un même concept opaque : ce sont des obligations distinctes.

Lien avec la plus-value municipale et l'IRPF

L'IBI ne remplace ni la plus-value municipale (IIVTNU) ni la plus-value patrimoniale soumise à l'IRPF. Ce sont des impôts ayant leurs propres redevables et délais. Organiser ces trois éléments dans une fiche de frais évite les surprises lors du calcul du montant net de la vente.

Pour les autres frais de mise sur le marché, consultez le guide combien coûte la vente d'une maison en Espagne. Pour la parte nationale de la vente, découvrez l'IRPF pour la vente d'un logement.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer le compromis de vente

1. Les termes exacts de la proratisation de l'IBI (et des autres fournitures si le même critère s'applique).
2. La copie du dernier avis d'imposition ou le certificat d'être à jour de paiement.
3. Qui informe le cadastre ou la mairie du changement de titulaire si cela s'applique dans votre commune.
4. Ce qui se passe si la vente est reportée à un autre trimestre de la même année.

Dettes d'IBI en souffrance

S'il existe des avis impayés, l'acheteur peut exiger un certificat de dette ou exiger leur paiement avant l'acte authentique. La réglementation fiscale prévoit des mécanismes de privilège immobilier dans des cas précis qu'il convient de vérifier auprès d'un cabinet de gestion. Ne signez pas en supposant que "l'ancien IBI n'a pas d'importance" sans vérifier les charges.

IBI dans un bail résilié en raison de la vente

Si vous vendez alors que le logement est loué, la proratisation de l'IBI ne remplace pas les règles du contrat de location sur le paiement de la taxe pendant la durée du bail. La vente peut entraîner la subrogation du locataire ou la résiliation du bail selon la LAU et ce qui a été convenu. Distinguez bien la fiscalité locale (IBI) et la relation avec le locataire.

Acheteur étranger ou non-résident

Le mécanisme de proratisation est le même, mais il convient de préciser clairement en devises et par moyens de paiement la façon dont l'avis d'imposition est compensé si l'une des parties réside à l'étranger. Le notaire et le cabinet de gestion demandent généralement un justificatif de paiement à jour lors du règlement des frais.

Prochaine étape

Convenir de la proratisation par écrit évite les échanges de courriels après la remise des clés. Si vous vendez, préparez les avis d'imposition et les certificats ainsi que le reste de la documentation.

Chez Sky Real Estate, nous vous aidons à harmoniser les délais et la documentation lors de la vente. Service de vente et promotion de logements.

Contenu fourni à titre indicatif. Veuillez vérifier le TRLRHL, l'ordonnance municipale et l'accord spécifique à votre opération.