Quali spese paga l'inquilino e quali il nuevo proprietario

Quadro normativo per l'attribuzione delle spese nella locazione

La legislazione spagnola concede un certo margine all'autonomia contrattuale delle parti, pur fissando limiti rigorosi incentrati sull'abitabilità dell'immobile e sugli oneri inerenti alla proprietà. In linea generale, la legge distingue tra il costo derivante dall'occupazione e dall'uso abituale dell'abitazione e i tributi o gli obblighi legati alla titolarità dell'immobile.

Quando un investitore acquista un immobile già locato, il nuevo acquirente subentra nella posizione contrattuale del precedente locatore. Ciò significa che assume tutti i diritti e gli obblighi stipulati nel contratto in vigore, a meno che le parti non concordino la risoluzione o la novazione formale del documento prima della transazione.

Quali spese paga l'inquilino secondo la normativa vigente

Per evitare conflitti durante la durata della locazione, è fondamentale sapere con precisione quali spese paga l'inquilino in modo obbligatorio o per prassi di mercado. Di norma, il conduttore deve farsi carico di tutti i costi legati al proprio consumo personale e all'usura ordinaria derivante dall'uso quotidiano dell'immobile:

• Utenze individuali con contatore: I costi relativi a energia elettrica, gas naturale, acqua corriente, telecomunicazioni e riscaldamento autonomo sono a carico dell'inquilino. Si raccomanda di formalizzare un voltaggetto nei contratti con le società fornitrici anziché effettuare un semplice cambio di addebito bancario. In questo modo, la responsabilità in caso di insoluto o interruzione della fornitura ricade direttamente sull'utilizzatore effettivo.
• Piccole riparazioni da usura ordinaria: Ai sensi dell'articolo 21.4 della LAU, le piccole riparazioni richieste dal normale deterioramento dovuto all'uso quotidiano spettano all'inquilino. Rientrano in questo ambito interventi come la sostituzione di lampadine, il cambio delle guarnizioni dei rubinetti, la riparazione di piccoli meccanismi delle tapparelle o la manutenzione base di elementi in ceramica e herramienta.
• Danni causati da negligenza o uso improprio: Qualora si verifichi un guasto, una rottura o un deterioramento imputabile a un comportamento negligente o a un uso improprio da parte degli occupanti, l'importo totale della riparazione o sostituzione deve essere saldato dal conduttore.
• Tassa comunale sui rifiuti (secondo contratto): Il pagamento del tributo comunale sulla raccolta dei rifiuti urbani dipende dall'ordinanza fiscale del comune e da quanto formalmente pattuito. Trattandosi di un servizio direttamente associato all'abitazione dell'immobile e alla produzione di rifiuti, viene di norma assunto dall'inquilino, a condizione che tale clausola sia esplicitamente presente nel contratto.
• Deposito cauzionale legale e garanzie aggiuntive: Al momento della firma del contratto, l'inquilino deve versare l'importo equivalente a una mensilità di canone a titolo di deposito cauzionale legale (fianza), oltre alle garanzie contrattuali complementari concordate, senza superare i limiti di legge applicabili.

Quali spese assume il nuevo proprietario dopo il trasferimento

L'acquirente dell'immobile, diventando il nuevo titolare del bene, assume gli obblighi strutturali, le imposte patrimoniali e le spese condominiali necessarie per mantenere l'immobile in condizioni ottimali:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Questo tributo comunale grava sulla titolarità dell'immobile. Sebbene la legge preveda la possibilità di pattuire il suo addebito all'inquilino specificando l'importo annuale nel contratto, nella prassi ordinaria di mercado e nelle operaciones di investimento è el proprietario ad assumere direttamente questo costo.
• Spese condominiali ordinarie: I costi di manutenzione delle parti comuni, dell'ascensore, del servizio di portineria, dell'illuminazione condominiale e della pulizia sono a carico del proprietario, a menos che il contratto non disponga espressamente il contrario dettagliando l'importo annuale.
• Spese condominiali straordinarie: Spettano sempre al proprietario. La legislazione vieta di addebitare all'inquilino le spese straordinarie approvate dall'assemblea condominiale destinate a interventi strutturali, ristrutturazione delle facciate, abbattimento delle barriere architettoniche o riparazione del tetto.
• Riparazioni indispensabili per l'abitabilità: Ai sensi dell'articolo 21.1 della LAU, il locatore ha l'obbligo di eseguire tutti i lavori e le riparaciones necessarie per mantenere l'immobile in adeguate condizioni di abitabilità, senza diritto di aumentare per questo il canone. Ciò include la riparazione o sostituzione di impianti di riscaldamento, caldaie, impianti elettrici, tubature o guasti di grande entità agli elettrodomestici essenziali non causati da uso improprio.
• Assicurazione dell'immobile (fabbricato): È responsabilità del nuevo proprietario mantenere assicurata la struttura dell'immobile e disporre di una copertura di responsabilità civile per eventuali danni a terzi causati da difetti di costruzione o impianti fissi.

Particolarità nella Comunidad de Madrid per le abitaciones protette

Nell'ambito specifico della Comunidad de Madrid, esistono regole particolari quando la transazione riguarda immobili sottoposti a un regime di protezione pubblica (VPO o VPP). In questi immobili, sia il prezzo massimo di vendita che el canone massimo di locazione sono soggetti a parametri regolamentati dall'amministrazione autonoma.

Quando un'abitazione protetta situata nella Comunidad de Madrid viene affittata o fa parte di un accordo di vendita con successiva locazione, l'addebito di costi come le spese condominiali o l'IBI non può superare i limiti normativi stabiliti. Addebitare importi superiori ai parametri ufficiali viola la regolamentazione in materia di edilizia residenziale della Comunidad de Madrid e può comportare la nullità delle clausole contrattuali o l'imposizione di sanzioni amministrative.

Ripartizione delle spese nella vendita con affitto garantito

Un'alternativa di creciente rilievo nel mercado immobiliare patrimoniale è la strutturazione di operazioni in cui il proprietario trasferisce la titolarità del proprio immobile a un investitore pur rimanendovi in regime di locazione, oppure in cui si acquista una proprietà con un modello di canone completamente garantito fin dalla firma.

Nello schema di vendita con affitto garantito, stabilire una ripartizione chiara dei costi è fondamentale per la serenità finanziaria di entrambe le parti. Chi vende il proprio immobile ottiene liquidità immediata e diventa inquilino, svincolandosi dalle spese inerenti alla titolarità dell'immobile:

• Il nuevo investitore o acquirente assume il pagamento dell'IBI, delle spese condominiali, delle spese straordinarie e la sostituzione degli impianti strutturali guasti.
• Il venditore, diventato conduttore, concentra il proprio impegno finanziario unicamente sul pagamento del canone pattuito, sui consumi delle proprie utenze e sulla manutenzione ordinaria di utilizzo.

Questo sistema garantisce prevedibilità di bilancio all'inquilino e assicura all'investitore la corretta conservazione dell'immobile da parte di una persona che conoce minuziosamente la proprietà.

Differenza tra spese di locazione e spese di compravendita

È opportuno distinguere i costi periodici del contratto di locazione dalle uscite iniziali tipiche del trasferimento della proprietà immobiliare.

Costi a carico della parte acquirente

L'acquirente dell'immobile deve farsi carico delle tariffe notarili per il rilascio del rogito, degli onorari per l'iscrizione al Registro de la Propiedad, delle spese di gestione amministrativa e delle imposte indirette corrispondenti (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales per gli immobili usati o IVA più Actos Jurídicos Documentados per le nuove costruzioni).

Costi a carico della parte venditrice

Il venditore deve pagare l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalenza comunale) e dichiarare la variazione patrimoniale generata nella propria dichiarazione dei redditi (IRPF).

Procedura per gestire il cambio delle utenze e dei contratti

Per evitare controversie al momento di formalizzare il cambio di proprietà e l'inizio o la prosecuzione della locazione, è opportuno seguire un protocollo ordinato nella gestione delle spese quotidiane:

1. Lettura dei contatori: Alla data esatta della firma notarile o dell'entrata en vigore del contratto di locazione, si consiglia di effettuare la lettura dei contatori di acqua, gas ed elettricità per liquidare proporzionalmente i consumi precedenti.
2. Voltura delle utenze: L'inquilino deve figurare come titolare diretto presso le società fornitrici, sollevando il nuevo proprietario da eventuali insoluti per luz o acqua.
3. Revisione periodica del contratto: Le clausole relative all'aggiornamento del canone e all'attribuzione dei tributi devono essere riviste annualmente in base a quanto stabilito dalla legge e liberamente pattuito tra le parti.

Sicurezza giuridica e rigore nella redazione del contratto

La chiave per prevenire divergenze nell'assegnazione dei costi risiede nell'avere una redazione contrattuale accurata, esaustiva e pienamente conforme al diritto vigente. Omettere dettagli su chi paga specifici tributi o spese condominiali si traduce spesso in interpretazioni contrastanti durante la durata del contratto.

Nelle operazioni complesse di ristrutturazione patrimoniale, avvalersi di una consulenza supportata da enti iscritti al Registro Oficial de Intermediarios del Banco de España (con codice ICI D-286) e premiati a livello internazionale con riconoscimenti come gli Sky Law European Legal Awards tra il 2023 e il 2025 garantisce che ogni punto contrattuale rispetti i più elevati standard di trasparenza e legalità.

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