Certificato energetico per vendere casa: chi lo rilascia, validità e sanzioni
Per pubblicare l'annuncio di una casa in vendita o in affitto in Spagna è necessario un certificato di prestazione energetica valido. Senza di esso, l'annuncio non rispetta la normativa e si rischiano sanzioni amministrative, oltre a ritardare le visite dei clienti interessati.
Il quadro normativo principale è il Real Decreto 390/2021, che disciplina l'obbligo di disporre del certificato e di mostrare l'etichetta energetica. I dettagli relativi alle ispezioni e alle sanzioni possono essere regolamentati anche a livello delle singole comunità autonome.
Che cos'è e a cosa serve
Il certificato sintetizza il consumo energetico stimato dell'immobile e attribuisce una classe energetica espressa con una lettera (da A a G). Non si tratta di una bolletta né di un'analisi dei consumi effettivi mensili: è un documento tecnico basato sulle caratteristiche dell'involucro edilizio, degli impianti e sull'uso ordinario dell'immobile.
Il potenziale acquirente lo consulterà nell'annuncio e nella documentazione preliminare alla compravendita. Un certificato scaduto o mancante rallenta la pubblicazione sui portali, ostacola gli acquirenti che richiedono un mutuo e crea intoppi al notaio nella fase informativa all'acquirente.
Chi può rilasciarlo
Deve essere redatto da un tecnico abilitato (tecnico competente in efficienza energetica), iscritto al relativo registro dell'ambiente o della comunità autonoma di riferimento. Non ha alcun valore una perizia effettuata dall'imbianchino, dall'agente immobiliare o un modulo generico scaricato da Internet.
Il tecnico effettua un sopralluogo nell'immobile (salvo rarissime eccezioni previste dalla legge), raccoglie i dati e registra il certificato. Riceverai l'etichetta energetica e la relazione da allegare alla compravendita.
Validità del certificato
In linea generale, il certificato ha una validità di 10 anni dalla data di registrazione, a condizione che non vengano effettuate ristrutturazioni significative che ne modifichino la classe. Se hai sostituito gli infissi, l'impianto di riscaldamento o ristrutturato la facciata in modo sostanziale, potrebbe essere necessario rinnovarlo prima della vendita anche se non sono trascorsi dieci anni.
Verifica la data del documento prima di pubblicare l'annuncio. Riutilizzare il certificato del precedente proprietario è lecito soltanto se ancora in corso di validità e corrispondente allo stato attuale dell'appartamento.
Periodi di validità legale in base alla classe energetica
Validità massima del certificato di prestazione energetica stabilita dalla normativa statale in base alla lettera assegnata all'immobile.
| Classe energetica ottenuta | Validità massima legale | Requisito di ispezione |
|---|---|---|
| Lettere A, B, C, D, E ed F | 10 anni | Sopralluogo preliminare del tecnico competente |
| Lettera G | 5 anni | Sopralluogo preliminare del tecnico competente |
Classe energetica ottenuta
Lettere A, B, C, D, E ed F
Validità massima legale
10 anni
Requisito di ispezione
Sopralluogo preliminare del tecnico competente
Classe energetica ottenuta
Lettera G
Validità massima legale
5 anni
Requisito di ispezione
Sopralluogo preliminare del tecnico competente
Termini regolamentati ai sensi dell'articolo 13 del Real Decreto 390/2021.
Obbligo in fase di vendita (e negli annunci)
È obbligatorio consegnarne una copia all'acquirente e menzionarlo nell'atto di compravendita. Nella fase preliminare, qualsiasi annuncio (sui portali, in agenzia o su cartelli pubblicitari) deve riportare l'etichetta energetica o il riferimento al certificato, come stabilito dalla normativa sui consumatori e sull'edilizia.
Fa parte della documentazione essenziale che analizziamo nella nostra checklist dei documenti per vendere casa. Pubblicare un annuncio privo di certificato può comportare la rimozione dell'annuncio e l'apertura di un procedimento sanzionatorio: l'importo della sanzione varia in base alla comunità autonoma e alla gravità dell'infrazione; non indichiamo cifre specifiche in questa sede poiché variano a seconda del territorio.
Sanzioni e rischi pratici
- Sanzioni amministrative per la pubblicazione di annunci o il trasferimento dell'immobile senza certificato o con un documento falso.
- Ritardi: l'acquirente richiede il certificato prima di firmare il contratto preliminare (arras) e non lo hai ancora richiesto.
- Mancanza di trasparenza: un annuncio privo di etichetta energetica appare incompleto rispetto agli immobili concorrenti nella stessa zona.
- Complicazioni se la classe energetica è molto bassa e non ne hai tenuto conto nella trattativa sul prezzo.
Sostituire gli infissi prima di vendere migliora la vendita?
Una classe energetica migliore può influenzare positivamente la percezione dell'acquirente, ma non esiste una regola fissa per cui il prezzo aumenti di una cifra stabilita per ogni lettera guadagnata. La decisione di ristrutturare prima di vendere dipende dai costi, dallo stato reale dell'immobile e dai riscontri ottenuti durante le visite. Non si garantiscono percentuali di rivalutazione automatiche legate all'efficienza energetica.
Checklist rapida
- Disponi di un certificato energetico valido e regolarmente registrato?
- Riflette lo stato attuale dell'immobile dopo eventuali ristrutturazioni recenti?
- L'etichetta energetica è ben visibile nell'annuncio?
- Hai una copia da consegnare all'acquirente insieme agli altri documenti?
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