Cos'è l'AJD e chi lo paga?

AJD rispetto all'ITP

Nella compravendita di immobili usati tra privati, l'imposta abituale è l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) della comunità autonoma. Nella prima cessione di una nuova costruzione si applicano l'IVA e, se del caso, l'AJD sul documento. Confondere le due imposte quando si calcola il budget di acquisto è un errore frequente.

Per le aliquote orientative per territorio, consulta quanto spetta di ITP e verifica la normativa autonoma con la data dell'operazione.

AJD nell'ipoteca

Il Real Decreto-ley 17/2018 ha trasferito nella pratica il costo dell'AJD di molte ipoteche al mutuante (banca), non al consumatore mutuatario, negli atti successivi alla sua entrata in vigore. Se la tua operazione include un prestito, richiedi il prospetto dettagliato FEIN e FiAE ai sensi della Ley 5/2019.

Chi paga ciascuna fattura

La legge individua i soggetti passivi, ma nel contratto le parti possono ripartire le spese notarili, registrali e le imposte. Ciò che è valido è quanto pattuito chiaramente e senza clausole vessatorie a danno del consumatore. Nella compravendita, l'acquirente tende ad assumere l'ITP/AJD di acquisto poiché è colui che beneficia dell'iscrizione a suo favore, salvo diverso accordo.

Base imponibile e valore di riferimento

A seguito delle recenti riforme, il valore di riferimento del Catasto può fungere da importo minimo per diverse imposte. Anche se si negozia un prezzo inferiore, il calcolo dell'imposta può essere adeguato. Leggi valore di riferimento del Catasto.

Nuove costruzioni: IVA + AJD

Nelle nuove promozioni immobiliari il promotore addebita l'IVA nel prezzo; l'acquirente può essere soggetto ad AJD o ad altre spese a seconda dell'atto documentato. Richiedi una proforma al promotore e una simulazione all'agenzia pratiche (gestoría) prima di prenotare.

Budget per l'acquisto

• ITP o IVA+AJD a seconda del tipo di immobile.
• Notaio e registro (ripartizione secondo accordo).
• Gestoría, perizia ipotecaria se applicabile.
• Assicurazioni e prodotti solo se li accetti con adeguata informazione.

La guida quanto denaro devo aver risparmiato per comprare casa integra questi concetti nel tuo piano di risparmio.

Agevolazioni delle comunità autonome

Alcune comunità autonome prevedono agevolazioni su AJD o ITP per famiglie numerose, giovani o prima casa in base alla propria normativa. Verifica se siano applicabili alla data del rogito; le agevolazioni variano con i bilanci delle comunità autonome.

Surroga dell'ipoteca

Subentrando in un prestito esistente tramite surroga si possono generare atti documentati diversi da quelli di una nuova ipoteca. Richiedi un prospetto dettagliato alla banca cedente e a quella ricevente.

Registro della proprietà

Dopo aver pagato le imposte, l'agenzia pratiche presenta la liquidazione al registro. I ritardi nell'autoliquidazione ritardano l'iscrizione e la consegna delle chiavi se il venditore subordina la consegna all'iscrizione registrale.

Confrontare il costo totale di acquisto

Utilizza simulatori ufficiali o dell'agenzia pratiche della specifica comunità autonoma. Confrontare solo l'aliquota ITP tra Madrid e Valencia senza considerare AJD, notaio e registro distorce le decisioni relative al quartiere o alla città.

Gestoría: presentazione telematica

In molte comunità autonome la liquidazione avviene in via telematica tramite modello ufficiale. Gli errori di modalità (ITP rispetto ad AJD) generano rigetti e ritardi.

Compravendita con e senza ipoteca

Pianifica i diversi scenari: l'acquisto in contanti prevede solo ITP/notaio; l'acquisto tramite prestito aggiunge atti ipotecari con regole diverse dal 2018.

ITP in operazioni speciali

I trasferimenti di nuda proprietà, garage separati o locali commerciali possono avere un'aliquota diversa a seconda della normativa autonoma. Chiedi la modalità esatta durante la simulazione.

Budget prima di visitare gli immobili

Conoscere l'ordine di grandezza dell'ITP/AJD nella tua comunità autonoma permette di filtrare gli annunci inaccessibili. Collegati a quanto denaro devo aver risparmiato per integrare le imposte nel tuo tetto massimo di spesa.

Notaio: parcella dettagliata

Richiedi la parcella dettagliata con la separazione tra gli onorari professionali e le imposte versate a nome del cliente. Questo facilita la richiesta di eventuali agevolazioni fiscali.

Ristrutturazione e ampliamento di immobili usati

Se acquisti per ristrutturare, l'ITP si liquida sul trasferimento attuale; eventuali lavori successivi non sostituiscono tale pagamento iniziale. Calcola il budget per la ristrutturazione separatamente dalle imposte di acquisto.

Collegamenti con l'ipoteca

Se confronti diverse banche, osserva la voce dell'AJD ipotecario separatamente dal tasso di interesse. La Ley 5/2019 impone un'informazione chiara sul costo totale del credito.

Passo successivo

Richiedi una simulazione dettagliata nella comunità autonoma in cui acquisti prima di versare la caparra (arras). Se chiedi un finanziamento, confronta le offerte in base al costo totale, non solo al tasso di interesse.

Servizio di personal shopper immobiliare (PSI) e intermediari di credito immobiliare quando hai bisogno di confrontare le opzioni di finanziamento.

Contenuto a carattere orientativo. Verificare TRLITPAJD, normativa autonoma e Ley 5/2019 nelle operazioni con ipoteca.