Documenti per vendere casa | Sky Real Estate

La documentazione non vende l'immobile, ma senza di essa la vendita si blocca. Averla pronta prima di pubblicare l'annuncio riduce le sorprese al momento della caparra e dal notaio.

Questa checklist copre la documentazione standard per una compravendita immobiliare in Spagna. Ogni operazione può richiedere documenti aggiuntivi a seconda del registro, del condominio, dell'ipoteca o del regime dell'immobile (ad esempio, edilizia convenzionata o protetta nella Comunidad de Madrid).

Checklist essenziale per il venditore

1. Identificazione e capacità giuridica

DNI/NIE in corso di validità di tutti i titolari.
In caso di delega: procura notarile adeguata.
In caso di più proprietari: accordo chiaro su prezzo e condizioni.

2. Titolo di proprietà e Registro

Atto di proprietà (atto notarile o titolo che attesti la titolarità).
Nota simple informativa recente del Registro della Proprietà: titolarità, gravami, pignoramenti, servitù.
Riferimento catastale e, se utile, visura o certificato catastale.

La nota simple è la mappa di ciò che stai realmente vendendo. Richiedila subito, non il giorno prima della firma.

3. Imposte e ricevute comunali

Ultima ricevuta dell'IBI e, quando richiesto, certificato di regolarità dei pagamenti o dei debiti residui.
Altre imposte locali che gravano sull'immobile, se previste nel tuo comune.

4. Condominio (Comunidad de propietarios)

Certificato del condominio (o dell'amministratore) di regolarità dei pagamenti delle spese condominiali.
Informazioni su spese straordinarie deliberate o previste, se presenti.
Statuto o regolamento condominiale quando richiesto dall'acquirente (uso di terrazze, lavori, animali domestici, ecc.).

5. Certificato di efficienza energetica (CEE)

È obbligatorio per vendere (salvo le eccezioni previste dalla legge). Senza un attestato di prestazione energetica valido, l'annuncio e la compravendita diventano complicati. Se è scaduto, rinnovalo prima di mettere in vendita l'immobile.

6. Abitabilità / agibilità

A seconda della comunità autonoma e dell'anzianità dell'immobile, potrebbe essere richiesto il certificato di agibilità (cédula de habitabilidad), la licenza di prima occupazione o un altro documento equivalente. A Madrid il regime non è identico a quello di altre comunità autonome: verifica cosa richiede il tuo caso specifico prima di presumere che "l'atto notarile sia sufficiente".

7. Utenze e ispezioni

Ultime bollette di luce, acqua, gas (utili per il cambio di intestazione e per dimostrare i consumi reali).
Se applicabile nella tua zona e per la tipologia di immobile: ispezione degli impianti o certificato di conformità elettrica (boletín eléctrico) in vigore.

8. Ipoteca e altri gravami

Certificato di debito residuo emesso dalla banca creditrice.
Condizioni di estinzione anticipata (commissioni, interessi).
In caso di pignoramenti o altri gravami: strategia di cancellazione concordata prima di firmare il contratto di caparra definitivo.

Documenti che vengono spesso richiesti nella pratica (e a volte dimenticati)

Planimetrie o capitolato dei materiali, se disponibili.
Licenze edilizie o autorizzazioni relative a ristrutturazioni importanti.
Contratto di locazione in vigore e situazione del deposito cauzionale, se si vende un immobile locato.
In caso di eredità: documentazione di successione, aggiudicazione e trascrizione a nome del venditore.
In caso di VPO/VPP nella Comunidad de Madrid: qualifica, regime vincolativo e, se del caso, autorizzazione o svincolo (descalificación). Da non confondere con la normativa di altre comunità autonome.

Ordine consigliato (per evitare di improvvisare)

Nota simple e atto di proprietà.
CEE e regolarità di spese condominiali/IBI.
Debito ipotecario residuo, se presente.
Gli altri certificati a seconda della tipologia e della comunità autonoma.
Verifica legale prima del contratto di caparra.

Pubblicare l'annuncio senza la nota simple è come vendere un'auto senza controllare se c'è un fermo amministrativo: si può essere fortunati, oppure scoprire il problema quando l'acquirente è già pronto a firmare.

Cosa offre l'agenzia immobiliare in questa fase

Un'agenzia seria non "inventa" documenti, ma previene le lacune, richiede i certificati per tempo e si coordina con il notaio e la banca. Questo riduce notevolmente il tempo tra l'offerta accettata e la firma definitiva.

Se desideri che verifichiamo la tua documentazione prima di uscire sul mercato, in Sky Real Estate lo integriamo nel servizio di vendita e promozione immobiliare. Prima individuiamo un ostacolo, minori saranno le probabilità che comprometta una buona offerta.