Differenza tra classificazione e qualificazione del suolo

Per comprendere come si gestisce la riqualificazione dei terreni, è necessario distinguere tra due concetti giuridici fondamentali del diritto urbanistico spagnolo: la classificazione e la qualificazione del suolo.

La classificazione del suolo

La classificazione è la suddivisione di base del territorio comunale effettuata dal Pianificatore Generale (PGOU - Plan General de Ordenación Urbana) o dal corrispondente strumento di pianificazione generale. Secondo la legislazione statale sul suolo e le diverse leggi urbanistiche autonome, il suolo viene classificato genericamente in:

• Suolo Urbano (Suelo Urbano): Quello provvisto dei servizi e delle infrastrutture di base (accesso stradale, approvvigionamento idrico, rete fognaria e fornitura elettrica) o già consolidato dall'edificazione.
• Suolo Edificabile (Suelo Urbanizable): Suolo idoneo a essere trasformato mediante idonei interventi di urbanizzazione, integrandolo nella maglia urbana previo sviluppo della relativa pianificazione attuativa.
• Suolo Non Edificabile o Rustico (Suelo No Urbanizable o Rústico): Quello soggetto a speciale tutela per i suoi valori agricoli, paesaggistici, ambientali, storici o che deve essere preservato dallo sviluppo urbano.

La qualificazione urbanistica

Da parte sua, la qualificazione determina l'assegnazione dettagliata di usi, indici di edificabilità e tipologie edilizie su un suolo precedentemente classificato. La qualificazione definisce se una specifica parcella sia destinata a uso residenziale, terziario, industriale, per servizi o attrezzature pubbliche, nonché il volume edificabile consentito (coefficiente di edificabilità) e le altezze massime.

Abitualmente, il concetto di riqualificazione dei terreni si riferisce sia al cambio di classificazione (ad esempio, trasformare un suolo rustico in edificabile) sia al cambio di qualificazione (modificare la destinazione da industriale a residenziale all'interno del suolo urbano).

Principi guida della modifica della pianificazione

L'alterazione della pianificazione stabilita da un PGOU non è una decisione discrezionale e arbitraria dell'amministrazione locale. Il quadro legale impone una serie di principi guida che devono essere giustificati dettagliatamente nel fascicolo:

• Giustificazione dell'interesse pubblico: La modifica della pianificazione non può rispondere unicamente a interessi privati o speculativi. Deve fondarsi su esigenze obiettive della popolazione, sul miglioramento della rete di servizi pubblici o su uno sviluppo economico socialmente giustificato.
• Mantenimento dell'equilibrio dei servizi e delle dotazioni: Se la riqualificazione comporta un aumento della densità residenziale o del volume edificabile, la legislazione richiede di incrementare proporzionalmente gli spazi liberi, le aree verdi e le dotazioni pubbliche.
• Principio di non regressione ambientale: I suoli che godono di valori ambientali o tutele specifiche non possono essere riqualificati, a meno che non si dimostri la perdita sopravvenuta di tali valori per cause estranee all'azione umana.

Fasi del procedimento per riqualificare un terreno

L'iter per modificare la pianificazione urbanistica attraverso una Modifica Puntuale del PGOU o la redazione di un Piano Parziale si articola in diverse fasi interconnesse ad elevata complessità tecnica.

1. Studio preliminare di fattibilità urbanistica e ambientale:

   Prima di formalizzare qualsiasi richiesta, è indispensabile analizzare la compatibilità del nuovo uso con le direttive territoriali autonome, i vincoli settoriali (demanio marittimo, strade, corsi d'acqua, servitù aeronautiche) e la fattibilità economica degli oneri associati.

2. Redazione del documento iniziale e Bozza del Piano:

   I team tecnici (architetti, ingegneri e avvocati urbanisti) elaborano la relazione illustrativa, las tavole di piano, lo studio di impatto ambientale e la proposta di convenzione urbanistica, ove necessaria.

3. Valutazione Ambientale Strategica (VAS):

   Procedura ambientale obbligatoria coordinata dall'amministrazione autonoma competente in materia di ambiente. La VAS analizza i possibili effetti del nuovo sviluppo sull'ambiente e culmina con la Dichiarazione Ambientale Strategica, che fisserà le prescrizioni applicabili al progetto.

4. Approvazione iniziale e consultazione pubblica:

   Il consiglio comunale delibera l'approvazione iniziale del progetto. Successivamente, il fascicolo viene sottoposto a un periodo di consultazione pubblica (di solito tra uno e tre mesi) mediante pubblicazione nel Bollettino Ufficiale di riferimento, consentendo agli interessati di presentare osservazioni.

5. Pareri settoriali obbligatori:

   Durante la fase di pubblicazione, il fascicolo viene inviato ai vari enti settoriali autonomi e statali (Confederazione Idrografica, Viabilità, Telecomunicazioni, Beni Culturali, Difesa) affinché emettano i pareri obbligatori e vincolanti.

6. Approvazione provvisoria e approvazione definitiva:

   Dopo aver risolto le osservazioni e recepito le prescrizioni tecniche dei pareri settoriali, il Comune approva provvisoriamente il documento. L'approvazione definitiva spetta di norma all'assessorato competente in materia urbanistica della Comunidad Autónoma o al Comune stesso, a seconda della rilevanza della modifica.

7. Pubblicazione e trascrizione nei registri:

   La delibera di approvazione definitiva e le norme urbanistiche modificate vengono pubblicate nel Bollettino Ufficiale della provincia o della comunità autonoma. Solo dopo questa pubblicazione la nuova pianificazione entra in vigore, consentendo le successive pratiche di gestione e la richiesta dei permessi di costruire.

Doveri urbanistici e cessioni obbligatorie

La riqualificazione dei terreni che genera un plusvalore o un incremento di edificabilità comporta una serie di obblighi legali per i proprietari del suolo. La legge statale sul suolo (Real Decreto Legislativo 7/2015) e la normativa autonoma impongono i seguenti obblighi:

• Cessione obbligatoria del suolo per dotazioni: Ceder gratuitamente al Comune le parcelle destinate a viabilità, parchi, giardini ed equipaggiamenti pubblici.
• Cessione dello sfruttamento edificatorio: Ceder all'amministrazione locale tra il 10% e il 20% dello sfruttamento urbanistico del comparto, libero da oneri di urbanizzazione.
• Costi di urbanizzazione: Finanziare ed eseguire la totalità delle opere di urbanizzazione necessarie per trasformare il terreno in lotto edificabile (pavimentazione, cordoli per marciapiedi, reti fognarie, acqua, elettricità, illuminazione pubblica e telecomunicazioni).

Riserva per Vivienda de Protección Oficial (VPO) nella Comunidad de Madrid

Nell'ambito territoriale della Comunidad de Madrid, i processi di trasformazione urbanistica che comportano la riqualificazione del suolo per nuovi sviluppi residenziali sono soggetti a percentuali minime di riserva destinate ad abitazioni con protezione pubblica (VPP).

In conformità con la Legge sul Suolo della Comunidad de Madrid e la relativa normativa di settore, nei nuovi settori di suolo edificabile o nelle modifiche di pianificazione che comportino un incremento dell'edificabilità residenziale, si deve destinare una riserva minima legale per la costruzione di abitazioni soggette a qualche regime di protezione pubblica (VPO/VPP). L'entità esatta di questa riserva varia a seconda del tipo di intervento, ma generalmente raggiunge un minimo del 30% dell'edificabilità residenziale prevista, garantendo così la coesione sociale e l'accesso all'abitazione.

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