Cosa succede se il compratore vende l'abitazione dove vivi in affitto

Possono mandarti via se vendono l'abitazione in cui vivi in affitto?

La risposta generale è no. La normativa tutela l'inquilino impedendo che la vendita dell'immobile comporti l'estinzione automatica del contratto, salvo in casi specifici espressamente regolati dalla legge.

Contratti firmati a partire da marzo 2019

Per i contratti di locazione ad uso abitativo registrati dopo la riforma legislativa del 6 marzo 2019, la legge concede un periodo di tutela garantito di cinque anni se il locatore è una persona fisica, o di sette anni se si tratta di una persona giuridica.

Se il nuovo acquirente acquista l'abitazione durante tale periodo minimo legale, subentra obbligatoriamente nella posizione del locatore originario. Ciò implica che il nuovo proprietario deve assumere i diritti e gli obblighi del contratto esistente, mantenendo l'importo dell'affitto, la durata concordata e le altre condizioni precedentemente pattuite senza modificarle.

L'iscrizione nel Registro della Proprietà

Nelle normative precedenti al 2019, la tutela nei confronti di terzi acquirenti richiedeva che il contratto di locazione fosse iscritto nel Registro della Proprietà. Attualmente, per i contratti vigenti stipulati in base alla norma attuale, la tutela del conduttore durante i primi cinque o sette anni opera per forza di legge, indipendentemente dal fatto che la locazione sia o meno registrata.

Diritti dell'inquilino in caso di vendita dell'immobile

Quando ti trovi nello scenario in cui vendono l'appartamento in cui vivo in affitto, la legislazione ti attribuisce una serie di meccanismi di tutela e facoltà di decisione sull'immobile.

Diritto di prelazione (tanteo e retracto)

Salvo diversa pattuizione nel contratto, il conduttore detiene il diritto di acquisto preferenziale sull'abitazione. Questo diritto comprende due momenti distinti:

• Diritto di prelazione preventiva (tanteo): Il proprietario ha l'obbligo di notificare in modo formale all'inquilino la propria intenzione di vendere l'appartamento, specificando il prezzo fissato e le condizioni chiave dell'operacion. L'inquilino dispone di un termine di trenta giorni solari dalla notifica per esercitare la propria opzione di acquisto alle medesime condizioni.
• Diritto di riscatto (retracto): Se il locatore vende l'immobile senza aver effettuato la previa notifica, o se la vendita avviene a un prezzo inferiore o a condizioni diverse da quelle comunicate, l'inquilino può far valere il diritto di riscatto per acquistare l'immobile sostituendosi all'acquirente alle medesime condizioni indicate nell'atto.

È importante verificare il contratto di locazione, poiché la legge autorizza la rinuncia espressa dell'inquilino al diritto di acquisto preferenziale. Se è stata firmata tale rinuncia, il locatore non è tenuto a offrire l'abitazione con carattere prioritario all'inquilino, anche se rimane l'obbligo di comunicare la vendita con il necessario anticipo.

Inviolabilità del domicilio e organizzazione delle visite

Un motivo frequente di attrito sorge quando il proprietario o le agenzie immobiliari chiedono di accedere all'abitazione per mostrarla a potenziali acquirenti. Ai sensi dell'articolo 18.2 della Costituzione Spagnola, il domicilio è inviolabile.

Durante il periodo in cui il contratto di locazione è vigente, l'immobile costituisce il legittimo domicilio del conduttore. Il proprietario non ha la facoltà legale di entrare nell'abitazione né di imporre visite senza il previo ed esplicito consenso dell'inquilino. Qualsiasi coordinamento per mostrare l'immobile deve avvenire mediante accordo volontario tra las parti, rispettando l'intimità personale e familiare.

Eccezioni legali che consentono la risoluzione del contratto

Esistono scenari specifici in cui la durata della locazione può essere modificata prima della scadenza prevista.

Clausola di necessità dell'abitazione

La normativa prevede che, trascorso il primo anno di contratto, il locatore persona fisica possa negare la proroga obbligatoria se necessita dell'abitazione per adibirla a domicilio permanente per sé, per i propri familiari di primo grado di consanguineità o adozione, o per il coniuge nei casi di sentenza definitiva di separazione, divorzio o annullamento matrimoniale.

Per far valere questa eccezione, tale possibilità deve essere stata esplicitamente specificata nel contratto originale. Inoltre, è richiesta una comunicazione formale all'inquilino con almeno due mesi di anticipo rispetto alla data in cui l'immobile è necessario, dettagliando la causa invocata. Un nuovo acquirente potrà avvalersi di questa via solo se rispetta rigorosamente questi presupposti legali e di sopravvenuta necessità.

Procedure di esecuzione ipotecaria o asta

Nei casi in cui la vendita dell'immobile derivi da un procedimento di esecuzione ipotecaria o pignoramento giudiziario, la continuità del contratto dipenderà dalla data di firma della locazione e dalle condizioni concrete della procedura, adeguandosi ai criteri legali stabiliti per garantire la tutela del conduttore in buona fede.

Vendita di abitazioni protette (VPO)

Nell'ambito territoriale della Comunidad de Madrid, l'alienazione di immobili soggetti a un regime di protezione pubblica (VPO o VPP) richiede il rispetto di requisiti specifici, quali l'assoggettamento a prezzi massimi di vendita e l'osservanza dei diritti di prelazione e riscatto autonomici. Se l'abitazione occupata dall'inquilino possiede la qualifica di edilizia protetta nella Comunidad de Madrid o è in corso di svincolo, il trasferimento della proprietà deve essere gestito in conformità con le autorizzazioni amministrative preventive richieste dalla normativa autonoma.

L'alternativa dell'acquirente investitore

In molte occasioni, le operazioni di vendita non mirano alla liberazione dell'immobile, bensì all'acquisto di un attivo immobiliare con redditività immediata. Quando vendono l'appartamento in cui vivo in affitto a un investitore, l'operazione risulta di norma vantaggiosa per entrambe le parti.

Per l'acquirente, mantenere un conduttore in regola con i pagamenti elimina la necessità di cercare un nuovo inquilino e assicura la percezione dei canoni fin dalla firma del rogito. Per il conduttore, il processo non comporta alcuna alterazione nella vita quotidiana, limitandosi all'aggiornamento dei dati bancari per il pagamento mensile del canone e mantenendo la piena validità delle condizioni pattuite.

Consulenza professionale nelle operazioni immobiliari con locazione

La strutturazione giuridica e commerciale di operazioni di compravendita su immobili locati richiede un rigoroso rispetto delle normative in materia di tutela dei consumatori, locazioni e diritto di proprietà.

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