Vendere un appartamento affittato: diritti dell'inquilino e diritto di prelazione

Che cosa acquista realmente il terzo

Nella compravendita si trasmette la nuda proprietà con la locazione in corso: l'acquirente subentra nella posizione del locatore rispetto al contratto esistente (salvo patti contrari molto specifici e sempre nel rispetto dei limiti di legge). Le condizioni relative al canone, alla durata e alle proroghe seguono le regole del contratto e della LAU applicable al momento.

Chi acquista "per andarci a vivere" senza verificare il contratto di locazione rischia di trovarsi con un inquilino con diritto di rimanere nell'immobile. Ciò condiziona il prezzo e il bacino dei potenziali acquirenti.

Diritto di prelazione e riscatto (articolo 25 LAU)

In molti casi di vendita di un'abitazione locata, l'inquilino ha diritto di prelazione. Il meccanismo classico prevede:

1. Comunicazione all'inquilino dell'intenzione di vendere e delle condizioni essenziali (prezzo, tempistiche, modalità di pagamento).
2. Prelazione (tanteo): termine entro cui l'inquilino può decidere se acquistare a tali condizioni.
3. Se non esercita la prelazione e si vende a un terzo, può subentrare il diritto di riscatto (retracto) qualora la vendita sia effettuata a condizioni più favorevoli o nei termini previsti dalla legge.

I termini e i requisiti formali dell'articolo 25 LAU devono essere rispettati rigorosamente. Un errore nella notifica può far sì che l'inquilino reclami il trasferimento a proprio favore o la nullità della vendita nei suoi confronti. È indispensabile verificare il testo di legge aggiornato e lo specifico contratto (data di sottoscrizione della locazione).

Locazioni antecedenti e successive alle riforme della LAU

Non tutti i contratti sono regolati allo stesso modo: la data di stipula e le proroghe applicate modificano la durata minima, lo sfratto per vendita e i diritti di prelazione. Confondere i consigli generici trovati su internet con un contratto del 2010 o del 2020 senza leggere la clausola sulla durata è un errore frequente.

Prima di fissare prezzo e tempistiche, richiedi una copia del contratto, delle ricevute di pagamento e delle comunicazioni precedenti con l'inquilino.

Vendere con inquilino all'interno: visite e privacy

Il proprietario può mostrare l'immobile, ma deve preavvisare con un anticipo ragionevole e rispettare la privacy del locatario. Visite a sorpresa o conflittuali allungano i tempi di vendita e possono provocare reclami o denunce.

Coordina gli orari, spiega all'acquirente che c'è un contratto di locazione in corso e mostra il canone e lo stato del contratto in modo trasparente. Nascondere la presenza dell'inquilino fino alla firma del contratto preliminare (arras) finisce quasi sempre male.

Si può vendere un immobile «libero da inquilini»?

Solo se il contratto si è estinto legalmente, se existe un valido accordo di risoluzione anticipata o in casi molto specifici di mancato rinnovo o sfratto secondo la LAU e la giurisprudenza. Non basta "pattuire nel preliminare" che l'inquilino se ne andrà se la legge non lo consente ancora.

La compravendita può essere condizionata al fatto che l'appartamento rimanga libero entro una certa data X, ma tale condizione deve essere realistica e compatibile con i diritti del locatario. In questo caso è opportuno richiedere consulenza legale immobiliare prima di promettere l'immobile libero all'acquirente.

Prezzo e marketing

Un appartamento affittato a un canone inferiore ai prezzi di mercato viene valutato diversamente rispetto a uno con un canone elevato o con un contratto in scadenza senza proroga obbligatoria. L'acquirente investitore punta alla redditività; l'acquirente finale valuta quando potrà entrare nell'immobile.

Nell'annuncio, indica chiaramente la presenza della locazione (senza fornire dati personali dell'inquilino). Se il locatario non autorizza gli scatti interni, le foto possono essere scattate all'esterno o nelle parti comuni: ciò limita la portata del marketing, ma è preferibile rispetto a una situazione conflittuale.

Passaggi pratici prima della pubblicazione

• Rivedere il contratto di locazione e i relativi allegati.
• Consultare un avvocato per definire lo schema di comunicazione della vendita all'inquilino.
• Predisporre la nota simple e il certificato condominiale esattamente come in una vendita d'immobile libero.
• Stabilire se vendere con l'inquilino o cercare la risoluzione del contratto prima della vendita (con una tempistica realistica).
• Informare gli acquirenti interessati prima del contratto preliminare (arras).

Errori che aumentano i costi dell'operazione

• Firmare il contratto preliminare (arras) con un acquirente che crede di poter entrare nell'immobile entro 30 giorni quando la LAU prevede diversamente.
• Omettere la notifica all'inquilino secondo l'articolo 25 LAU.
• Subaffittare o «dimenticare» di menzionare la locazione dal notaio.
• Confondere lo sfratto per necessità del nuovo proprietario con la possibilità di vendere e liberare l'immobile in qualsiasi momento.

Vendere un immobile affittato richiede coordinamento commerciale e legale. Presso Sky Real Estate combiniamo promozione e negoziazione nella vendita e promozione di immobili con la revisione dei contratti, qualora necessario, tramite Sky Law e avvocati immobiliari.