Vendita con affitto garantito e IRPF: esenzione per over 65

Cosa si tassa nell'IRPF al momento della vendita

La vendita genera, in linea di principio, una plusvalenza o minusvalenza patrimoniale: valore di cessione meno valore di acquisto (più le spese deducibili consentite dalla normativa). Tale plusvalenza entra a far parte della base imponibile del risparmio e viene tassata in base agli scaglioni vigenti nell'anno fiscale della vendita.

In parallelo, il comune può liquidare la plusvalia municipal (IIVTNU) sull'incremento di valore del terreno, fatte salve le fattispecie di non assoggettamento o le agevolazioni applicabili. L'IRPF e la plusvalia municipal sono imposte distinte: l'esenzione dell'una non comporta automaticamente l'esenzione dell'altra.

Esenzione per over 65 (art. 33.4.b LIRPF)

L'IRPF esenta la plusvalenza realizzata dai contribuenti di 65 anni o più che cedono la propria abitazione abituale. La Agencia Tributaria definisce il concetto di abitazione abituale nelle sue guide e manuali (periodo di occupazione, iscrizione anagrafica/empadronamiento, centro degli interessi vitali).

In una vendita con affitto garantito:

• Cedi la piena proprietà al momento del rogito di compravendita.
• Immediatamente dopo (o nello stesso atto coordinado) firmi un contratto di locazione con l'acquirente.
• Continui a vivere nell'immobile, ma ormai como inquilino e non più come proprietario.

L'esenzione, quando spetta, viene valutata al momento del trasferimento della proprietà, non in base al successivo affitto. L'elemento fondamentale è dimostrare che l'appartamento costituiva la tua abitazione abituale e che soddisfi i requisiti di età e le altre condizioni alla data della vendita.

Differenza rispetto alla nuda proprietà

Nella vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio, mantieni un diritto reale di godimento. Nell'affitto garantito perdi la proprietà e conservi solo i diritti di conduttore. L'esenzione dell'art. 33.4.b è concepita per la vendita dell'abitazione abituale; la dottrina amministrativa tratta in modo specifico la vendita con riserva di usufrutto. Nell'affitto garantito non riservi l'usufrutto: vendi la piena proprietà.

Ciò non ostacola di per sé l'esenzione, ma modifica l'analisi dell'abitualità della dimora e la prova documentale. È opportuno non applicare le conclusioni relative alla nuda proprietà senza adeguarle a una compravendita di piena proprietà.

Cosa non viene esentato dall'articolo

• I canoni di locazione versati successivamente come inquilino (rappresentano una spesa abitativa, non una plusvalenza patrimoniale derivante dalla vendita).
• Altre cessioni diverse dall'abitazione abituale.
• Le fattispecie in cui la proprietà era già frazionata tra nudo proprietario e usufruttuario (regola diversa rispetto alla vendita con riserva di usufrutto da parte del proprietario unico).

Se vendi una seconda casa o un appartamento che non soddisfa la definizione di abitazione abituale, l'esenzione non si applica, anche se hai più di 65 anni.

Documentazione e prova della dimora abituale

Prima di firmare è opportuno raccogliere:

1. Certificato di residenza (empadronamiento) e storico dell'occupazione.
2. Bollette delle utenze a tuo nome presso l'immobile.
3. Rogiti e dati d'acquisto per calcolare la plusvalenza.
4. Prospetto informativo orientativo della plusvalia municipal.

Il notaio e l'acquirente non convalidano la tua posizione IRPF: spetta a te presentare la dichiarazione dei redditi (Renta) per il relativo anno fiscale applicando il criterio corretto o avvalendoti di una consulenza.

Valore di riferimento e imposte per l'acquirente

L'acquirente liquiderà l'ITP/AJD in base alla propria comunità autonoma, assumendo come base imponibile il valore maggiore tra il prezzo e il valore di riferimento del Catastro (Ley 11/2021, art. 10 TRLITPAJD). Questo non riguarda il tuo IRPF, ma condiziona l'accettazione del prezzo da parte dell'investitore e la conclusione dell'operazione.

Pianificazione prima di vendere e affittare

Domande pratiche:

• La plusvalenza patrimoniale sarebbe esente nel mio caso specifico?
• Quale plusvalia municipal si aspetta il comune?
• Il canone concordato rientra nel mio budget a lungo termine?
• Cosa succede se il contratto di locazione si estingue o viene revisionato come previsto dal contratto?

La fiscalità della vendita riguarda un singolo evento; l'affitto costituisce un flusso mensile. È consigliabile simulare entrambi gli orizzonti.

Errori frequenti

• Credere che il fatto di «continuare a vivere qui» sia sufficiente, senza provare la residenza abituale al momento della vendita.
• Confondere l'esenzione dall'IRPF con l'esenzione dalla plusvalia.
• Rimandare la consulenza a un momento successivo al rogito.
• Firmare il contratto di locazione senza leggere le clausole su durata, revisione del canone e interventi manutentivi.

Alternative e confronto

Se la tua priorità è ottenere liquidità senza rinunciare a un diritto reale di godimento, la nuda proprietà costituisce un'altra soluzione fiscale e giuridica. Puoi leggere il confronto tra affitto garantito e nuda proprietà o l'articolo sulle imposte sulla vendita della nuda proprietà.

Per valutare una vendita con affitto garantito nelle zone in cui operiamo, il punto di partenza è vendita con affitto garantito. Ogni operazione viene esaminata con criterio commerciale e, laddove necessario, con il supporto di Sky Law per la compravendita e la locazione.