Lettera d'incarico di vendita: cos'è e cosa deve includere

Cos'è esattamente la lettera d'incarico

È un contratto di prestazione di servizi di intermediazione. Nella prassi spagnola molte agenzie utilizzano modelli propri o adattati alla normativa regionale degli agenti immobiliari. Il nome può variare (incarico di vendita, mandato di vendita), ma la funzione è la stessa: autorizzare l'agenzia a cercare un acquirente, fare pubblicità e coordinare le visite a determinate condizioni.

Non ti obbliga a vendere a un prezzo specifico se il contratto non lo indica chiaramente, ma può obbligarti a pagare la provvigione in casi specifici, anche se la vendita viene conclusa attraverso un altro canale. Per questo motivo sono importanti l'esclusiva, la durata e la clausola sulle provvigioni o sul fondo spese.

Dati che non dovrebbero mancare

• Identificazione completa del proprietario (o procuratore) e dell'agenzia.
• Descrizione dell'immobile: indirizzo, riferimento catastale se presente, titolarità registrale indicativa.
• Prezzo di vendita indicativo o intervallo concordato per la pubblicazione.
• Provvigioni: percentuale o importo fisso, IVA se applicabile, e momento in cui maturano (alla firma del rogito, al contratto preliminare, ecc.).
• Durata dell'incarico e modalità di proroga o rinnovo.
• Esclusiva o incarico non in esclusiva (e cosa succede se vendi autonomamente).
• Spese di marketing a carico di ciascuna parte (foto, portali, cartellonistica).
• Protezione dei dati e uso delle immagini dell'immobile.

Esclusiva rispetto a incarico aperto

In un incarico senza esclusiva puoi continuare a fare pubblicità per conto tuo o ingaggiare un'altra agenzia, ma devi verificare se sia presente una clausola di "tutela dell'acquirente": se un interessato contatta l'agenzia e tu concludi con lui al di fuori dell'incarico, in alcuni casi le provvigioni restano comunque dovute.

In esclusiva, solo tale agenzia commercializza l'immobile durante il periodo pattuito. Di solito comporta un maggior investimento in marketing, ma anche un tuo maggiore impegno a non vendere tramite altri canali senza corrispondere le provvigioni. I dettagli si trovano nell'articolo sul contratto di esclusiva con un'agenzia immobiliare.

Provvigioni: domande da porsi prima di firmare

1. Si pagano solo in caso di vendita effettiva al rogito o anche al contratto preliminare?
2. Cosa succede se l'acquirente è un familiare o un tuo contatto precedente all'incarico?
3. Includono l'IVA e le altre spese dettagliate?
4. Esiste un numero minimo di giorni di esclusiva anche se desideri recedere?

La normativa regionale e il Código Civil (mandato) possono limitare le clausole vessatorie nei contratti con i consumatori. Se qualcosa ti sembra sproporzionato, conviene richiedere una verifica legale prima di firmare, non dopo aver ricevuto la fattura.

Rapporto con il resto della vendita

La lettera d'incarico non sostituisce la documentazione per vendere un immobile né il contratto preliminare con l'acquirente. L'agenzia coordina la commercializzazione; l'operazione giuridica resta di tua competenza (con legale e notaio quando opportuno).

Se non hai ancora scelto con chi lavorare, i criteri di confronto si trovano nella guida su come scegliere l'agenzia immobiliare per vendere (mandato, zona, affiancamento).

Errori frequenti al momento della firma

• Non leggere la clausola sulle provvigioni in caso di vendita autonoma durante l'esclusiva.
• Firmare per una durata prolungata senza una chiara clausola di recesso.
• Autorizzare un prezzo di pubblicazione molto diverso dall'importo netto di cui hai bisogno.
• Non concordare per iscritto chi sostiene i costi dell'attestato di prestazione energetica o del servizio fotografico.

Un incarico ben redatto allinea le aspettative: tu sai cosa pagherai e l'agenzia conosce il proprio margine operativo per il marketing. Se vuoi vendere con una consulenza dedicata a Madrid, Valencia, Mallorca o Zaragoza, in Sky Real Estate lo gestiamo nella sezione vendita e promozione di immobili.