Qui paie les frais de notaire lors d'une vente immobilière ?

Pourquoi il n'y a pas de réponse unique

En Espagne, les tarifs notariés et d'enregistrement au registre de la propriété sont calculés selon des barèmes publics (Real Decreto 1426/1989 et réglementation du registre). Cela détermine combien il est possible de facturer pour chaque acte, mais pas qui doit régler l'addition le jour de la signature. Lors de la vente d'un logement ancien, l'acheteur et le vendeur sont généralement des consommateurs ; toute clause répartissant les frais doit être claire, compréhensible et non abusive si elle n'affecte qu'une seule partie.

L'usage commercial local a son importance : dans certaines villes, l'acheteur paie la majeure partie de l'acte d'acquisition ; dans d'autres, on convient d'un partage de moitié sur les honoraires de l'acte principal. Ce qui prime est ce qui est stipulé dans la promesse de vente (arras), le contrat privé ou le mandat, et non ce qui "s'est toujours fait" dans une autre municipalité.

Quels frais de notaire sont inclus dans une vente typique

• Acte public de vente : acte central ; honoraires fixés selon le barème officiel d'après le montant de la transaction.
• Acte de mainlevée d'hypothèque (le cas échéant) : généralement pris en charge par le vendeur en tant que cédant grevé, bien qu'il soit parfois convenu que l'acheteur avance les frais en compensation sur le prix.
• Copies authentiques, relevés d'information préalables ou comparutions supplémentaires : selon la partie qui en a besoin pour la banque ou la transaction.

Le registre de la propriété est distinct du notaire : ses frais sont également proratisés ou attribués par accord. Ne confondez pas dans une seule notion "frais de notaire" si votre devis inclut le registre, la gestion administrative (gestoría) ou les impôts (ITP ou TVA, selon le cas).

Acheteur contre vendeur : critères habituels de répartition

Acheteur : dans de nombreuses opérations, il prend en charge l'acte d'achat car il est celui qui bénéficie de l'inscription à son nom et qui a généralement besoin d'une copie pour son prêt hypothécaire. Ce n'est pas une obligation légale générale, mais une pratique négociée.

Vendeur : il règle fréquemment la documentation de mainlevée de charges, les attestations de charges de copropriété ou la comparution pour mainlevée d'hypothèque. S'il vend libre de charges, le coût de la levée d'hypothèque fait partie de ses frais de cession.

Lorsqu'il y a une intervention bancaire, la banque peut exiger des copies ou des actes précis ; il convient de préciser par écrit qui avance chaque facture afin d'éviter toute discussion chez le notaire.

Clauses dans la promesse de vente et l'acte

Vérifiez avant de signer la promesse de vente (arras) :

1. La formulation exacte de la répartition des honoraires notariés et d'enregistrement.
2. S'il y a une hypothèque, qui commande et paie la mainlevée.
3. Si l'acheteur avance des frais incombant au vendeur, comment ils sont déduits du prix ou remboursés le jour de la signature.
4. Ce qui se passe si une parte ne se présente pas ou en cas de retard (frais de nouvelle convocation).

Une répartition équilibrée facilite généralement la conclusion de la vente. Une répartition opaque génère des tensions au moment même où les deux parties souhaitent signer.

Logement neuf, hypothèque et autres cas de figure

Lors de la première vente d'un logement neuf, la TVA, l'acte de déclaration de travaux achevés et d'autres actes additionnels peuvent intervenir ; la répartition n'est pas identique à celle d'une revente entre particuliers. Si l'achat s'accompagne d'un prêt hypothécaire, la banque peut avoir son propre protocole concernant les copies authentiques et l'expertise immobilière ; ne confondez pas ces coûts avec le barème minimal de la vente immobilière.

Dans les cessions d'entreprise ou entre non-consommateurs, des règles contractuelles différentes s'appliquent ; consultez un conseiller si vous n'êtes pas des consommateurs finaux.

Comment estimer l'impact sur votre budget

Demandez au notario ou au cabinet de gestion (gestoría) un devis détaillé par acte (vente, mainlevée, copies). Ajoutez le registre de la propriété et l'impôt sur les transferts patrimoniaux avant de fixer le prix net de vente ou le coût total d'achat. Le guide combien coûte la vente d'une maison en Espagne détaille les autres dépenses habituelles en plus du notaire.

Prochaine étape

Convenir par écrit de la répartition évite les malentendus le jour de la signature. Si vous vendez, coordonnez les certificats, la mainlevée d'hypothèque et la comparution suffisamment à l'avance.

Si vous n'avez pas encore de projet de répartition, demandez un devis par acte au notaire et répartissez les montants dans la promesse de vente avec des chiffres concrets, sans pourcentages génériques copiés de modèles extérieurs à votre transaction.

Chez Sky Real Estate, nous vous aidons à harmoniser les délais et la documentation lors de la vente. Vous pouvez consulter notre service de vente et promotion de logements.

Contenu à titre indicatif. Vérifiez les tarifs en vigueur et le pacte spécifique de votre transaction avant de signer.